【带你看楼】三湘四季花城&东方城市花园

　　每日经济新闻[2006-2-8]

　　【带你看楼】

　　新春楼市在冷清中开市。春节假期后上海地产交易恢复首日即2月1日，全市共交易新建商品房24套，交易量较去年同期下降70%。

　　但冷清中亦有逆势而热的新盘在售。每经地产·丽人行根据网上房地产2月初每日销售排行前十位的情况，今日起，采集部分新盘样本，全方位介绍现场看盘情况。

　　三湘四季花城：配套待完善

　　附近大片区域正在破土动工，三湘四季花城围板高挂，公路上不时有疾驰而过的车辆，很难想象一两年后，这里将会是繁华生活区。

　　桂花苑是三湘四季花城的二期工程，以小高层和高层为主，此次第一批开盘有四幢，毛坯出售，得房率81%左右。据销售人员介绍，一期玫瑰苑售出已达80%，二期桂花苑自去年11月开盘以来，销售情况良好，一楼有地下室的一房已销售一空。

　　一两年内，轨道交通九号线开通，也正是楼盘交付时，销售人员反复强调届时的热闹景象。

　　三湘四季花城

　　位置：松江区广富林路1599弄，靠近嘉松南路

　　均价：6200元/平方米，面积越大单价越低

　　房型：一房一厅57平方米，二房二厅100平方米左右，三房114－136平方米

　　看盘感觉：

　　1.从松江老城区车站出发，目前仅有松嘉线经过该处。

　　2.轻轨九号线大学城站外形已可辨认，一路之隔紧邻该社区。

　　3.房型设计较正，主卧朝南，突窗设计，室内采光良好。一房总价35万元左右，三房的单价不高于6000元/平方米。

　　4.小区内规划得当，人工河、商业街、下沉式广场、体育中心、绿地、地下车库等安置齐全。

　　5.位于新城区后期开发地段，楼盘周边绿化充足，轨道交通便利，整体规划也得当，6000元/平方米左右的价格比较合理，能够吸引老城区的自住者迁往新城，对市中心区上班族也有相当吸引力。

　　心头悬念：

　　1.一楼有些房型附带地下室，面积在60－80平方米，3000元/平方米的价格相当于楼房单价的一半，价码显得过高。

　　2.新房明年3月交付，加上

装修时间，正好可以赶上轨道交通投入使用时间。但是一两年内，周边的商业中心、交通线路及各项规划能否如开发商所言一一实现，营造出适宜居住、出行的氛围，仍有风险。

　　荒岛房产工作室分析师王洪波点评：三湘四季的房型很好，小区规划也较为得当，加上九号线近在咫尺，能够满足相当一部分松江本地的自住户需求。但松江区地理位置毕竟距离市区较远，市中心区的客户不会成为该地区的主力购房群。此外，一楼的部分房型附带地下室的开价不太合理。

　　在松江楼市低迷环境下，目前此项目均价也偏高，开发商应因时制宜，采取低开平走的战略。王佳艳

　　东方城市花园：二手次新房泡沫逐渐挤出

　　浦东龙阳路板块，一度是上海楼市投机客集聚的区域。在2002年到2004年的市场全盛期，沿线大多数在售新盘都参加过规模或大或小的看房团活动，投机客所到之处，大批房源迅速售罄，

房价一夜飙涨。

　　位于浦东新区东方路、龙阳路的东方城市花园也属此列，东方城市花园总建筑面积80万平方米，南浦大桥引桥将其分为南北两区。2002年开盘的北区为该项目一期，开盘价约5000元/平方米，已在2003年售罄。2004年上半年，其二手次新房一度炒卖到1.5万元/平方米以上。目前在售为该项目二期。

　　东方城市花园

　　位置：东方路、龙阳路

　　价格：10300元-11600元/平方米

　　房型：115平方米左右的两房、142平方米左右的三房、154平方米左右的四房

　　看盘感觉：

　　1．准现房销售，部分房源目前可以交房，另一部分将于今年6月交房。

　　2．交通出行便利。紧贴内环线，靠近陆家嘴金融贸易区，附近有东方路等交通主干道；通过南浦大桥可快速到达浦西；修建中的轨道交通线在小区附近。

　　3．生活配套设施比较完善，超市、医院等一应俱全，步行可到沃尔玛购物广场。

　　4．近期推出一批特价房，售价每平方米9000多元，房源位置靠近杨高路。

　　5．社区规模比较大，小区设有会所、学校。

　　心头悬念：

　　1．二期楼盘品质较高，抗跌性较强，吸引了一批投资客。目前在

二手房市场已经有部分房源挂牌出售，价格比售楼处报价低。

　　2．小区内部环境不错，交通出行便利，但东方路、杨高路噪音较大，灰尘也较多。

　　上海信义房屋中介咨询有限公司宁璠点评：

　　东方城市花园是区域内的中高档住宅。一期房源赚得比较好的口碑，带动了二期房源的销售。

　　以目前价格来看，该楼盘性价比较高，贴近内环线，地段优势比较明显；同时，大社区也营造了比较宽松的居住氛围。房型设计比较方正，南北通透，两间卧室均朝南的房型在浦西比较稀有。目前售价贴近市场行情，与周边次新房的售价基本持平。根据规定，内外环之间售价低于1万元/平方米是可享受优惠政策的普通住房要素之一，东方城市花园二期地处内环线外侧，由于售价高于1万元/平方米，因此业主不能享受1.5%的契税优惠政策，而是3%。李丽