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唐赟每日经济新闻[2005-12-14]
随着业务“领跑者”工行上海市分行相关政策的出台，明年上海银行业的个人房贷政策已基本明朗。工行上海市分行相关负责人昨天告诉《每日经济新闻》，明年该行个人房贷利率政策较为宽松。据悉，沪上其他银行也颇为“宽贷”。
今年3月17日，央行宣布取消5.31%的个人住房优惠贷款利率，按基准利率6.12%执行。银行可对符合条件的客户实行下浮10%的优惠，即5.508%。对房地产价格上涨过快城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例可由现行的20%提高到30%。这一政策公布后，各银行随即对新发放的个人房贷执行基准利率，并相应下调贷款成数。而3月17日前办理房贷的老客户，房贷利率将从明年1月1日起调整。
上述工行人士透露，除2005年12月31日前仍有逾期贷款本息的客户外，对2005年3月17日央行调整利率前发放的个人住房贷款，2006年基本上都执行9折利率下限；对2005年3月17日至12月31日发放的个人住房贷款，2006年执行2005年合同约定利率。
从包括工行在内的沪上各银行明年房贷利率政策看，区分是否执行9折利率下限的客户判断标准基本分为两种：即今年12月31日前没有逾期贷款本息和到今年12月31日的客户不良还款记录次数。执行前者的有工行、浦发和深发展等，农行、建行、中行和光大等执行后者。对于后一种标准，各银行根据不同不良还款记录次数给予不同的待遇。以农行为例，该行对没有不良还款记录的贷款人，从明年起将给予5.508%的下浮利率；如果贷款人在一年中出现累计3次及3次以上，则执行6.12%基准利率；如果贷款人一年中出现3次以下不良还款记录，将视情况而定。
由于上述两个标准都不难达到，因此，今年3月17日前的绝大多数房贷客户，明年都可以享受5.508%的利率下限。
“银行的做法完全符合市场原则。”一家股份制银行上海分行的相关业务负责人告诉《每日经济新闻》，个人房贷是各银行都在大力竞争的业务，由于今年以来房贷业务低迷，“在这种艰难时刻，谁的利率和别的银行不一样，就可能造成客户大量流失，大家都生怕别人的政策比自己的好”。
央行发布房贷新政后，银行新发放的房贷数量就开始锐减，且提前还款额剧增，导致房贷余额急剧缩水。从7月份开始，上海房贷余额开始了史无前例的负增长，迄今持续达5个月，共缩水80亿元。
银行的这一做法，无形中使央行房贷新政近乎虚设。调整前的房贷优惠利率为5.31%，各银行对大部分存量客户执行5.508%的利率，差别不到0.2%，对客户的还款额影响不大。
房贷新政在银行新客户身上的效果也同样不明显。一家国有银行上海市分行相关负责人透露，3月17日以来，该行发放的个人房贷中，执行6.12%基准利率的客户只占10%左右，大部分客户仍享受5.508%的利率下限。
进入四季度后，银行个人房贷政策开始出现全面松动，大大扩展了享受优惠利率的客户群。建行在沪部分支行将七成、9折基准利率的优惠政策，从购买新房的客户延伸到购买二手房和第二套房的客户；上海银行采取的政策与建行如出一辙，且正在准备对VIP客户、大客户及内部职工推出第一套房七成半、9折利率的政策；中信实业银行上海分行的政策是：只要客户第一套住房贷款不是在该行办理的，其第二套住房就可以享受下限利率，并贷足七成。上述股份制银行相关负责人表示，央行房贷新政的效果主要体现在阻止投机者贷款购房上。“绝大部分客户都享受到优惠利率，这从另一个角度说明房贷新政很有效果。”他说：“很多不符合要求、无法获得利率优惠、贷款成数偏低的客户，已经放弃贷款购买第二套房、第三套房或高价房。”
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