穗20%税重击炒楼风

　　昨日，广州市地税局宣布，从明年1月1日起，广州将对个人转让房产的增值部分，按照20％税率征收个人所得税。广州市地税局强调，该政策是根据广州市房地产市场实际情况而制定的。对于“个人转让自用达五年以上，并且是唯一家庭生活用房”的，仍然暂免征收个人所得税。

　　【明年元旦】

　　广州个人转让房须缴个税

　　广州市地税局昨日公布名为《关于个人转让房产征收个人所得税问题的补充通知》。从明年元旦起，广州市内个人转让自有房产缴纳个税的征收方法分为据实征收和核定征收两种，如果卖房者能提供以下五种文件资料，由此可正确计算出房产转让差额的，就将采用“据实征收”：1.合法有效的售房合同；2.合法有效的购房合同和构成房产原值相关凭证；3.支付合理交易费用的相关凭证；4.个人转让已购公有住房（即房改房）的所有扣除项目的相关资料凭证；5.主管地税征收机关出具的“据实征收”的审核意见等。

　　对于不能提供上述五种文件而导致不能正确计算出房产转让差额，和不能正确计算合理费用的，则仍然实行目前的核定征收。

　　【据实征收】转让房产差价征20％个税

　　上述征税政策将适用于“能够查明转让差价的交易”。《通知》要求，对个人转让房产差价部分，“据实征收”20％的个人所得税。

　　根据《通知》规定，“据实征收”的方法为：个人转让自有住房，以一次转让房产收入额减除房产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，按20%税率计算应纳税额。计算公式为：应纳税所得额=每次转让房产收入额-房产原值-合理费用；应纳税额=应纳税所得额×20%。

　　【地税重申】

　　自用五年唯一房仍暂免税

　　广州市地税部门解释，今后的房产交易是采用“据实征收”还是“核定征收”，并不由卖房者自由选择，而是一种强制规定。只要是房管部门和税务部门能够查明房产增资金额的房屋交易，将强制按照差价20％征税。因此，接下来，房管部门和税务部门还将针对如何具体执行该强制规定，出台一系列的配套政策。

　　另外，地税部门重申，对于以往“个人转让自用达五年以上，并且是唯一的家庭生活用房，仍然暂免征收个人所得税；个人转让自有住房并在出售后一年内重新购房，可全部或部分退回转让住房已缴个人所得税”等规定，在新文件中除进一步明确执行细节外，没有作出改变。

　　【偷税漏税】地税部门最高按5倍罚款

　　广州市地税部门强调，国家对

房地产市场采取的各项宏观调控措施，尤其是税收管理措施必须坚决贯彻执行。个人在转让自有房产过程中通过低报、瞒报成交价格等虚假申报方式进行偷税的，或者房地产中介机构、其他单位和个人教唆、协助他人偷税的，地税部门将根据有关法规进行处罚，罚款最高可达五倍。综合新华社第一财经日报信息时报

　　【征税实例】

　　据实征收缴税

　　例1：广州市民甲之前花20万元（合理费用计算在内）买的一套商品房，现在以30万元的价格卖出。市民甲向地税部门提供齐全的证明材料，地税部门按据实征收方式计算其应交转让房产所得税额。

　　据实征收：按照公式，则甲的应交税额＝（30－20）×20％＝2（万元）

　　核定征收缴税

　　例2：广州市民乙之前花200万元（合理费用计算在内）买的一套商品房，现以210万元的价格卖出。由于未能提供齐全的证明材料，经房管部门审核后，地税部门按核定征收方式计算其应交所得税额。

　　核定征收：按照公式，则乙的应交税额＝210×5％×20％＝2．1（万元）

　　【资料链接】

　　何为房产原值

　　（1）自建房：报建及建造过程发生的费用；

　　（2）购买商品房：购进价格及购房支付的其他有关费用（包括契税、印花税、权证综合费等，下同）；

　　（3）受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的房产：发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购进价格及其他有关费用。

　　何为合理费用

　　合理费用是指转让房产时按照国家或地方政府规定支付的有关营业税、城建税、教育费附加、土地增值税、印花税、土地出让金、中介服务费、交易手续费以及房产交易过程中按规定支付的其他有关费用。

　　【新闻链接】

　　楼市炒风日盛政府猛药治炒

　　据广州市地税局宣传科梁科长介绍，目前，广州对市内的房地产交易，是按照1％（总交易额的1％）的“核定征收”税率征收；是楼市炒风日盛引起了政府部门的关注，才出台了上述新规定。

　　据广州市房管局的最新统计数据，继去年疯涨18.8%之后，广州10区

房价今年1至10月再度猛涨16%，均价达到5597元／平方米，10月环比上涨了647元/平方米，升幅达13%。涨幅最大的番禺区1~10月价格上涨超过20%。

　　但这波房价飙升，在11月以前还是呈现“有价无市”的局面。根据广州市统计局测算：1~10月广州商品房的实际销售面积同比下降26.2%。房管局数据则显示，二手楼交易在价格大幅上升后出现大幅下滑。

　　然而进入11月，广州的房地产市场出现了“价量双涨”局面。广州二手楼市11月的总体成交量环比增加16％，其中黄埔、番禺等区的交易面积翻倍增长。珠江新城某楼盘二手成交单价甚至突破万元，买主中约30％为投资客。

　　虽然广州市房管局一再加大土地供应的力度，但由于外地资本及土地炒家的流入，导致广州的地价也是屡创新高：仅在3~10月，广州连续出现两个地王，新旧地王的差价近3000元/平方米。天价地王的出现进一步加大了人们对楼价上升的心理预期。

　　正是上述情况，使广州市政府部门判断：楼市因炒作现象产生“虚火”，政府需要推出“下火”的猛药。