以房养老：天堂里的老太再无遗憾

　　按国际通行的“60岁以上老年人占人口比例10%以上或66岁以上老人占7%以上即开始进入老龄时代”的标准，中国已进入老龄化社会。

　　在我国目前的状况下，社会养老保障体系远远未能健全，独生子女政策推行，使4-2-1家庭在未来盛行，一对中年夫妇不可能同时养育四个老年父母，再加自己的儿女；两对老父母遗留的两套住房如欲都作为遗产传给子女，子女也都有了自己的住房，没有居住的需要。

　　于是，以房养老浮现出来。以房养老是对目前盛行的“养儿防老”和货币养老的有益补充，同时是对个人家庭拥有资源，特别是房产资源价值的最好的发挥利用。

　　本报记者蔡臻欣发自上海

　　一个小故事说：中国老太太与美国老太太在天堂会面，中国老太太说我辛苦一辈子，终于挣足钱买了自己的房子；美国老太太说，我辛苦一辈子终于把房屋贷款还完了。这个故事曾经被大肆宣扬，按揭贷款购房居住也已成为住房消费的潮流。

　　但美国老太太的做法是否就是最为明智，将自己拥有资源的运用达到最大化呢？并非如此。比如，该老太太是心满意足上了天堂，遗留的住房还具有相当的价值未予利用，子女继承时一笔客观的

遗产税是需要缴纳的。假如该老太太并无子女，或者晚年生活贫苦无依，菲薄的

养老金根本不足资用。而个人死亡后的住房却又闲置浪费。能否将老年人死亡后仍会遗留房产的价值，通过一定的方法提前予以贴现变现，得到一笔持续稳定可靠的现金流入，用来解决养老中的资金不足的困难呢?完全是可以的。这就是“以房养老”。

　　以房养老走近中国

　　浙江大学经济学院理财研究中心副主任柴效武教授日前在接受《第一财经日报》采访时透露，包括平安保险、太平洋保险公司在内的多家保险公司，都有意酝酿推动以房养老业务的研发，并就此与他多次洽谈有关研究与合作，同时浙江省的多家银行在与其接洽的过程中也表现出浓厚的兴趣，以房养老正受到金融机构的日益关注。柴效武在以房养老业务领域的研究已有三四年之久，他告诉《第一财经日报》，以房养老的具体操作模式，如加以细分可以有十余种之多，但国外最为典型的是住房反向抵押贷款模式，即老人将住宅抵押给银行，每期取得贷款用于养老。到老年人去世后再算总账，可能是用房还贷，也可由其子女另外筹措钱财还贷，将已抵押的住房予以赎回。该模式美日英澳等20多个国家相继推出，并受到老年人的青睐。我国由于金融工具不够健全完善，因此该业务尚未出现。

　　其二是柴效武本人提出的售房养老模式，即老人把住房出售给特定机构，使用权继续保留到死亡为止，房款作为养老年金由机构在老年人生前分期支付。

　　柴效武认为，相对而言第一种模式比较简单，第二种则要复杂一些。但住房反向抵押贷款也可以分为两种方式，简单一些的由房主直接将住宅抵押给银行，取得钱财养老，但面临老年人死亡期限不确定，住房价值波动等风险；复杂一些的则将保险公司也参与进来，如此可保障老人在房款花完而自己仍“老不死”时，不至于被“扫地出门”。为此要设计一整套的保险方案，这其中涉及保险精算等相关问题。

　　有媒体日前报道，由中国太平洋人寿保险有限公司承担的国家建设部科研课题“反向抵押贷款课题”已经进入第二阶段。通过前一段的研究，课题组已经收集且掌握了大量有价值的文献资料和数据，取得了阶段性成果。下一阶段将针对一些有代表性的城市做更深层次的调研和模型测试等工作，并预测市场规模。

　　房尽其用

　　柴效武表示，以房养老业务的开办，风险繁多，事项复杂，但是其好处也极大。从大处来讲，以房养老业务将有助于形成国民经济新的增长点，使民众敢于花钱消费，极大地促进房地产交易。即使是手中薄有家财，不敢消费的老年人也可放心大胆地购买住房，再用住房来养老，做到居住、养老两不误。从中处而言，这将是金融机构一系列金融产品的创新，因此金融机构反响积极也完全不奇怪。

　　从小处而言，它将是目前方兴未艾的个人理财规划的一大创新，是个人拥有资源的最好运用的结果。它将住房也作为养老资源的一种，大大强固了养老的物质保障；它将家庭中拥有最大的一笔已凝结在住房财富上的价值，给予搞活流动了起来，为人们的生活造福。

　　以房养老还有个好处，就是它将使两代人的代际关系，从目前的这种“过度依赖”向各自的自立自强趋进。父母用自己的住房为自己养老时，子女不可能再躺在父母的遗产上过舒心日子，必须自己创业打天下。父母也必须意识到子女的辛苦，在未来4-2-1的家庭结构下，不要说在经济物质资助、生活起居照料上，子女不可能对自己有太多帮助，即使“常回家看看”也因为竞争激烈而往往成为

奢侈品。