物业税出台面临三座大山 短期内难以全面铺开

　　虽然物业税的推出代表了税制改革的方向和趋势，财政部和国家税务总局的官员也在不同场合多次谈到在“十一五”期间要尽快推出物业税，但是，物业税的推行涉及部门和阶层比较广、利益关系比较复杂，协调比较困难。再者，物业税的推行对信用体系和征管技术要求也比较高，需要一个非常强大的后台来支持。因此笔者认为，短期内很难全面铺开。

　　首先，土地的产权制度问题如何解决仍就是一个绕不过去的坎儿。尽管我们目前设计 的物业税是一个窄口径的概念，即不包括土地出让金。但是，我们应该看到，土地的产权制度问题仍就是一个绕不过去的坎儿。因为，单纯就房屋本身而言，它会随着时代的久远而逐年折旧，真正升值的是房屋下的土地。对土地没有产权而只有70年使用权的房主却要为将来不属于自己的财产而每年缴税，而且税负还是随着土地价格的上升而不断加重，自己对土地的使用权却是随着批租到期的临近贬值。

　　其次，我们再从技术的角度来看看物业税的征收难题。作为计税依据的房产市场价值评估有三个不确定的因素。一是如何准确合理地评估不断变化的土地和房屋价值，以确定物业税应纳税额。对评估机构的信用水平、评估的准确性和权威性要求很高。但从目前国内信用缺失的中介市场来看，能满足此需求的单一的专业评估机构很少，官方也没有建立起有权威的、令人信服的物业价值评估体系。二是不同类型房产的价值如何处理的问题。我国目前的住宅建设形式很多，如商品房、

经济适用房、房改房、集资建房、合作建房等，由于土地使用形式的多样化，导致房地产价值总量存在巨大差异，这处理起来似乎还很棘手。三是对不同用途的房产如何适用税率的问题，比如自住房、出租房、商业房等的区别，我们知道，对于不同用途的房产在适用税率上应该差别对待，但是如何甄别它们的真实用途就那么不容易了。

　　第三，如何消除由

房价波动所引起税负的不确定性给老百姓带来恐慌。因为房屋所在地段升值，就必须缴纳更多的物业税，如果有些业主没有稳定的收入，就可能缴不起税，甚至住不起房子。所以，对于普通百姓而言，如果他们在购房和居住时无法确定未来要支付的税负是多少，就会非常不安，这种事先无法预见的风险会带来很多不稳定的因素。

　　一项好的改革措施不仅要能带来长远的经济效益和社会效益，还要尽可能地减少由此带来的震荡和阵痛。这就要求改革措施的出台不仅要具备一定的社会经济基础，还要统筹考虑利益集团、技术层面等各方面因素。物业税的推出虽然是大势所趋，但目前还不具备市场基础以及制度环境，会导致“买楼不易、养楼更难”的局面。(李华罡)

　　税务总局：我国正在为开征物业税做准备

　　1月17日国务院新闻办公室举行的“2005年税收工作情况新闻发布会”上，国家税务总局副局长王力也对不动产税问题发表了看法。他明确表示，政策的导向要区分普通住房和非普通住房，“对于非普通住房，尤其是一些所谓的豪华住宅之类，我们要从政策上加以限制，而对于居民个人自用房的交易，按规定应给予税收优惠政策，但是对于投资性和投机性的住房也要加以限制”。

　　有关人士认为，推行不动产税不宜“一刀切”

　　在近日结束的土地一级开发热点与实务研讨会上，国土资源部土地利用司副司长束克欣指出，我国的不动产税已经在研究当中，不动产税改革将保证个人居住的基本需求，家庭基本住宅用地税率有可能为零，而对于

别墅、低密度住宅，税率肯定要高，基本住宅之外多出来的那一部分住宅，即拥有多套住房的，税率也要高。

　　建设部陈淮：只要持有房产 就都得交纳物业税

　　“不管你有几套住房，几十年前买的还是刚买的，只要你持有房产，就都得交物业税。”建设部政策研究中心主任陈淮对第二套住房征物业税的说法给予了澄清。

　　国家税务总局：目前尚不具备开征物业税条件

　　对于各界炒得沸沸扬扬的物业税究竟何时开征，税务总局副局长王力表示，税务总局正会同有关部门，对房地产改革和推进物业税进行研究。

　　从对不动产征税的现状看，在房地产的拥有和使用环节，对外资单位、外籍个人和内资单位、中国公民分别只征收城市房地产税、房产税和土地使用税。而且征收的范围也限于城市、县城、建制镇和工矿区。我国对外资单位和外资个人征收的城市房地产税和对于内资企业和中国公民征收的房产税，是按照房产的原值扣除一定比例之后的余值或者是租金的收入作为计税依据的，而城镇土地使用税是按照土地的面积和适用的税额来征收的。

　　它山之石：国外物业税征收情况

　　世界各国对房地产的课税主要有三种情况，有的国家只征收转让房地产的行为税，以流转额为计税依据；有的国家对保有房地产课税，以房地产的评估值为计税依据；有的国家对转让房地产的收益课税，以所得额或收益额为计税依据。就我国而言，我们所说的物业税应该属于第二种情况。