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张立 特约撰稿[2005-11-28]
沪上楼市何时见底，这是一个智者见智，仁者见仁的公众话题。
自1999年上海房地产市场复苏逐步走出低谷，经历了几年的快速繁荣发展，今年初达到一个阶段性的顶峰。与此同时，2004年、2005年，政府为了避免住宅房地产市场价格过
快增长可能引发的市场风险，出台了一系列的宏观调控政策。在宏观政策的影响下，上海住宅房地产市场无论是开发企业信心指数，还是住宅成交套数和成交均价均呈现出下滑的态势。人们期待的传统“金九银十”房地产市场高峰期，亦没有给市场带来信心。在此背景下，人们不禁要问，楼市何时见底？
1、房地产作为上海经济发展的支柱产业之一，摆脱不了“政策市”的基本特质。
上海房地产市场的发展，是随着上海乃至全国经济的发展而发展起来的。但是，同样不可否认的是，上海房地产市场的潮起潮落，同样是在政策的不断变更历程中完成的。
政府取消福利分房和动拆迁力度的加大，使得市民对商品房的需求被激发；蓝印户口政策以及其他非上海人士购房市场的放开，使得上海以外潜在消费群体，对商品房的需求显现出来；银行对于商品房实行的一系列贷款成数、贷款利率的优惠政策，也刺激了商品房的开发。房产市场之所以能够快速发展，很大程度上是受到了政策面的激励影响。另一方面来看，2004年、2005年政府出台的一系列金融、税收、土地和交易政策，亦正是引发上海楼市现状的导火线。因此，在政策面立场没有实质性改变的背景下，能以轻言沪上楼市见底。
2、房地产业做为经济的重要组成，在其发展过程中必然存在周期性。
对于市场而言，调整期的长短更具有现实意义。有关房地产经济周期的争论由来已久。笔者以为，上海房地产市场不可能像日本东京房地产市场一样，陷入漫漫熊途，但调整仍需要时间。
上海住宅房地产市场在2004年宏观调整政策出台之后，不降反升，从而引发2005年一系列调控政策的出台。换句话说，上海住宅房地产市场是在2005年5月才开始进入真正意义上的调整期，时至今日也就是半年时间。依据经济周期理论和上海房地产市场发展周期的历史经验，希望市场在2005年底，乃至2006年上半年重新步入上升通道，是不切实际的。
3、“量先于价”同样适用于房地产业的发展。
证券市场里面经常会提到一句话：量先于价，是指成交量的变化总是优先于价格的变化。值得注意的是，该理论同样适用于房地产市场的发展。从目前成交来看，无论是新房市场，还是二手房交易市场，远没有呈现出放量态势。成交量无法放大，一方面难以实现商品房的二次流转，另一方面表明市场对于前景的不明预期。尽管目前有部分楼盘价格较低，从而出现整个市场成交量突然上升的现象，但充其量只能称为“个股繁荣”。投资者必须关注的是，是个别楼盘的带动引发的成交回暖，还是市场大多数楼盘均呈现出成交放大的态势。只有普遍成交放大，才代表市场复苏点出现的可能性；是个别天数成交量上升，还是连续成交放大，只有至少连续两周出现放大成交（排除季节因素），才代表市场吸纳能力的提升。
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