房产提前还贷“高峰”将至 教你如何还房贷

　　胶东在线消息

　　提前还贷高峰将至

　　快到年底，不少房贷消费者开始盘点家底，准备提前结清住房贷款的钱，或者还去部分款项，免得承受银行的沉重债务利息。

　　理财专家认为，如果的确有能力提前还款，倒可以节省不少利息支出，但经济能力不是很好的话，最好按原还款计划进行，不然会造成生活紧张。一般到了年底，都会有一笔不小的奖金或者提成，可以用来提前还款。但若碰上好的投资项目要贷款去投资经营，而经营性贷款利率要比房贷高得多，那么可以考虑一下这笔钱的其他用途。

　　不多收利息

　　借款人偿还的贷款中包括两部分：一部分是本金，另一部分是利息。贷款人除了全部归还本金外，提前还款是按照剩余贷款实际占用天数来算利息的，因此不存在多收利息的问题。以提前一次性清偿贷款的公式来验证：应还利息＝剩余贷款本金×本次一次性归还距上一次结息日的天数×借款合同约定期限的现行月利率／30天。如果借款人在偿还了一部分贷款后，申请提前偿还另一部分贷款或者偿还剩余全部贷款的，提前偿还贷款时，不管是何种还款法，已支付的利息都是借款人已占用资金的成本，并没有多付任何将来的利息给银行。贷款人提前还款缩短了贷款期限，比按部就班还款少支出利息。

　　提前还款方式与合同相符

　　目前个人住房贷款的还款方式基本上有两种：一种是等额本息还款方式，即每月还款本金和利息之和的总金额相同；另一种是等额本金还款方式，即每月还款本金数不变，加上利息后，每月还款金额不同。贷款人在与银行签订贷款合同时约定好选择其中的一种还款方式，如果要提前还款也必须按照合同约定的那种还款方式。

　　特别提醒

　　不要忘记注销抵押

　　银行人士指出，由于许多贷款人对抵押权比较淡漠，提前还款后往往忘记了去产权部门办理抵押注销，这样贷款虽然还清了，但房屋仍在房产交易部门备案，会为日后的房屋交易带来不必要的麻烦。

　　贷款人办理注销时需要在银行申领退还的抵押权证明书，去房屋抵押产权部门领申请注销登记表，最后附上

购房合同或产权证办理抵押注销。

　　购房者如果当初申请住房贷款时办理了住房保险，假如全部

提前还贷或缩短了贷款期限，可以向保险公司申请退回部分保险费。

　　退保时一定要保险公司给出具体的计算公式，并做出解释，还要仔细核对保险单和退保批单上还贷保证险、财产损失险的费率是否相同。

　　案例一：提前还款能省利息吗

　　梁先生1999年10月份买的房子，商业贷款，总价71万元，首期支付30％，剩余的分10年还清。到了今年，夫妻的收入都不是很乐观，每个月要支付5000多的月供，有点紧张，但目前家里还有一笔15万左右的存款，如果拿出10万左右来提前还款，那么每个月还款额能减少到多少？利息省去多少？

　　假设利率不浮动，用等额本息方式还款，至提前还款之日刚好为6年72期。提前还贷还是有“甜头”的。

　　贷款额：710000×70％＝497000(元)

　　每月月供：贷款额×万元月供额＝49.7×108.57＝5395.93(元)

　　每月还款本金：贷款总额／贷款期数＝497000／120＝4141.7(元)

　　6年已还本金：265027(元)

　　剩余本金：497000－265027－100000＝131973(元)

　　部分提前还贷后每月月供：现贷款额×万元月供额＝131973×231.5＝3055(元)

　　少支付利息：非提前还款供款总额－提前还贷本息合计－还贷后总供款额＝647511.6－388506.96－146640＝112365(元)

　　案例二：提前还

公积金贷款会怎样

　　曾先生2000年用公积金贷款买房，贷款15万元，按月等额还款，贷款期限20年，贷款年利率为4.05％。如今已还贷5年，今年打算提前还款5万元，想知道提前还款后，每月的款额是多少？

　　假设利率不浮动，用等额本息方式还款，至提前还款之日刚好为5年60期。

　　月供：941.7元

　　每月本金：150000／20／12＝625(元)

　　还了5年的本金：625×5×12＝37500(元)

　　剩余本金：150000－37500＝112500(元)

　　11.25万15年月供：855(元)

　　小知识

　　如果国家调整利率，贷款利息怎么算？

　　答：根据人民银行当前利率管理办法，贷款期限在一年以内(包括一年)的，遇法定利率调整，已生效合同项下的贷款利率不作调整；贷款期限在一年以上的，则将从次年1月1日起按当日人民银行的贷款利率作相应调整。

　　贷款时间该怎么定？

　　答：贷款期限要根据自己的还款能力而定。

　　根据国内外经济学家提供的参考标准：家庭收入30％用于供楼、30％用于投资储蓄、20％用于子女教育、20％用于日常开销比较合适。贷款年限的选择要考虑买楼、结婚、子女高等教育。贷款年限在15～20年以内，最好是10年左右比较合适。(本报记者蒋芹)责任编辑：周军（来源：今晨6点）