最痛苦的调控：长三角发展的引擎抑或还是包袱

　　■本报记者  邓旭

　　“十一五”期间，长三角地区的房地产业将如何发展，上海地产大鳄会不会转战长三角二三线城市，房地产业又将对区域经济产生怎样的影响？

　　2005年上海的房价到底跌了多少？浙江和江苏究竟受到了多大的拖累？这个问题困惑 了市场整整一年。

　　“上海的总体房价被配套商品房的放量拉底是不争的事实，然而，房价究竟下跌了多少，不仅和地段有关，更取决于和什么时候来作比较。”顺驰中国华东集团副总经理李颖对记者分析：“相对于2005年3月的房价，12月自然下跌了不少；但如果是和去年的同期相比，某些地段的确依然有上升趋势。

　　“杭州和南京的政府从2004年开始就采取了一些调控政策，所以2005年的宏观调控对这两个城市的冲击并没有上海来得大。相对而言，作为一个成熟市场，浙江的房地产进入门槛比较高，人均购买力强；而江苏的一些二线城市刚刚发展，土地储备充足。

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十一五’期间，通过房地产行业来带动长三角城市发展的一体化，则自然成为了题中之意。”李颖表示。

　　上海市场将逐渐好转

　　“一季度以后，市场将开始进入持续的震荡调整期，开发商将在这一时间段里受到比较大的考验。这种考验将持续到今年年底，2007年市场将会好转，我非常看好。”中房指数研究院（华东）副院长陈晟对记者分析。

　　“虽然市场一直在强调上海楼市大跌半年，然而事实上，现在开发商的降价基本都能保持在成本价以上；不过，面对2006年的市场，是否还将这么好运，就难说了。”中凯企业集团总经理杨益华在接受记者采访时表示：“我并没有看到2006年上海房地产市场将要好转的趋势，而一些多个项目同时运作的开发商，则将面临资金链断裂的危机。”

　　杨益华的担忧不无原因，开发商对上海的土地市场的戒备意识已经越来越强了。不只是杨益华庆幸2005年在上海因为没有项目而躲过一劫，顺驰中国华东集团副总经理李颖也认为，目前在上海拿地有一定风险，浦东和中环线附近的价格一直不稳定，明年上半年我们已经没有拿地的计划了。

　　与之形成鲜明对比的是：进入去年12月以后，上海市房屋土地资源管理局（以下简称房地局）6天内连续发布了两次国有土地使用权出让公告，作为2005年度最后的土地出让公告，再次引起广泛关注。

　　去年12月2日，上海市房地局发布第5号国有土地使用权出让公告，宣布挂牌出让覆盖上海14个区的38幅各类用地，总挂牌土地面积高达约234.6万平方米。12月6日，房地局继续发布第6号国有土地使用权出让公告，挂牌出让位于上海市虹口区国际客运中心北侧的黄金地块。

　　尽管一周内发布了39块颇有吸引力土地出让，业内仍然认为，去年上海的土地出让总体形式黯淡。“去年土地出让上最大的特点就是流标了。”卫明不动产营销智库负责人蔡为民对记者表示：“这一方面导致了土地的出让价格也在因此不断下跌；另一方面，4号公告土地的出让结果，让这次出让的很多土地限制放宽。”

　　去年11月份，上海第4号公告土地出让的30幅土地共成交24幅，成交土地面积140.5万平方米，可建面积224万平方米，流标6幅，流标率较高，达20%。

　　事实上，早在挂牌初始，上海不少开发商方面就已表露出对本次商业土地挂牌的“冷漠”态度。一来由于宏观调控后，多数开发商为求自保，早就开始了缩短和保全资金链的战略；二来虽然上海的商用物业长线看好，但由于商业项目存在较大经营风险，而且存在巨额资金前期投入的重压，中小开发商问津乏力。长久以来，市场买家对商业地块的兴趣本身就没有住宅用地高，加上上海动迁难度大、成本高、时间长，无疑增加了开发

商业地产的风险。

　　农工商房地产集团总经理刘逸成在住交会上对记者表示：“这次的宏观调控对整个上海的房地产市场影响比较大，从我们现在将近一年的运营情况看，应该说宏观调控取得了一定成效，上海的房价现在实际上已经有了一定程度的下降。我想2006年可能还有一个稳中有跌的情况，但年底房地产走势会有一定上升，最晚不会拖到2007年底。

　　“上海市场的真正复苏是长三角真正浪潮的来临，可能要用一两年的时间消化这些储量。另外长三角原来的泡沫和发展的周期都不一样，所以反弹的速度也不一样，上海可能比江苏浙江好一些。上海反弹以后，可能浙江江苏也会上去。”

　　然而去年上海楼市的收场，却以动迁房的大行其道而结尾，让人对后市产生困惑。

　　在“金九银十”成交量小幅度上升的同时，人们似乎更清楚地发现，期间市场供应量以庞大的规模涌出。也许是前几个月受宏观调控压抑已久，两个月新上市量达到800万平方米的规模，“金九银十”成了供应的“黄金时代”，在去年10月末的时候，纳入网上销售的各类预售商品房屋已达2400万平方米，消化这些存量究竟需要多久，谁也没有底气。

　　去年十一十二月份，上海楼市成交量有比九十月份进一步增加的趋势，月成交量已稳居200万平方米以上。

　　然而，不容忽视的是，在上海房地产市场九十月份成交开始回升的过程中，政策性商品住房的动迁配套房功不可没。

　　动迁配套房成交和普通住宅成交基本上处于相当的水平，大致比例为5∶4，近半壁江山为动迁配套房成交，对住宅市场的影响权重已非常巨大。这是去年上海住宅市场的一个突出特点。

　　去年的楼市以此结束，而来年又会如何？业内普遍认为：降价将持续到今年的第一季度。而此后的2006年市场，将在不断的震荡调整中进行。

　　“一季度以后，市场将开始进入持续的震荡调整期，开发商将在这一时间段里受到比较大的考验。这一现象将要持续到今年底，2007年市场将会好转，我非常看好。”中房指数研究院（华东）副院长陈晟对记者分析。

　　“上海楼市还是有一定基础的，所以降价幅度不是很大，价格会在今年第一季度见底。”卫明不动产营销智库负责人蔡为民认为。

　　杭州仍有上升空间

　　杭州是一个区域首位度很突出的城市。多数浙江人异地购房会首选杭州，因此杭州市场的发展需求很大。而经过这次调整，市场将更理性、成熟，开发企业也只有更理性、更成熟才能适应新的形势

　　“虽然目前在浙江没有任何项目，但是我们从来没有停止过对杭州房地产市场的关注。”顺驰中国华东集团副总经理李颖在接受记者专访时这么评价杭州：“从整个长三角看来，杭州的土地市场和楼市相对江苏更加成熟和完善，这也是杭州房价能够在这一轮宏观调控后依然保持中心城区万元以上每平方米的重要原因。”

　　与很多因为政策调控而房价大幅跳水的城市不同，2005年的杭州楼市因为一系列的豪宅热卖而让人惊讶。水印城推出江景楼盘，卖得最快的竟是其中几套仅有的豪宅；11月，均价在20000元/平方米左右的深蓝广场销售额超过1亿元。更典型的豪宅楼盘，逆市开盘的金色海岸，以20000元/平方米价格的江景精装修房，树立了浙江第一豪宅的形象，同时成为年度销售冠军，短短数月，销售金额超过7亿元。

　　“这是杭州楼市的一个特点。”浙江大学房地产研究所所长赵杭生对记者分析：“以大多数人的观点来看，在宏观调控政策影响下，高价房应首当其冲受打击，从上海等地的楼市情况看，也的确如此。

　　但杭州的高价房由于地处市中心，配套设施齐全，生活方便，离西湖更近，多数又是品牌公司开发，所以一直受到部分购房者的青睐，房价始终保持稳定，成交量虽然曾一度出现低迷，但最近出现明显回升。”

　　“更重要的是，杭州楼市从2004年开始就经历着包括征收20%二手房交易增值个人所得税在内的各项调控措施的打压，虽然最后还是被取消了，但在其调控作用下，杭州的房地产市场相对已经变得比较理性了，同时也具有了一定的承受能力，本身房价中的泡沫不是很大。”赵杭生表示。

　　即便如此，2005年连续出台的宏观调控还是在短时间内左右了杭州房地产市场的喜怒哀乐，4月、5月、6月，杭州八大区域商品房成交量相继陷入最低谷。

　　然而，第三季度以来，杭州无论是房价还是销售量都基本持稳。业内人士分析，从位置上看，围绕着杭州市中心单价每平方米8000元至9000元的物业，很有可能在未来一段时间的竞争中占据绝对优势。去年4月以来，杭州市中心的楼盘价格便开始企稳，这样长的时间过去了，相信开发商不会考虑在价格上作出让步。

　　浙江省统计局去年11月楼市调查数据显示：去年1-10月浙江商品房销售面积累计完成1518.31万平方米，同比增长了18％，与上月持平。商品房销售面积增速经过前几个月的强劲反弹后，逐渐趋于稳定。

　　另一支持这一变化的现象是：杭州房博会的召开从去年5月份延迟到10月份。但与往年最大的不同是，本次房交会最终也没能让所有房产商都开心。据统计，本届房博会成交加预订近千套，但与33000套可供房源相比，成交率并不能算高。

　　2005年是杭州楼市住宅产品放量最大的一年。据粗略统计，今年杭州还将有92个新盘面市，累积可售套数达11.7万套。大量投资者的退出和市场供应量的继续走高，意味着杭州楼市目前的市场供求状况短期内难以扭转。

　　浙江统计局数据表示：浙江的房地产开发投资受宏观调控预期效应的影响，增速回落，但继续保持了稳步增长态势。去年1-9月，全省房地产开发累计完成投资945.8亿元，同比增长19.2％。企业增长结构有了明显变化，高资质等级房地产开发企业投资保持了较高增速，而资质等级较低的企业开发投资呈现不断下降的趋势。

　　“杭州是一个区域首位度很突出的城市。多数浙江人异地购房会首选杭州，因此杭州市场的发展需求很大，而经过这次调整，市场将更理性、成熟，开发企业也只有更理性、更成熟才能适应新的形势。”目前在杭州有开发项目的中凯企业集团总经理杨益华对记者表示：“作为一个旅游城市，杭州楼市的受众是整个浙江省的居民，其房价在明年依然还有上升的空间。”

　　南京鼓励支持自住购房

　　今年南京楼市的供应量将超过1500万平方米。市场需求可能在800万至900万平方米之间，供求比将达到历史新高

　　南京市建委研究室主任、高级经济师陆玉龙表示："政府明年将主要鼓励与支持自住购房，以调整开发商的供应结构"

　　年末岁尾，南京掀起了土地出让高潮。业内人士称，这无疑是对未来市场的一种暗示。

　　南京市国土局去年11月21日发布公告，一口气推出10幅江宁地块。12月以后，南京市国土局推出土地上市的节奏明显加快，又频繁推出3期土地出让公告。这就是说，在2005年的最后两个月，南京共计推出了10个公告，手笔不可谓不大。

　　“相对浙江房地产市场门槛高、进入难度大，又缺乏大幅出让的土地而言，南京乃至整个江苏的地产市场还处于高速发展的阶段，远没有到饱和的程度。”李颖向记者分析：“江苏有相当数量的土地储备，这次的大量推出就是明证。一些二线城市处于刚刚发展起来的阶段，其房地产市场前景是相当乐观的。即使是无锡的房地产市场，也是仅从2003年刚开始发展起来，房价处于上升通道，这一趋势几年内应该不会发生变化。”

　　即便如此，南京房地产市场内部依然存在土地供求上的矛盾。去年以来，南京市开发企业土地的投资比去年同期减少了近七成，土地开发面积也减少了三成。近期土地市场交易清淡，多数地块以底价成交，还出现少量地块流标现象。

　　据分析，主要原因之一是从去年下半年以来，受银行提高对开发企业贷款门槛的影响，大多数开发企业已很难从银行获得贷款，加之受宏观调控的影响，开发企业通过商品房销售回笼资金的速度也在减缓，大多数企业用于购买土地的资金不足；二是部分开发企业认为目前南京土地交易价格过高，在宏观调控阶段，不宜拿地。南京市统计局数据显示，去年以来南京市开发企业的土地投资比去年同期减少了近七成，土地开发面积也减少了三成。2005年前三季度，南京市支付土地购置费6.63亿元，同比下降66.2%；完成土地开发面积324.53万平方米，同比下降30.1%。

　　2005年12月9日，针对去年以来一系列房地产新政后南京市房地产市场的变化，江苏省统计局发布报告指出，目前南京楼市供需矛盾突出，加之上海等长三角其他城市楼市调整的外延效应，开发商参与土地竞争的热度明显减退。

　　目前，降价正成为南京市场的主旋律，尤其是部分新开楼盘的低价入市，直接对市场产生震动。据统计，南京房屋销售价格涨幅在去年4月一度高达12.9%，而这一数字到10月已跌至5.6%。2005年前三季度，南京市房屋销售价格上涨9.0%，涨幅比去年同期回落6.3%。

　　南京市建委研究室主任、高级经济师陆玉龙对记者表示：“总体而言，去年房价下降比较明显，达到了宏观调控的效果，然而市中心楼盘由于地理位置优势和不可再生的特性，价格几乎没有下跌。同时，去年新盘大量上市，造成放量明显，于是在与往年相似的销售量下，去年显得去化率较低。”

　　这一现象将延续到2006年。数据显示，今年南京全市商品房的上市量将新增878万平方米，其中包括已上市但未进行楼盘开发的未来商品房上市量，以及国土部门公示的预上市土地在今年的上市量。再加上目前上市待售的商品房面积624万平方米，今年南京楼市的供应量将超过1500万平方米。而在需求方面，去年前11个月南京共售出716万平方米，预计全年将维持在800万平方米左右。明年的拆迁力度有可能加大，因此市场需求可能在800万至900万平方米之间，供求比将达到历史新高1.6∶1。

　　江苏省统计局报告分析2006年南京房价走势认为，今后相当长的时期内，土地价格仍将继续上涨，并将带动房屋建造成本增加。

　　不过，一些压制房价上涨的因素将持续存在，尤其是政策的滞后效应，使得政策的冲击波在短期内难以释放出来，加上短期内市场走势并不明朗，来年购房者持币观望的态度不会轻易改变。

　　“政府方面，明年将主要鼓励与支持自住购房，以调整开发商的供应结构，促进房地产业的持续健康发展。”陆玉龙预测。

　　《国际金融报》(2006年01月06日第二十版)