上海房价下探 境外客逆市进场

　　业内认为目前房价契合海外购房者心理价位；买房正成为在沪外企“第一副业” 王舒每日经济新闻[2005-12-26]

　　“这是一家在内地已有业务机构的港澳地区企业，但不是做房地产的。”上海金槌商品拍卖有限公司有关负责人这样描述拍下虹梅别墅的神秘买家。

　　12月20日，闵行区虹梅别墅中的31幢独立别墅整体拍卖成功，一海外企业以1.5亿元人民币的底价获得了该物业。

　　据透露，上个月底虹梅别墅首次以1.7亿元的价格整体拍卖时，该买家也曾在场观望，但没有出价。半个多月后虹梅别墅降低了近2000万元再次拍卖，该买家最终出手。

　　而半个多月之前，北外滩销售型写字楼海泰时代大厦上市，其营销代理负责人沈洁向《每日经济新闻》表示：“目前来买房的，几乎半数是日本、德国和中国台湾地区的客人。他们也不算房地产业内人士，多数都是在上海有别的生意，购买物业属于顺势而为。”

　　此外，在上海中环线侧的大三林地区，两个月前金地未来域以9500元/平方米的价格推出精装修房，较之于5月份推出的房源，价格下探15％，随即引来若干韩国买家。

　　种种迹象表明，较之今年年中，近期境外客出手上海楼市的频率开始加快。

　　“目前的上海房价已下探至接近海外购房者心理价位的区间。”对此业内人士分析。

　　日前上海市房地资源管理局最新发布的数据表明，1－11月，上海商品住房销售价格累计环比下降2.5%。预计全年商品销售价格指数累计环比下降约3%，商品住房平均销售价格增幅分别比一季度、上半年和前三季度回落9.8％、5％和1.4％。

　　在上海房价持续快速增长四五年后，这样的增幅回落，被海外购房者视为“拾金”的时机。事实上，在上海买房正成为越来越多在沪境外企业的“第一副业”，来自海外的企业或个人在上海四处搜罗物业，已非偶然现象。

　　“只要是

性价比合适的物业，他们似乎都有兴趣。”沈洁表示，在海泰时代大厦置业的境外客中，不少已跟着沈洁转战购买过好几个项目。

　　“目前普遍预计上海写字楼三年之内还将保持10％的租金年增幅，这对他们来说很有吸引力。”沈洁说，“许多境外企业在中国挣了钱，往往用这笔钱购买合适的物业以寻求保值增值。”

　　在虹梅

别墅案例中，高回报率带来的诱惑也同样体现：几经辗转终于拍出的虹梅别墅，目前绝大多数身带租约，租金年回报率达8％－10％。

　　机构投资者的决策虽然更为谨慎，但购买意愿也表现得越来越强烈。

　　上海一位高端物业发展商的高层表示，目前，从机构到个人，上海楼市形形色色的海外投资客越来越多。不仅来自欧美等资本运作汇聚的地区，东南亚甚至中东地区的资本也在上海楼市外场观察，伺机而动。

　　“只要是在中心城区有稳定租金收益物业的发展商，大多数都接到过来自海外各类机构的电话，询问是否有意转手出售。”这位高层颇有感触，“这一轮宏观调控后的房价下探期，内地企业普遍遭遇冲击而收缩，境外的各类投资机构和个人却趁机频频收购，成为获益最大的群体之一。”

人民币升值的预期，被认为是促成海外资本大举进入中国楼市的另一大要素，但不少业内人士忧虑：境外客如此频繁出手，是否将酝酿又一种风险———大举进入有可能产生大举退出。