限价商品房热议京城

　　在2006年1月12日召开的北京市政协十一届一次会议上，政协委员们提出，“北京目前存在这样的现象：一面是望眼欲穿的无房和缺房户，另一面是无人问津的天价豪宅。”为了填补经济适用房和高档商品房之间的缺口，北京市建委目前正在考虑推出“限价商品房”。

　　★《中国经济周刊》记者 王红茹/北京报道

　　2005年是国家进行房地产宏观调控政策最严格的一年，但宏观调控之后，京城房地产市场的销售价格依旧持续高涨，2005年北京全年期房价格增幅达20.1%。为抑制不断上涨的房价，也为解决中低收入家庭的住房问题，北京市建委目前正在考虑推出“限价商品房”。如果一切顺利，这项政策在2006年上半年有望实现，与此同时，北京也将成为全国第一个施行此类政策的特大型城市。

　　限价房推出在即

　　相关资料显示，2005年1至11月，北京市商品住宅期房价格不降反升，平均价格为6776元／平方米，比2004年同期上涨1183元／平方米，涨幅21.2%。一段时间以来，北京房价上涨一直是人们关注的焦点，早在2005年全国“两会”上，

人大代表、政协委员们就提出了房地产业的暴利和广大工薪阶层买不起房的问题。此后中央出台了一系列平抑房价的政策(央行房贷新政、国务院“八条铁规”、以及中央七部门联手出台《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》等)，都希望把过高的房价降下来，但是在利益的驱动下，北京的房价不降反升。

　　业内人士分析认为导致房价快速上涨的一个重要原因是中低档次商品房供应出现明显下降。有数字显示，从2001到2004年，北京市5000元/平方米以下的商品房预售、成交面积，分别占整个预售、成交面积的44.3%和44.8%，但是2005年却下降了22.8%。剔除中低档次商品房这一结构性因素后，商品房期房均价为7157元/平方米，同比上涨12.1%左右。

　　“北京房价上涨是由供需关系决定的。北京市场其实已经不是北京人的市场了，全国以及世界各地的人都在这里买房，市场需求量很大。另外是成本的推动作用，土地成本、开发成本、房子品质提高的成本都是房价上升的因素。”建设部政策研究中心住宅与房地产业研究处副处长文林峰接受《中国经济周刊》采访时指出，北京房价上涨是供应量和需求量之间的矛盾导致，住房市场供不应求，特别是性价比高、户型较好的房子更为抢手。

　　中国社会科学院财贸所房地产与住宅室助理研究员况伟大博士早在几年前就对北京市住房市场的供求关系做过研究，在分别研究了北京市的供给弹性和需求弹性之后，他发现北京的住房市场是“供小于求”，而“供小于求”的市场很容易形成垄断，因为竞争往往在“供大于求”的市场展开。

　　其实，面对逐步凸显的高档房供应过多，而5000元/平方米的中低档房下降的结构矛盾，业界都已预料到北京市政府2006年会在商品房供应结构上拿出“杀手锏”。但让很多人预想不到的是，带有明显行政手段色彩的“限价商品房”竟然这么快来到高房价的北京。1月8日，在北京大学中国经济研究中心举办的“2006中国房地产新春论坛”上，北京市建委副主任苗乐如表示，2006年北京市建委将全力解决住房供应结构问题，政府主管部门拟推出限价商品房。

　　如果从2006年全国建设工作会议上了解到建设部在“十一五”期间的主要工作之一就是健全城镇居民住房保障体系，那么，北京市建委的做法与建设部的精神可以说是一脉相承、遥相呼应。

　　限价房限制开发商暴利

　　面对北京市2005年中低价商品房供应明显下降，期房价涨21.2%的逼人形势，北京市建委再也坐不住了，才提出拟推出限价商品房来抑制来势汹汹的上涨房价。但什么是限价商品房？它和经济适用房有什么区别？在很多人还不了解限价商品房究竟为何物之时，“限价商品房”已然成为北京人时下谈论最多的一个话题。

　　据《中国经济周刊》了解，经济适用房是由政府推出免地价的保障住房。经济适用房主要是为了满足广大拆迁户的需求，虽然目前北京每年有两、三百万的经济适用房推出，但仍然不能满足市场的需求。而限价商品房属政策性商品房，还是商品房性质，只不过和完全公开的由市场供需决定价格的商品房相比，政府控制得多一些。比如一个50万平米的地段，在招投标的时候限制价格最多卖到6500元/平米，各个投标人如果想拿到开发权，必须按照6500元/平米的价格来写下地价和整个规划方案，然后进行综合地评标。说白了，这类商品房是限价供应的，即在招投标的时候限制价格，开发商不能随意漫天要价。

　　“表面上看，经济适用房和限价商品房的区别在于，前者是具有福利性质的住房，后者完全是商品房。但从经济适用房的运营来看，经济适用房具有福利性和商品性双重属性，属于‘非驴非马’的住房。因此，我的观点是将经济适用房纳入社会保障制度，并且规定经济适用房只租不售，让低收入者实现‘居者有其屋’”。为解决目前北京大量的“经济适用房”被作为一种投资方式买走闲置，中国社会科学院财贸所况伟大博士向《中国经济周刊》表示，如果不这样做，按目前经济适用房的性质，经济适用房是永远建不完的，也很难实现低收入者的住房需求。尽管经济适用房和限价商品房都是限价住房，但前者是为了社会保障，后者是为了消除市场垄断，同时防止房地产泡沫。

　　其实，限价商品房这项政策并不是北京首创。宁波市政府于2004年2月3日在全国创新推出5012套限价商品房，是第一个“吃螃蟹”者。宁波连续3年房价领跑全国价，在实行了限价商品房之后，从2003年开始逐步退潮，从全国第一退至第二，2004年退至全国第五。2005年一季度，房价涨幅更是回落到11.9%，退至全国第七位，房价顺利实行了“软着陆”。之后在2005年，杭州、青岛等房价过高的城市也都陆续出台了类似的措施。2005年5月，青岛市政府推出3个“限价商品房”楼盘，分别限价5800元/平方米、3900元/平方米和3800元/平方米。那么，作为房价全国之最的北京最终将价格限制在什么样的水平成为大家关注的焦点。

　　平抑房价：市民翘首以盼

　　北京市政府拟推出限价商品房的消息一经透露，立即引起市场内外人士的广泛关注。两种观点甚嚣尘上：一种观点认为此举有利平抑房价，另一种观点则认为如果限价房供应量不大，很难影响市场。

　　“推出限价商品房一方面是控制房价上涨，另一方面也为解决中低家庭住房问题。如果进展顺利，在北京推出限价商品房肯定能平抑北京的房价。”一直参与讨论限价商品房的建设部政策研究中心文林峰接受《中国经济周刊》采访时表示，过去有廉租房、经济适用房和商品房三种类型的住房，但在经济适用房和商品房之间有一个缺口，使得一些人够不着或者买不到，无论从政府还是从供应体系，都要满足不同阶层人士买到符合他们收入水平的住房，政府推出限价商品房就是现实地替老百姓解决住房问题，这也是政府的职责所在。

　　当北京的房价涨到大多数老百姓买不起的时候，政府不得不面临如何解决广大中低收入家庭的住房问题。扬汤止沸，不如釜底抽薪，限定房价，以房价来定地价，显示了政府经营城市的长远战略眼光和从容之道。而鼓励建设限价商品房，解决中等收入市民的居住问题，这也将有利于房价保持平稳发展，抑制房价过快上扬，构架合理的房地产价格体系。这一点业内已基本达成共识，但该如何对商品房进行限价？“政府对住房市场进行规制是必要的。问题的关键是要设计出一套让开发商将其真实成本披露的机制，否则开发商会瞒报和虚报，使限价失败。”况伟大向《中国经济周刊》表示。

　　建设部政策研究中心副主任王珏林也为北京推行限价商品房出谋划策。他认为在北京推行限价商品房必须解决好几个问题：一是如何进行限价，限价的依据是什么；二是限价的总量。少量的限价商品房推向市场，对市场没有太大影响，而大量的限价商品房出现则必将使得国有土地的出让价格遭到损失；三是供应对象是哪个收入群体，如何来界定。如果处理不好，将会出现最初的经济适用房供求错位的情况。

　　《中国经济周刊》从北京市建委了解到，政府部门在土地、项目招投标时，会为其将来的产品销售设定最终的限价，但其中具体的操作方法，比如最终的限价水平、推出的楼盘数量以及位置还未定，将根据执行时的市场情况综合考虑。而相关人士向记者透露，目前北京相关部门之所以还没有推出限价商品房的供应量计划，是因为限价商品房供应量是由土地盘整的总量、周期和拆迁的难度决定的，这些都还是未知数。

　　虽然大家热议的限价商品房“一切还在讨论中”，但北京市拟推出限价商品房的考虑，至少为京城不断上涨的房地产市场带来了一个良好预期，尤其是对中低家庭收入的购房者来说，限价商品房已不是“镜中花，水中月”，它正向我们走近。