“强跌”区潜力浮现

　　黄清燕 王舒每日经济新闻[2006-01-25]

　　富阳地产分析师胡欣指出：“中环线外侧下跌这个概念，包括价格上的下跌和成交量的下跌。”大盘竞争阶段开始，开发商降价以弥补资金链断裂和回收资金以完成销售；而业主结构转为自住为主的购买群，从众心理俨然拉开，之前的价格体系就无法支撑，因此，下跌是大势所趋。胡欣预测，如果没有新的政策出台，2006年上半年市场将保持回归，调整 状态，到下半年可能会出现掉头回升的现象。

　　2005年3月地产宏观调控至今，上海中环线外侧新盘价格普遍呈现20%-30%的下跌。

　　“中环线外侧下跌这个概念，包括价格上的下跌和成交量的下跌。”富阳地产分析师胡欣指出。

　　尽管从地段角度来说，中环线内许多位置是无法替代的，但从2004年到2005年3月期间，这些地方的

房价产生过度预期。比如五角场、真北一带城市副中心地带新开发楼盘增多，乃至出现过度膨胀发展。

　　胡欣认为，房价下跌大体有以下两个原因：一是现在到了大盘竞争的阶段，综合考虑后续资源和人气积累等各种原因，开发商降价，以弥补资金链断裂和回收资金以完成销售；二是由于宏观调控之后，客户的构成发生改变———此前，在上海上市的新盘中，40%-50%的业主为投资客。而现在，业主结构转为自住为主的购买群，从众心理俨然拉开，之前的价格体系就无法支撑，因此，下跌是大势所趋。

　　胡欣预测，如果没有新的政策出台，2006年上半年市场将保持回归，调整状态，到下半年可能会出现掉头回升的现象。因为，2005年被抑制的需求将会被合理释放。从每年12万对新人结婚，6万-7万户动迁家庭和500万的外来人口来看，上海的房产市场刚性需求空间还很大。

　　通过调研和分析，对于出现普降的中环线以外区域，胡欣认为仍然有三大板块颇具潜力。

　　宝山：购买力逐渐释放2005年的最后一个月，宝山的新盘成交情形平淡。

　　整个12月，宝山区域新房供应量仅环比增长2％，成交量环比减少38％。仅第一周的成交量突破了千套，美岸栖庭、逸仙华庭的热销起了很大作用。区域成交主要集中在淞南高境板块、上大板块，区域新房供应量仅环比增长2％，新增供应量集中在淞南高境板块、大华板块。

　　12月宝山的价格指数与上月持平，环比下跌1.3％，在全区49个在售楼盘中，15个项目的价格进行了下调，这些项目主要集中在大华板块、庙行通河板块。

　　尽管如此，业内认为该板块的潜力在于，受后续大盘上市的拉动，宝山上海大学、大华板块拥有稳定的购买力，将在今年逐渐释放。凯德置地、顺驰等大发展商也以具体项目说明了他们对该区域的看好，此外地铁一号线北延伸也给其带来了极大便利。

　　九亭：中长期发展前景好

　　受宏观调控影响，2005年九亭房价经历了“大跳水”的过程，从去年年初6000元－7000元/平方米降到目前的5000元-6000元/平方米，部分楼盘特价房仅4000元/平方米。

　　九亭与七宝古镇一桥之隔，在上海的新镇规划中，业界一致认为九亭镇的规划水准较高。九亭板块中自住客比例较高，大约占八成，其中相当一部分是来自于市区年轻的上班族。

　　近期各新盘促销手段花样百出，绿景世都和九城湖滨公寓的热销，继续印证很多自住客看好该板块。

　　由于总价低、到市中心较为便利、配套日渐成熟，九亭是一个性价比较高、适合自住的板块。尽管目前处于楼市调整的低潮期，但是九亭地区中长期有很好的发展前景，在下一轮楼市上升期，九亭地区各楼盘很可能将迅速再启动。

　　三林：平稳中滑步上升

　　三林板块购房者主要以自住客为主。虽然在前段时间三林地区成交量出现下滑，但在近阶段，三林板块将在持续平稳中滑步上升。三林板块一手房因为价格较低吸引客户，市场将被放大，而随着成交逐渐回暖，

二手房市场也将持平稳态势发展。