上海房市的价格底线在哪里

　　8月以来,上海已连续3个月成为全国房价环比降幅最大的城市

　　《上海国资》记者 林永廷

　　10月29日，位于上海黄浦江畔陆家嘴地区的“汤臣一品”大厦以11万元/平方米天价开盘，在宏观调控形势严峻的上海房地产市场掀起了一个不大不小的浪花。然而除了成为业内 人士的谈资以外，“汤臣一品”在其后三天的成交量为零，这一方面显示出市场的理性，另一方面也表明楼市的博弈仍在继续。

　　三浪下跌

　　“汤臣一品”的售价显示了房地产开发商对价格的死扛,与之鲜明对照的是整个上海房市已经步入下行通道。据国家发改委、国家统计局11月8日发布统计数据显示,10月份上海房屋销售价格环比下跌1.1%,跌幅连续第三个月居全国之首；同时，上海

二手房销售价格环比下跌1.2%,亦居全国之首。这意味着,8月以来,上海已连续3个月成为全国

房价环比降幅最大的城市。

　　在8月份的时候，市场曾经出现了一个“小阳春”，使得许多开发商以为楼市将出现反转，进而期望“金九银十”的好运，但是市场最终结果却让开发商的心情晴转多云。

　　上海新联康投资顾问有限公司总经理周小丽认为:“上海房地产市场将出现‘三浪下跌’，目前还只是处于中期阶段。”

　　第一浪就是调控政策挤出投机需求造成的下跌，第二浪是新盘集中供应造成的下跌，10月份是传统的推案高峰，而往年抢购的现象不再。第三浪是现房尾盘杀跌。目前出现了销售中的楼盘因开发商降价后致使此前购买的业主要求赔偿的事件，以致一般销售过半的楼盘又不敢轻易降价，所以只有到交房后再处理尾盘。从时间上看，2006年3月到7月，会是一个集中交房期，很可能形成预期中的第三浪下跌。

　　复旦大学房地产研究中心主任尹伯成认为:“目前房市之所以仍旧低迷，就是因为宏观调控以来，尽管楼价有了一定松动或调整，但远未调整到位，价格与价值依然脱离。上海房价近三年来涨得实在太快了，后患无穷，必然会作30%左右的调整，否则，上海房市下一步不可能持续健康发展。”

　　当然，开发商死扛房价的现象也不在少数，消费者与开发商的角力还在进行，市场调整还得持续很长时间。

　　廉价房牵引高端市场

　　即使房价已经开始下跌，但是房价离一般老百姓的承受能力还是相去甚远，而宏观调控似乎无助于解决这一问题。

　　上海道邦投资咨询有限公司董事林荣时可以说是温州投资客的代表，宏观调控一起，林荣时就迅速在住宅市场上割肉出局，一方面分散投资，一方面在房地产领域朝高端爬，进入商业地产领域。

　　林荣时认为:“商业地产投资量大、要求自有资金多、持有时间长，对一般投资者构成了很高的门槛，而温州人可以抱团进入。”“上海市中心的商业地产是外资和大鳄们的专利，但是中心边缘地带利润一样可观，每年只要有8%到12%的收益就比大部分生意要好得多。”

　　林荣时的例子不是个案，事实上，宏观调控把资金赶入更高端的领域，这是宏观调控的吊诡之一，国家宏观调控的理由之一就是房地产市场房价虚高，脱离了老百姓的收入，然而调控以来，从没有听说哪个开发商转入了

经济适用房领域，这是由于房地产市场是在大规模结构性失业、股市下挫的背景下发展起来的，许多居民的收入水平已经大幅度下降，中低段消费乏力，开发商自然瞄准高端客户，因为这才是利润所在。因此，解决低端房屋的供应问题，最终还是要落在政府头上。而低端房屋供给加大，又不可避免地降低了高端市场的“避风港”效应。

　　今年3月26日,上海市政府高调出台了两个“一千万”工程:全年确保新开工配套商品房1000万平方米，中低价普通商品房1000万平方米，并实现可预售2000万平方米，使中低价配套商品房(即“经济适用房”)和普通商品房供应占供应总量的比重达到65%。

　　也就是说，今年上海的配套商品房和中低价商品房将成为绝对主流，可谓成功“夺权”，“革了中高档商品房的命”。

　　上海此举，不仅成功地平衡了市场结构，也对开发商主打的高端市场形成了强大的向下拉力，削平了上海房价。

　　房价底线在哪里？

　　上海楼市频频探底，不仅影响了房地产市场，对其他行业也造成了诸多影响。

　　首当其冲的当属银行业，进入7月份以后,上海房贷提前还款额超过房贷新增额,个人房贷余额出现了8.9亿元的负增长,8月份，个人房贷余额更减少了18亿元,9月份更是达到20亿元的负增长。在银行总体经营效率不佳的情况下，这一块优质资产的萎缩，使得宏观调控之初银行业达成的“第一套房最高贷7成，可实行5.508%的利率下限”这一君子协定面临很大的压力。

　　楼市疲弱，对宏观经济影响也是巨大的，上海财经大学调研后得出结论：综合房地产的波及效应，今年房地产市场下滑将使上海GDP总量大约减少65个亿，影响GDP增幅减少1个百分点左右。

　　由于房地产牵涉过广，市场各方都在急于了解，房价下跌的底线在哪里？

　　虽然只有度过痛苦的急跌期后，市场的真实居住需求才会逐渐浮现出来，但降价底线难以预测才是令开发商们真正苦恼的原因，而且“老百姓也不知道房价要降到什么程度才可以接受，底线到底在哪里？”

　　戴德梁行的执行董事胡港文指出：“下跌会造成上海市场的区块划分更为明显，有些地段，有些产品可能提前见底，提前走向上升通道。”

　　在房地产市场下跌之初，由于泡沫严重，当时的情况是，整个市场、所有板块的一起下跌，甚至出现越是中心区域越是下跌的重灾区，等到了一定的程度以后，分化也就开始出现。胡港文认为:“泡沫程度不能光看价格，要看价格和其真实价值比，而决定房地产价值最主要因素，还是地段。”“汤臣一品”某种程度上也说明了开发商对地段的信心。

　　由于一般老百姓对房价底线也不了解，目前在市场上起决定作用的是一种买涨不买跌的心态。尹伯成认为，房价到了心理价位就应该入市购买，购房者也不要一味地等待，尤其对自用客户，更不用担心现在买房中长期会有损失。

　　很多房地产业内人士都认为，从长期来看，上海房地产市场仍然看好，这次下跌是中长期上升中的一次调整。很多人相信，在奥运与世博之前，房地产市场不会有崩盘式调整。

　　11月3日在北京发布的中国福布斯富豪榜某种程度上证明了这种想法，房地产仍然是最大的生财机器,前100强中,主营房地产或涉足房地产开发的富豪达到47位,占据近半壁江山。虽然较去年少了4位,但是富豪们的资产额却增加了。