2005上海地产九大关键词

　　每日经济新闻[2005-12-09]

　　2005年3月，是上海地产界无法忘怀的日子。上海楼市从谷底攀至巅峰，用了接近五年的时间，而从巅峰滑落，只在一夜之间。

　　2005年，上海楼市经历了市场的高潮，下落，体验了房地产的瞬息万变。

　　房产新政

　　3月17日，央行出台措施，取消多年以来实施的个人房贷优惠利率，并要求房地产过热地区提高个人房贷最低首付款比例，同时小幅提高了个人公积金贷款的利率。

　　3月26日，上海市政府出台《关于当前加强房地产市场调控，促进房地产市场持续健康发展的若干意见》，发出楼市调控强烈信号。

　　3月28日，上海市银行同业公会发布《关于进一步加强个人住房贷款管理的指引》，要求沪上商业银行“限贷多套房、停办一年房转按揭”。

　　3月26日，国务院办公厅发出《关于切实稳定住房价格的通知》。

　　一个月之内，四套新政组合拳出手，招招直逼楼市“抑制投机、控制投资”之要害。当月，上海个人房贷首度出现减增，网上房地产数据也在一日之内出现四区同时零交易之冰点现象。

　　信托基金

　　上海发展商对于资金的渴求，在2005年达到史无前例的高度，传统信贷渠道的紧缩，使发展商不得不面对研究金融如何创新的任务。

　　业内普遍认为，目前我国房地产金融主要问题有两个：一个是房地产融资方式没有形成风险分担的机制，绝大部分风险集中在银行身上。二是在住宅商品房方面，住房货币化的改革尚未完全到位。

　　而今年11月央行副行长吴晓灵在2005中国地产金融年会上的一番表态，使发展商们看到曙光。

　　吴晓灵明确指出，信托基金是房地产直接融资的方向和可持续发展的模式，拓宽房地产融资渠道开拓房地产与金融共赢局面；在当前房地产公开发行证券融资受条件制约的情况下，采取私募方式融资是值得探索的道路；用公开发行股票或在专业化管理的前提下用公开发行受益凭证的方式设立房地产投资。

　　吴晓灵还指出，房地产金融不仅指房地产信贷，它应该包括为房地产发展的所有融资方式，股本融资、债券融资、信贷融资和运用信托方式融资。

　　海外营销

　　上海房地产市场交投日陷困顿，使诸多高档住宅及别墅的发展商将营销视线投向更为广阔的境外市场———上海物业在马来西亚、韩国、新加坡、北美、澳洲至非洲大陆的展示活动，纷纷酝酿。

　　正在策划明年1月份在马来西亚举办“上海-吉隆坡国际房地产推介会”的美润展览总经理袁国庆说，东南亚地区对华投资中，房地产投资约占总投资的24%，东南亚华侨逐渐成为中国房地产高端市场的主要消费群体。

　　华润置地董事总经理陈凯表示，美国华侨对于上海高端物业市场仍保持旺盛购买力，并中长期看好。

　　在“投资客”消失之际，“境外客”成为宏观调控下的上海豪宅和销售型商业地产市场寄予厚望的资源。

　　品牌形象

　　品牌战略意识从未像今年这样，被每个大发展商视为必修课题。

　　9月，复地集团启用“以人为蓝图”的品牌口号；与此同时，金地集团上海公司抛出“品质提升价值白皮书”。

　　各类品牌形象的核心内容无非三点：强调品牌价值，提升产品附加值，合理解释降价途径。

　　中介困境

　　宏观调控使上海房地产中介业务一度跌入交易冰点。

　　无论外资还是本土中介机构，全面出现关店风潮。统计资料显示，上海房产中介机构总数已由高峰时的1.2万家，降至目前的8000余家左右。而近两个月内，注销的中介企业已超过3000家。

　　至11月份，中介转型之路终于出现一线生机。上海本土最大的中介代理企业上海房屋销售(集团)有限公司宣布，其二手房中介机构易居会与港资上海臣信房地产经纪有限公司全面合并。

　　整幢收购

　　2005年1月，澳洲麦格理银行下属MGPA以8亿元人民币收购新茂大厦，揭开了今年海外基金大举收购上海整幢物业的序幕。4月，高盛旗下Whitehall房地产基金1.076亿美元收购百腾大厦。此后的半年时间内，相继传出摩根士丹利收购世贸大厦和上海广场商铺，麦格里收购城市酒店公寓，新加坡嘉德置地与花旗集团合作，建立专用于中国房地产投资、规模达4亿美元的“凯德中国发展基金”（CCDF），花旗集团以5000万美元收购永新广场75％股权……

　　对于海外基金在中国物业市场空前活跃的表现，业内人士认为要两分而看：一方面，境外资本流入在给境内房地产行业提供大量资金支持，提升房地产供给水平，也加剧了房地产市场的整体竞争状况，带动了投资性、特别是投机性购房，推动了国内房地产价格的上涨；另一方面，境外资本流入房地产行业，亦加大了国际收支失衡和人民币升值的压力。

　　商办狂飙

　　在住宅市场日陷交易困顿窘境时，上海商业办公楼宇却呈现异军突起之态。

　　第一太平戴维斯第三季度写字楼数据显示，基于上海写字楼市场强势需求，上海甲级写字楼租金在第三季度继续稳步攀升，累计至前三季度，租金指数上涨15%。而此次租金上升幅度，早已经超过在写字楼复苏初期时租金大幅上扬的阶段。

　　在上海优质商铺物业市场，第三季度也保持了同样的活跃。上海总体商铺物业空置率下降0.4％，至6.4％。商铺首层平均月租金比上一季度增长了6％。

　　个税迷局

　　有关二手房交易20％个人所得税征或不征的传言，纷纷扰扰从年初传到年末。

　　至近日，国税总局下发了《关于实施房地产税收一体化管理若干问题的通知》，通知中强调了这一早有规定、但却一直没有彻底执行的税种。

　　诸多业内人士认为，二手房所得税一旦开征，必定出现转嫁后果，并且，多数时候向消费者转嫁，杭州在2004年历经8个月的所得税风云，导致二手房市场交易价格高企，并且部分购买力流向一手房市场，从而拉动一手房价格大涨，正充分说明这一点。

　　观望心态

　　“观望”一词，适用于2005年3月之后的任何时段以及房地产市场的任何参与一方。

　　新政始发之际，有观望者认为三个月之后，市场将复苏回暖。然而，随后到来的政策组合拳使这一心态不复存焉。

　　接下来，“金九银十”的传统旺季成为部分业内人士视为一搏的时机，而第三季度每日成交套数剔除配套商品房之外，毫无明显放量迹象，使这一观望又告终结。

　　2006年春节仍将是个关键节点。在贷款及工程款的资金压力之下，

上海房价是否持续松动之势，一切仍在观望中。