三大板块 典型抗跌

　　李丽 许茜每日经济新闻[2006-01-24]

　　长宁古北：借着良好的租赁行情，古北新区的售价是目前长宁区房产市场的“龙头老大”。古北新区已成为上海国际型社区中，境外人士租赁比例较高的社区。

　　普陀长寿：长寿板块内房地产启动于20世纪90年代中期，目前已形成比较成熟的中 高档住宅社区。定位商住性质，区域内的办公楼比较多，租赁客中也有小部分的外籍人士。

　　闵行春申：靠近中环线，目前在售的楼盘大多体量比较大。作为中高档楼盘聚集地，目前正属于发展阶段。区域内高品质的楼盘会带来较旺的人气，周边的配套设施也会逐步完善，板块发展潜力强。

　　据中原地产研究咨询部研究主任陈业伟先生分析，楼盘的抗跌性可以提炼出如下共性：

　　第一，楼盘所在的区域情况，可以分为目前状况和未来预期状况。如楼盘所在区域已经形成了成熟的居住和商业环境（如静安等区域），那么楼盘的保值性就较高；如果所在区域目前交通不够便利、环境规划比较乱，但属于政府重点规划区域（如宝山等区域），其保值前景仍然不错。

　　“值得注意的是，如果某个在售项目对未来中长期的规划概念预先透支得太厉害，购房者也应慎重考虑。因为尽管长期规划描绘了一幅区域蓝图，但需要看到，中短期之内，规划尚未完全实施之前，衣食住行上的麻烦不容忽视。”中原地产高级研究主任张涛强调。

　　忽略成本预算等因素，单看抗跌指标的话，地段的决定作用最大，所以区域环境好、供应量小的中心城区的楼盘表现会更好。

　　第二，产品本身的品质。包括小区的整体规划、绿化率的高低、房型设计合理度、物业管理水平等。产品的内因决定了抗跌的持久性，也能使购房后自住以外的替代处置更具灵活性。

　　在品质保证方面，知名发展商的产品品质风险相对要小。

　　第三，楼盘目前价格的合理度。宏观调控以后几乎不同档次的楼盘均有降价，故不能单纯以楼盘是否降过价来判断其价格是否合理。要综合考量以上提到的两个因素，更本质一点来说是产品在特定时期的价值，如果价格能基本符合则是合理的，那么其保值性就可以得到肯定。相反如果价格仍然飘忽在市场行情之外，其保值性就会大打折扣。

　　一番提炼之后，长宁古北、普陀长寿、闵行春申三大板块，成为目前分析师们一致认同的典型“抗跌板块”。

　　普陀长寿路板块：成熟区域引人自住

　　长寿板块内房地产启动于20世纪90年代中期，目前已形成比较成熟的中高档住宅社区，区域内聚集苏堤春晓、上海知音、达安花园、音乐广场、光明城市等知名楼盘。

　　“交通便利、生活设施齐全，是这个板块的最大优势。”上海顺驰长寿路的黄店长认为，长寿板块地理位置具有一定优势，处于静安、长宁、闸北的交界处。长寿路上有多条公交线路，同时，依靠曹家渡商业中心以及长寿路的商业设施，如家乐福、灿坤电器、半岛休闲广场、亚新生活广场、农工商超市等，是目前普陀比较繁华的区域。

　　黄炜炜分析认为，长寿路是一个成熟度较高的区域，具备较强的抗跌性。

　　“品质高的楼盘抗跌性比较强，比如光明城市、音乐广场等。”黄店长认为，长寿板块的定位是商住性质，区域内的办公楼比较多，租赁客中也有小部分的外籍人士。

　　目前区域内的在售新盘有均价19000元/平方米的苏堤春晓名苑、11000元/平方米～14000元/平方米的汇丽花园二期等。租赁方面，一房租金1200元/月～2000元/月、二房3000元/月～4000元/月、三房5000元/月左右。

　　闵行春申板块：发展中板块价格趋稳

　　上海市房地产交易中心的数据显示：2005年12月下半月，春申板块房产成交109套。

　　春申板块靠近中环线，目前在售的楼盘大多体量比较大，都由知名

开发商开发，区域内配套设施目前还不够完善，春申购物中心、欧倍德卖场是目前主要的商业配套。交通方面，主要依赖公交703、759路。

　　上海信义房产春申店的王先生认为，作为中高档楼盘聚集地的春申板块，目前正属于发展阶段。

　　“发展中板块的价格是最趋稳的。”中国房地产（上海）典型指数办公室许晓梦分析认为，区域内高品质的楼盘会带来较旺的人气，周边的配套设施也会逐步完善，板块发展潜力强。

　　目前在售楼盘中，万科假日风情五期均价8500元/平方米，春申景城二期6680元/平方米起价。租赁方面，一房月租金1000元左右，二房月租金1500元左右。

　　长宁古北板块：境外租客力挺区域楼价

　　租赁行情带动

房价。借着良好的租赁行情，古北新区的售价是目前长宁区房产市场的“龙头老大”。

　　上海臣信房地产经纪有限公司古北店杨先生认为，凭借良好的国际化生活背景，古北新区已成为上海国际型社区中，境外人士租赁比例较高的社区。

　　作为上海最早的国际居住区，古北新区配套设施十分完善。古北新区靠近延安西路、中山西路，实现了立体的交通枢纽。由于区域内聚集了较多的境外人士，他们比较喜欢的餐饮店也“定居”古北，如台湾健康煮、日本烤肉、必胜客等，家乐福超市在古北也设有分店。

　　“古北板块房地产泡沫本来就不多。”房产之窗分析师黄炜炜认为，2005年的热炒，古北房价并没有被炒得过高，因此，被挤出的泡沫也很少。

　　目前古北在售楼盘有强生古北花园、古北国际花园、古北国际广场等等，均价在17000元/平方米～18000元/平方米，

装修房售价20000元/平方米以上。

　　黄炜炜同时指出，古北板块具有一定的抗跌性，另一个主要因素是，有良好的客户需求，尤其是租赁客户的支撑。

　　“由于古北国际化的生活氛围，房源很受日本、韩国、中国台湾客户的欢迎。古北二期目前尚有在建楼盘，社区氛围还不够成熟，租赁市场中，一期房源要比二期更受欢迎。”上海信义房产古北二店的王先生介绍，目前古北地区三房物业租金一般在1500美元/月～2000美元/月。但由于恰逢圣诞节、元旦假期后，不少境外租客正回国度假，近期的租赁情况进入淡季。

　　古北一期建于20世纪90年代初期，是上海最成熟的涉外居住区之一；古北二期由古北集团、上海城建等9家知名开发商联手打造新型的居住社区。而古北二期在品质、整体规划上，都要高于古北一期。目前二期内多个楼盘正在施工，生活配套设施还未跟进，人气相对不足。二期在售楼盘中，古北瑞仕花园、古北国际花园是目前的供应主力。