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法律方面的专家指出，产权人在签订协议时要对养老机构的资信、履行合同的能力有全面的了解，因为一旦经营单位破产，老人的生存保障就会形成一个真空地带
本报记者李霄峰发自上海
“给我你的房子，我替你养老送终。”这是位于南京汤山的温泉留园老年公寓今年春
节之后推出的一种独特养老模式。令
温泉留园负责人刘小艳惊讶的是，将近一年过去了，这个崭新的楼盘概念依然“门庭冷落”。
家住上海市徐汇区的张先生夫妇退休后，将市价60万元的产权房出售给某金融机构，每月能从该机构领取2000元。夫妇俩过世后，该金融机构将住房拍卖处理。这就是日前上海公积金管理中心正在研究的“以房养老”方案的雏形。
温泉留园老年公寓是一家民办养老机构，在全国率先推出了这一概念。
刘小艳告诉记者，“以房换养”模式是指，拥有60平方米以上产权房、年满60岁以上的孤残老人，健康状况不论，自愿将其房产抵押，经公证后入住老年公寓，以后终身免交一切费用，待老人去世，房产权即归养老院所有。“很多人认为眼下南京一套60平方米的房子少说也得三四十万元，这买卖养老院赚大了。”
刘小艳坦言，事实上找人测算后她发现，养老院面临的经营风险绝不会小：一般一个老人一年约花费一万元。老人顺当度过余生倒也罢了，怕就怕那些原健康生活几年的老人，忽然因病瘫痪或长期住院，到时候养老院付的医疗费用可就是无底洞了。
但也有法律方面的专家指出，产权人在签订协议时要对养老机构的资信、履行合同的能力有全面的了解，因为一旦经营单位破产，老人的生存保障就会形成一个真空地带。同时，还有人认为，由于养老院的利益是靠老人逝世后的房产来现实的，那么，老人越长寿，养老院的利益就越少，从这个意义上来讲，老人的利益和养老院的利益是对立的，当老人生病时，谁来维护老人的权益？养老院在利益驱动下能否尽心竭力救治？
另外，以目前中国老年人的收入水平，恐怕还无法承受“以房换养”的高额房价成本。中国保监会去年便有意先在全国几个重点城市试点推出一种“住房产权反向抵押贷款保险”，可惜没得到保险公司响应。
南京一家寿险公司的市场开发人员介绍，该寿险品种主要针对年龄大于62岁的户主，投保人将房屋产权抵押给保险公司，保险公司则按月向投保人支付一笔钱，用于补贴生活费或其他支出，直至投保人死亡，保险公司才能将房屋收回，进行销售、出租或者拍卖。
温泉留园在操作上，也存在着难题。刘小艳介绍，申请“以房养老”人员的资格如何界定？协议双方具体的权利义务关系和生活费的金额如何计算等等。同时由于老人每月所获得的生活费是根据所抵押房产的价值和老人的预期寿命来计算的，所以在这里就存在着问题：发放的生活费少，老人不乐意；发放生活费的周期长，温泉留园可能要亏本。
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