众说纷纭：2006年市场形势展望

　　业内认为，如果没有更新、更猛的政策出台，明年上海楼市平衡过渡比大跌的机会高每日经济新闻[2005-12-09]

　　仲量联行中国区董事陈立民：平稳过渡比大跌机会高

　　如果没有更新、更猛的政策，2006年的上海楼市应该是平稳过渡———即恢复正常 的交易量，消化新房。

　　如果明年还有政策出台，估计最有可能的就是二手房交易20％个税，个税是为了限制房价上涨，但是我们为什么非要控制房价？

　　说到底，房地产市场的问题是风险集中在银行系统，这又是信贷系统脆弱导致，而我们要杜绝的正是风险责任不对称。

房价上涨等问题只是一个现象，就像东南亚海啸，其实是地震问题造成的，而我们现在如果颠倒了这种因果关系，就会变成治标不治本，市场死掉了，大家都没有好处。

　　观察各种因素发现，上海平稳过渡的机会比大跌的机会要高。

　　放眼未来的上海楼市，内环的好楼基本都会超过每平方米5万元，那么现在的价格就是便宜的。

　　易居中国郑翎昀：在供求中寻找平衡

　　2005年至今，上海几乎未出让一幅商品住宅用地，仅公告出让一幅面积约30公顷的宅基地置换用地，今年将成为上海近年来商品住宅用地成交最少的一年。

　　通过对此前价格持续上扬的商品住宅用地的限批，和中低价房大幅供应，以降温房地产市场，促进市场发展回归理性。

　　显然，这种比较罕见的土地/房屋供应结构只是暂时性的。到2006年，房地产供应结构合理搭配将是必然，这是房地产业平稳发展的需要，否则，楼市会在商品住宅供应”持续压抑的情况之下，出现两极分化现象：一方面，中心城区会出现一度供不应求，从而再度引发各种需求集中式爆发，导致房价大幅波动；另一方面，郊县区域中低价房供应过剩，出现无效供给。

　　整体房价下调并趋于稳定发展

　　截至2005年11月，几轮的降价波已经释放，但销售速度不及供应强度，房源积压严重，加上

二手房房价回归，全市整体房价面临着继续下调的压力；但基于政策趋于缓和、供应结构趋于合理的判断，2006年，上海楼市整体房价将经历一定时期的下调后趋稳。

　　不过，由于地段、配套、产品品质等一些因素的差异，各环线面临的价格调整压力是不同的：

　　外环以外等外围区域的市场竞争逐步加剧，从新增供应看，目前整体市场上65%上的供应量都集中在这些区域，尤其是南汇、松江、嘉定等远郊地区，且中低价、配套商品房和动迁房将占据极大的比重，竞争压力之下，全面的价格下调已经不可避免。

　　内外环之间要合理调整价格才会赢得市场。今年第一轮的降价就是由这些区域打响的，如普陀的万里板块、浦东的三林、金桥板块、闵行的春申板块等。应该说，这一地区不缺乏实在的需求，但唯有真正在产品力和价格上有竞争力的楼盘，才会赢得自住客户的认可。

　　市中心地区及全市一些高端产品板块售价会始终坚挺，近期一些中高档楼盘集中成交即是明证，如静安四季、上海滩花园、古北国际广场、古北玛瑙园、财富海景花园等。

　　交易量逐渐恢复

　　2005年，上海一手房交易量约在2000万平方米左右，与2003年的2900万平方米和2004年的3500万平方米成交量相比，出现了大幅回落。

　　随着市场各方趋于理性，后市一段时间内价格下调，交易量必随之攀升。这是因为，上海楼市的潜在需求仍然非常巨大。它包括了一些改善型需求、刚性的自住需求、投资投机需求、动拆迁需求、外省市及境外需求等等，一旦有切入口，这些需求将在上海楼市中或再次爆发或缓慢释放。

　　预计，2006年一手房交易量比2005年会有所提高，启稳2500万平方米的正常水平，上海房地产市场将再次步入新一轮的发展阶段。

　　政策调控趋于缓和

　　“物业税”和二手房交易

个人所得税征收的对象会非常明确，可能还是针对2~5年内转让的物业，针对非普通住宅，因此和上海原来控制的物业尚未形成冲突，而这些政策的进一步明朗化将驱除市场的恐慌，重拾信心。

　　美地行总经理刘群：决战明年5月

　　由于气候和节假日等因素，作为“传统淡季”的春节前后，只可能在现有的基础上继续下行。

　　上海中环以外下行空间很大，跌幅至少是市中心的1倍以上。

　　而“决战”，很可能出现在明年5月份。“春江水暖鸭先知”，作为“传统旺季”的5月，可能是一个回升的机会。如果投资客觉得跌到了心理价位，那么在明年5月份的市场马上就可以看出来。

　　作为一家策划营销、渠道推广的公司，我们其实是此次宏观调控的“受益者”今年9月份以后，业务至少比原来增加了150％。

　　中指研究院（华东）副院长陈晟：至少10%开发商被淘汰

　　明年市场一定会出现三大基本情况。

　　其一，两极会更加分化。热点楼盘仍会很热，央企等大企业的授信额度还远远没有用完，而他们的产品相对卖得好，会出现逆市上扬乃至保持热销的状况；另一方面，滞销楼盘困难会更大，而开发商卷款逃跑，施工款不付导致楼盘无法按时交房的情况很可能会越来越多———这也正是未来很大的一个矛盾。

　　上海号称上千家开发商，按照目前情况，明年市场上可能会淘汰掉20％以上的开发商。

　　其二，就整体市场来说，会在一个相对平稳的位置上振荡比较长时间，并会持续到明年年底。具体来说，相比今年3月份的价格水平，明年第一季度整个市场大概会累计下调30％左右，这里包含配套商品房等结构性调整的因素和市场主动性调整因素。接下来会在这个幅度上左右徘徊，不太可能有太大振荡———尽管有可能会因为市场惯性继续往下跌，但一定有一股力量不会让它跌的太远，比如刚性需求。

　　其三，金融的整合会越来越剧烈，央企、上市公司和一些融资渠道非常灵活的民企会有很大的机会。

　　另外，外地楼盘与上海楼盘区域组合的现象会越来越多，资金会有一部分外流。

　　基于世博会等因素的政府信心，相信还是会给上海楼市适度的机会。到明年年底，市场信心开始逐步回升，并结束调整期的低迷状态。

　　而代理商也将面临转型。第一，会加大对土地的研发力度，加强帮助开发商选择土地的能力；第二，会在金融上动作非常大，甚至本身就会成为开发商获取金融的一个渠道。现在已经有一些迹象，比如天地行就正在做金融方面的储备；第三，在销售和通路方面的建设力度会加大。