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陈茂峰
传统中国人社会，“养儿防老”等观念相当盛行。观乎现代中国的人口结构，是一个倒转的金字塔：新一代大多属独生子女，如何供养众多的老年人？所以养儿防老实行上有一定难度。故此大部分人认为，还是采用以房养老来得实际。
以房养老其实是退休策划活动之一，置有物业，退休后便老有所居，不用担心日后应付租金大幅上涨的问题。住的问题得以解决，但是却有其他的挑战。今天，人类的寿命越来越长，同时医疗费用也不断上升，这代表了住屋以外的退休开支压力愈增。老人家辛苦工作了一辈子，没有理由住着价值不菲的房屋却手头财务拮据。
人口老龄化是个全球问题，人们的退休储备普遍不足，反向按揭贷款(R e v e r s e M o r t g a g e)便应运而生。西方人尤其是美国人的传宗接代意识比较薄弱，因此不是把遗产捐作慈善用途，便是在生前尽可能全部花光。所以房产也一样，采用反向按揭贷款(ReverseMortgage)处理，彻底实现“生不带来死不带去”。这类计划在美加等先进国家早已推行多年，而且亦很受欢迎。这种贷款方式正越来越引起其他国家地区的关注。
“反向按揭”是将楼价转变为一个现金流，财务学上即是“年金”(annuity)，具体数额由精算师厘定。具体来说，反向按揭贷款是指老年人通过抵押自己的房产，由接受按揭的金融机构逐月支付一定生活费，以补贴生活费或其他重大支出。贷款者在反向按揭的安排下，每个月能领取多少，要看房子的价值、增值潜能，以及业主的年龄等。这种贷款一般只提供给60岁以上的老人,主要针对已经拥有房产，但年事已高、收入却不高的老年人。在反向按揭贷款的安排下，退休的老年人不必卖掉房子，却有一笔固定收入，大大保障了老年人的生活，使得老年人能实现经济上独立，确保生活质量。
2003年，香港房协推出“长者安居乐”计划，该计划为全港首创的长者综合式住屋，结合居住、医疗护理及康乐设施于一身。房协参照外国经验，再经详细研究，配合香港的特殊环境和传统文化，推行这个长者住屋计划。计划的发展成本由房协承担，而屋苑落成后则交由经验丰富的长者服务机构管理和营运，令入住的长者高枕无忧。入住乐颐居的长者必须符合一定的资产限额，并可选择一次或分期缴付约24万至53万港元的“租住权费”，即可长期租住，直至终老，毋需再按月交租。在接受申请期间，吸引了近3万名市民参观现楼示范单位，申请超额两倍多，反应理想，亦反映长者住屋的市场需求。
(本文不代表本报观点，作者为香港御峰理财有限公司董事总经理，具有CFA、CFP资格)
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