王石&潘石屹 再辩房地产暴利

　　李灵每日经济新闻[2006-01-11]

　　王石：“房地产行业的暴利形象是不能否认的。”

　　潘石屹：“房地产绝不是暴利行业，极限净利润率只有26.6%。”

　　没有多少话题能够在中国房地产界引起如此大的争议。

　　“房地产一直存在着暴利，所以万科才提出高于25%不做。”1月8日，在自传《道路与梦想》首发仪式上，万科企业股份有限公司董事长王石一句话，将地产行业暴利问题再次推到了风口浪尖。

　　作为中国

房地产界最具份量的人物，王石这番话对于那些刚从铺天盖地的舆论风暴中暂时脱身的

开发商而言，无异于当头一棒。同时也将近年来在业界红得发紫的另一位重量级人物———SOHO中国董事长潘石屹推上了PK台。

　　此前接受《每日经济新闻》专访时，潘石屹明确表示，“现在房地产是有点利润，但绝不是暴利行业，房地产的极限净利润率只有26.6%。”

　　在潘石屹看来，如果开发商的毛利润是100%，开发成本假设是0，除去5%的营业税，55.3%的土地

增值税以及13.1%的企业所得税，剩下只有26.6%的利润。“在现行税收体制下，开发商没有可能获取比这更高的利润。”

　　当时潘石屹可能不会想到，王石在随后会坦率承认：“行业暴利的形象是不能否认的。”

　　高额利润源自何处？“房地产公司赚钱的部分很多是在土地上，就是寻租。”王石的看法一针见血。

　　“土地的垄断供应，是近年来开发商能够获取高额利润的关键。”昨日，卫明不动产营销智库负责人蔡为民亦指出，一方面，目前不少楼盘都是在2003年土地“招拍挂”以前取得的土地，较低的土地成本使其利润丰厚。

　　以浦东靠近联洋社区的某楼盘为例，该项目地块获取时间是2002年，参考当时联洋社区地块出让价，其楼面地价约为2000元/平方米。2004年上海统计年鉴显示，当年上海住宅平均造价（建安成本）为2958元/平方米，以此计算，该楼盘地价加上建安成本不超过5000元/平方米。但是该楼盘目前销售均价为12500元/平方米，最高曾达15000元/平方米。

　　“扣除配套建设费、管理营销成本以及相关财政税收，估计该楼盘利润应当在100%－150%之间。”上述评论人士指出，目前类似的楼盘不在少数，包括华府天地、汤臣一品等在上海声名显赫的楼盘。

　　除此之外，联华国际信托投资有限公司总裁李晓东认为，开发商还有很大一部分利润源于高的财务杠杆。“我们统计，目前房地产开发商的自有资金大概只占到所有资金的17％左右，其余很大一部分来自于银行贷款，银行承担了一些本应该由开发商承担的风险，收益却被开发商拿走了。”一业内人士表示，通过高“财务杠杆”放大利润是目前中国房地产市场一个普遍的游戏规则。简单地说，就是以较少的自有资金启动项目后，房地产企业通过银行贷款、房屋预售、施工企业垫资等方式完成销售利润。此外，一些开发商还以假按揭大肆圈钱，实施“空手套白狼”游戏。“通过这种方式，房地产商可以使自有资本获得高达300％的回报率。”