境外基金投资内地房地产之惑

　　叶建成戴德梁行投资部董事[2006-01-25]

　　尽管中国经济受到宏观调控政策的影响，但跨国投资者对中国市场依然热情高涨。戴德梁行的专项调查表明，约62%的跨国投资者希望投资于中国市场，这种投资意愿之高在亚太地区8个国家和地区中再次蝉联第一。

　　然而在面对高速成长的中国经济和充满机会的房地产投资市场时，市场的低透明度和成熟度将是国内外投资者所必须面对的挑战。

　　目前，境外基金进入中国房地产市场投资，普遍存在三大技术层面的难题。

　　股权交易方式分歧

　　中国

房地产投资市场的快速发展所带来的物业增值，通常会吸引业主出售物业以成功套现，但是出售所要承担的税收却在很大程度上抵消了物业增值所带来的收益，导致业主将手中的物业出售变现的动机变得很弱。

　　按照中国现行法律法规，业主如果以物业买卖的形式出售所持有物业，承担的税收将超过出售所得的30%，主要包括土地增值税、营业税及附加和公司所得税。

　　如果业主采取股权交易方式出售所持有的物业则无须交纳上述税收，潜在的税务负担转移给了收购方。因此业主在出售物业时通常都希望以股权交易的方式，甚至是海外股权交易方式进行交易，但在交易价格方面则要求和物业买卖的形式出售相同，这样把该项潜在的税务负担完全转移给了新的投资者。

　　如果潜在的税务负担为物业价值的20%，物业的市场价值若以每年5%的速度增长，则新的投资者在转手出售之前至少必须持有物业4年才能抵消该项潜在的税务负担，达到盈亏平衡。

　　在实际操作中，如果采取股权交易的方式进行交易，业主的定价方式如何作出相应调整，潜在的税务负担在交易价格中如何体现是交易中最大的分歧之一，也是交易双方所要面对的挑战。

　　尽职调查受阻信息不透明

　　中国房地产投资市场的不透明，给新投资者的尽职调查带来很大困难。

　　通常，新的投资者在进行尽职调查时，需要业主提供详实完整的公司和项目资料，如新的投资者无法全面准确了解业主及股东背景，通常会要求业主提供相应担保。而中国的公司往往无法提供所需要的有效担保，在涉及大宗物业交易的时候尤其难以做到，而银行也不愿意为个人做担保。

　　如何满足投资者的需要，结合国际惯例和中国市场的实际，设计出交易双方都能接受的可行方案，是中国房地产投资市场所必须面对的巨大挑战。

　　定价差异中国的

开发商通常采取市场比较法定价，即与周边市场的交易价格对比来确定物业的价格。这和国际房地产投资市场通行的以收益驱动为特征的收益法，即以项目的现金流来测算投资回报有很大差别。在实际操作中，比较法定价会出现业主报价和投资机构的可接受价格产生分歧较大的现象。