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警惕房产贬值、提前还款 理财主笔 刘念每日经济新闻[2005-12-26]
REITs之所以被认为风险较小，主要是因为这是一项透明度较高的，以租金收益为主的投资产品，能提供较高息率及稳定的回报，并以此为主要目标。一般而言，房地产市场的波动比股市小，与股票或债券的相关系数较低，因此如果在投资组合中加入房地产信托投资基金，能够发挥分散投资的作用，以减低整体投资的风险。
不过，以派息率作为选择REITs时唯一考虑的因素，是一大误区。理柏亚洲研究经理陈嘉琳指出，投资者必须留意基金的投资目标、范围、费用结构和投资所涉及的风险等。与此同时，如楼市走好，基金旗下的物业价值也水涨船高。相反，楼市不理想的话，物业价值也会相应下滑，而且息率回报并非有百分百的保证。
陈嘉琳的建议是，面对利率即将见顶的现状，投资者可保持一个除了股票外，包含债券及一些防守性投资工具的组合。如REITs，可用来均衡投资的比重和降低收益的波动。
以过去十年的数据观察，房地产投资（包括REITs）和全球股票及债券的相关性只有0.59与0.28。以美元计算，S&P/花旗集团全球房地产指数的波动性为13.9%，虽然高于J.JP摩根全球债券指数的6.4%，却低于MSCI世界指数的14.5%。
另外，只要是上市交易的证券，就不得不考虑价格波动风险。领汇上市后树大招风，其价格泡沫也若隐若现。当其价格冲高到14港元时，以其预期派息计算，年息率从6%左右回落到仅有4.2%，而对于房地产信托投资基金来说，息率如果降到4.2%以下，则意味着不再具有投资价值。因此，以获取稳定收益为目标的投资者，此时不适合进场。
与REITs不同，MBS面临的最大风险是提前还款风险。如果贷款人提前还款，稳定持续的利息收入就可能被打破。此外，MBS的价值在某种程度上，取决于被抵押的房产价值。有专家指出，如果房市进入长期的跌势，从而引发付款问题的恶性循环，MBS和房市的风险关联度就会激增。例如，日本银行在上世纪90年代的很大一部分坏账，来自于地产泡沫破裂。一旦房市发生深幅下跌，MBS投资者面临的风险就可能是本金的大幅缩水。另外，还有一大风险来自于利率变动。由于MBS是一种固定收益证券，一旦利率升高，MBS的价格就会下跌，利率提升还会引发提前还贷，加速MBS的贬值。
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