中资看淡之际 外资大举入局

　　王舒 王芳艳每日经济新闻[2005-12-22]

　　“今年大家都不容易”

　　专访中凯企业集团有限公司总裁杨益华

　　“今年，大家都有点不容易。”回望2005年，昨日，中凯企业集团有限公司总裁杨益华对《每日经济新闻》感慨道，“具体谈策略，我们还是强调稳健。”

　　这一场宏观调控，促使房地产行业变革加速。未来，土地市场受到更为严格的控制，企业资金链将面临考验，杨益华认为这一生存环境已经明确。

　　尽管宏观调控之后中凯在上海没有新项目上市、也没有大面积项目在售，属于避过

房地产市场巨浪扑打的“幸运儿”，但中凯在佘山储备的顶级别墅地块，也或多或少因市场环境变化而放慢了脚步。

　　杨益华表示，在宏观调控开始之前，大量房地产开发企业由于生逢盛世，长期处于一种“本能化生存”状态———价值单一、目标短期、经营简单、管理粗放。而现在，来自两方面的风险必须正视，“成本高企是房地产开发企业当前普遍面临的一个问题———土地、原材料成本不断攀升，利润空间受到挤压；在成本上升的同时，高

房价现象也在全国许多城市出现，真正的消费者进入市场的门槛已经很高。而最重要的，是种种政策因素导致市场预期发生转变，观望气氛浓厚，物业交易遇冷。”

　　“境外资本”究竟是对手，还是伙伴？今年外资加速涌入中国房地产市场，使不少发展商既盼且怕。

　　“外资进逼，对于国内房地产企业而言，存在威胁，但也带来机遇。”杨益华认为，外资基金越来越多，他们强大的资金实力和行业经验，使今年的开发企业竞争加剧。

　　但杨益华认为，大、中、小开发企业也相应面临不同程度的经营策略调整。在外资大规模参与中国地产投资游戏之际，对于内地各类规模的房地产企业而言，未来的趋势正逐渐呈现。

　　“较成熟的大型企业必须要直面外资冲击，品牌为王；小企业由于资金链的断裂或是经营管理上的问题，今年举步维艰，大量企业将难以度过危机，面临倒闭或者被收购、转型。”杨益华说。

　　“中型企业的情况比较特殊。”杨益华坦承，目前在六座城市进行物业开发的中凯企业集团，也恰处于中型企业梯队之中。“中型企业必须合纵联横，结缘外资远交近攻。他们有一定的竞争力，但从根本上说还有许多差距，尤其是在资金和管理能力上。他们在危险边缘徘徊，能否渡过难关，关键在于他们对于资源的整合能力上。”

　　所谓“合纵联横、远交近攻”，包括两个方面：与同类型企业结盟、抱团对外，这主要出于强化资金链的考虑；另一条途径就是引进外资，做外资的中方伙伴，借以减少冲击并获得各类支持。

　　“但是，不论哪种盈利模式，必须要重新审视企业的价值观，以‘诚信’要求自己。”杨益华说。

　　启动在华大规模投资

　　专访新加坡国浩房地产（中国）总经理李慧敏

　　“大家都认为市场不好时，我们的机会就来了。”接受《每日经济新闻》专访时，国浩房地产（中国）有限公司的执行董事兼总经理李慧敏如是说。

　　今年7月，新加坡国浩集团以6.5亿元拿下南京顾家营地块，号称创南京地价最高纪录。11月24日，国浩又以12.42亿元的总价，拿下总建筑面积达36万平方米的普陀长风1号地块。

　　不仅如此，李慧敏还透露，“我们很快会在南京再拿一个面积达20多万平方米的大项目。”

　　半年时间，国浩砸出重金接连购置三地———与之形成鲜明对比的是，今年上半年一系列的房地产政策出台后，上海等沿海城市房地产正在降温。12月9日，发改委、国家统计局发布的最新统计数据显示，11月份上海房屋销售价格环比下跌0.6%，自8月份以来连续4个月跌幅居全国之首。

　　国浩在中国曾经马失前蹄：1997年亚洲金融风暴中，国浩地产在北京开发的甲级写字楼———国际企业大厦，就遭遇过内地银行不发放贷款的资金困境。但是对于此次宏观调控下的地产走势，李慧敏相当乐观，“今年政府出台多项措施，目的主要是将投机客挤出市场，使房地产发展更为稳健，现在房价没有继续猛涨，但也未出现恐慌性大跌，调控目的基本达到。”

　　“上海房地产市场价格接下来还会有下降空间，不过，估计到明年年中市场会逐步恢复。“李慧敏判断，明年

中国经济发展的方向是拉动内需，作为老百姓基本生活需求的住宅市场仍将存在市场需求，但过去暴涨的现象不会再现。

　　而在李慧敏的眼里，正在下跌的市场价格其实也是机会所在，“我们可以藉此摆脱以前‘强龙抵不过地头蛇’的劣势，获得公平竞争的机会。”

　　在华“潜伏”已近10年的国浩，正在启动一轮大规模投资。

　　“未来3－5年内，国浩对中国地产的投资额将翻番，达20亿美元。”李慧敏雄心勃勃，一连串的发展计划也已酝酿成型。“对于内地项目，我们对投资回报率的要求是10%－15％。”李慧敏强调。