深圳今年房价涨幅预计不会大 市场供求将趋平衡

　　深圳市房地产研究中心专家分析我市房价上涨原因及未来走势

　　【本报讯】2005年是国家和深圳在房地产领域宏观调控力度非常大的一年，为何在如此大的调控力度下，我市房价涨幅仍然如此之高？

　　市房地产研究中心副主任王锋表示，2005年，深圳按照中央宏观调控精神，结合本市 实际情况采取的一系列宏观调控措施，对规范房地产市场秩序、稳定住房价格、促进市场发展起到了积极作用。上述政策和措施的出台和执行，不仅有效遏制了市场炒作，也稳定了市场预期，引导了市民理性购房，促进市场平稳发展。他说，“如果没有这一系列调控措施，2005年深圳的房价涨幅将会更大。”

　　

房价上涨较快原因较多

　　业内人士表示，客观上讲，2005年我市房价上涨较快，与城市经济发展、人口增长、居民收入水平变化、土地资源供应、区域和产品结构调整以及市场规范程度都有很大关系。

　　王锋表示，首先，房价上涨是城市经济发展和建设特定阶段的客观结果，在一定程度上表明了城市价值的不断提升。近年来我市城市基础设施建设不断完善，均使所在片区及临近区域土地价值大大提升。而特区外城市化进程提速，加快了区域市场的转移，直接引致特区外房价的上升。

　　其次，经济与社会发展周期、人口的阶段性快速增长与居民收入的阶段性积累，导致住房市场需求尤其是占市场主体的自住型购房需求集中释放，对房价上升影响较大。在全市人口不断快速增长的前提下，我市房地产市场仍未达到相对饱和的阶段，继续处于快速发展期。而1998年住宅市场化改革后，近年全市每年95%的住房需求是通过市场来解决的，住宅市场面临持续增加的供应压力。此外，我市在1992年和1998年前后，曾有过两次较大的移民潮；而1998年以后6~8年的阶段性人口增长与居民收入积累，促进置业需求在近年集中释放，使房价持续上涨。

　　再次，近年来以自住型需求为主的住宅需求增长呈现刚性，土地和存量住宅供应有所减少，供求关系日趋紧张，直接引致房价持续增长。市房地产研究中心的调研结果显示，目前新房市场自住比例80~90%，投资比例10~20%；而

二手房市场自住比例70%以上，长期投资约为30%。供求关系紧张是我市房价持续上涨的直接原因。

　　第四，深圳房地产市场存在某些炒作和违规行为，导致房价非理性上涨。部分

开发商和中介机构仍采取各种手段违规销售，个别机构和媒体在并不真正了解市场供应的情况下发布失真信息，客观上加剧了房价的不断走高。

　　市房地产研究中心的报告认为，预计今年我市仍将继续加强宏观调控，新的政策和措施会在鼓励和促进市场健康发展、调整供求关系、改善供应结构、加快外来人口中低收入阶层的住房保障建设等方面着手。

　　市场供求下半年趋于平衡

　　王锋认为，市场供求关系有望在下半年趋于平衡。在每年外来人口持续增长和人均收入水平不断提高的背景下，2006年房地产市场需求仍将呈现刚性增长，住宅市场有望超过1000万平方米的需求规模。下半年，随着新增用地的不断出让、存量土地的加快入市，以及调控政策的陆续实施，市场预期将逐步稳定，供给压力将有所减缓。

　　专家表示，随着深圳特区外全面城市化系列政策的实施，深圳房地产业将面临重大的发展契机，同时也将进一步促进和带动当地第三产业的发展，形成新的城市区域。2006年，我市房地产市场有可能在价格上首先打破特区内外“二元结构”，实现特区内外较为合理的价格梯度，进而实现房地产市场的一体化发展。

　　王锋认为，2006年房地产价格的上涨幅度不会太大，局部区域的商品住宅价格较快上涨的势头将得到有效遏制，全年住宅价格水平将保持在较为理性的区间内。