“别再指望建别墅赚大钱”

　　福州市物价局近期在全国率先公布了该市商品房的社会平均成本，根据这份清单，开发商平均利润率高达50%，最高的超过90%。国土资源部土地利用管理司副司长束克欣12月1日说，对大户型和低密度的住宅限制供地、对别墅禁止供地是当前重点，开发商不要再指望从别墅这个行当中赚大钱。

　　警告房地产商别想建别墅赚大钱

　　“不能让少数人占用这么多土地资源。”国土资源部土地利用管理司副司长束克欣1日说，对大户型和低密度的住宅限制供地、对别墅禁止供地，是当前国土资源部的十项工作重点之一，开发商不要再指望从别墅这个行当中赚大钱。

　　束克欣是在“2005中国土地市场年会”上作主题发言时，透露上述信息的。

　　当前调控重点特别严控别墅用地

　　束克欣说，当前国土资源部在贯彻中央宏观调控的精神方面，从供地政策上讲主要做十个方面的工作，其中之一就是进一步完善工业用地和房地产业市场准入制度，对限制和禁止供地制定目录；凡是被列入这些目录里的，国土资源部都要采取相应的供地政策。

　　譬如和房地产关系比较密切的别墅、低密度住宅、大

户型住宅，要限制供地，特别是别墅用地要严加控制。

　　土地资源有限不能让少数人多占

　　“现在很多地方在打马虎眼，到处建大别墅，理由是以前批过的。”束克欣说，无论此前做过多少工作，建别墅一律都不能供地。不是别墅不好，而是土地资源有限，不能造。要保障中国十几亿人口的吃饭问题，要保证经济建设和社会发展的需要，就不能让少数人占用这么多土地资源。“这才是国家、人民的根本利益所在。”束克欣说。新华社记者徐寿松叶锋

　　【专家访谈】

　　地产暴利本质掠夺

　　易宪容(中国社会科学院金融研究所研究员)：为什么中国的百富排名中有一半以上的人是房地产开发商。这些房地产商在短期内成为富豪，是凭正常的市场竞争、是凭他们个人的市场能力与市场智慧吗？不是。他们靠的是利用政府权力对城市弱势民众及农民土地资源的掠夺。

　　盖房不能仅顾富人

　　赵晓(国资委研究中心宏观战略部部长)：从社会福利角度看，盖房子不能仅仅考虑富人阶层，就好比卖粮食，在粮食供应特别紧缺的情况下，单纯以市场的角度调节，粮食都卖给了富人，穷人就没有活路了，

房价也一样。高房价的解决办法：增加廉租房、

经济适用房供应，增加收入，逐渐消除二元结构。

　　像抓计生样抓住房

　　尹中立(中国社会科学院金融研究所博士)：我国的地方政府应切实负起稳定住房价格的责任。除了正常的金融、税收政策之外，要有效遏止房价的过快上涨，很重要的手段就是调整政府官员的业绩考核标准，将公共住房保障制度的落实情况列入政绩考核体系中，就像抓计划生育那样抓住房问题。据《国际金融报》

　　【新闻链接】

　　福州部分房价成本清单

　　以福州市一个较有代表性的中档楼盘福州××花园为例（8月上旬，楼盘销售员告知销售均价为3900元/平方米左右）。

　　地价成本：683元/平米

　　2003年9月，开发商通过竞拍以每亩112.6万元购得这一地块，面积320余亩，小区规划建筑容积率为2.27，规划建筑密度为23.7％，总建筑面积为48.5万多平方米，其中商业建筑面积为1.45万多平方米。将地价摊入小区住宅建筑面积，可得出商品房的地价成本为683元／平方米。

　　建安成本：875元/平米

　　这项费用主要包括：所有因建房而发生的建筑安装工程费，包括建材费、人工成本、机器使用费，公建用房建设费分摊，水电线路安装成本等。

　　配套费用：486元/平米

　　这项费用项目较多，主要包括勘察设计及前期工程费和住宅小区基础设施费两大项。前者包括勘察费、设计费、项目可行性研究、审图费、放样费等。后者包括小区道路工程费、供电供水工程费、室外地下网管建设费、绿化工程费、通讯工程费、人防建设费、环保工程费、消防建设费、监理费，等等。

　　运营成本：390元/平米

　　这项费用主要包括开发商的管理费用、人头费用、广告投入、贷款利息、纳税等。

　　据业内人士介绍，虽然每个楼盘的运营成本有差异，但一般不会超过商品房销售价格的10％。开发商：利润达60.2%

　　综上所述，保守计算该项目总成本约为：683元＋875元＋486元＋390元＝2434元。

　　开发商利润约为：销售均价3900元－总成本2434元＝1466元。通过相关数据的交叉印证，测算发现这个楼盘的利润率达60.2％。