物业管理费，让人烦恼让人忧——宁波市住宅小区物业收费审计调查追踪报道(05-11-23)

　　用一辈子的积蓄买了房子,原本以为从此就高枕无忧了,不料却被一年一度的“物业管理费”所困扰：“缴了物业费，却享受不到应有的服务”、“没有业主委员会，物业管理公司只是原开发商的下属企业，却主导一个小区的物业管理，业主反倒成为弱势一方。无论缴费多少都不透明，谁来监督物业公司。”

　　类似的抱怨，在全国任何一个城市都很普遍。物业管理费引起的种种纠纷，由此也 成为媒体追逐的新闻热点。

　　谁来破解“物业管理”的难题，解除这一和谐社会“成长中的烦恼”？今年7月，浙江省宁波市审计局对全市物业管理收费情况进行的审计调查，揭开了这个众所瞩目的“盖子”。9月底，记者就此赴宁波采访。

　　记者了解到，今年宁波市两会期间，部分

人大代表向市审计局局长郑建飞提议，开展小区物业管理收费审计调查。这与该局将关注民生作为今年审计工作主题的计划不谋而合。郑局长告诉记者，在他们今年安排的57个审计项目中，有四分之一项目与老百姓切身利益息息相关。

　　据了解，从上世纪九十年代中期到2004年底，宁波市住宅小区物业管理从零起步，发展到全市物业管理企业172家，从业人员16900余人，796个物业项目实行了物业管理。和全国许多城市一样，宁波市小区物业管理在保障居民安居乐业、促进社会和谐稳定中发挥了重要作用。然而，从目前情况来看，虽然住宅物业管理企业和物业管理覆盖面增量较快，但整体档次不高。物业管理这一新兴产业，正面临“成长中的烦恼”，宁波也不例外。

　　据郑局长介绍，为消除这个“成长中的烦恼”，他们几经调研，最终确定对全市小区物业管理费用收取和使用情况进行审计调查。为收集更多审计线索，充分听取市民意见，7月初，该局在媒体上发布了有关消息，当地社会反响强烈。短短几天内，就有100多名市民向该局发邮件、打电话，对物业公司、物业管理主管部门提意见；10多人上门反映情况，其中包括一位70多岁的老太太。

　　记者在浏览宁波审计网站的“局长信箱”时发现，除了反映物业管理中存在的问题外，许多居民对审计机关开展住宅小区物业管理费收取和使用情况调查，表示欢迎和支持。

　　一位居民来电说：“审计局关注小区物业管理收费工作，我们居民拍手称快。”另一位在市级机关供职的居民认为，审计机关开展小区物业管理费审计调查，是审计为构建和谐社区、共创文明宁波服务一个很好的切入点。

　　7月15日，在居民下班的高峰时段，郑局长带领审计组前往穆家巷小区和高塘花园，向进出小区的居民分发31000多份问卷调查表，并与居民面对面交流，仔细听取居民对物业管理和费用收取的意见。穆家巷小区一位姓周的居民说：“以前听说过审计局只审计大单位，现在也开始贴近老百姓了，关心起物业管理来。”

　　郑建飞表示，今后，审计机关就是要眼睛向下，关注民生。

　　为使审计调查结果顺利进入政府和有关部门的决策视野，宁波市审计局还引入了专家征询制度。7月29日，该局约请宁波市人大、政协、建委、物价等部门有关负责人就小区物业管理问题进行了研讨。

　　那么，这次审计调查发现了哪些问题呢？记者在该局提交给市政府的报告上看到，当前，宁波市物业费收取和使用过程中最突出的问题有四个。

　　问题一，物业费的收取和使用透明度不够，缺乏有效的监督机制。部分小区的物业管理企业收费未实行明码标价，业主不知道自己到底应该缴多少；部分业主反映物业管理企业财务不公开，即使公开也只有收支总额，没有具体内容；业主委员会成员的监督能力有待提高，他们缺少相应的学习培训，对有关政策法规知之甚少。

　　问题二，综合服务费收费率低、原房改房共维费未拨付小区。对老三区18个住宅小区2004年综合服务费收费情况的调查结果表明，2个

别墅区的收费率为72.01%，14个新住宅小区的收费率为91.38%，2个老住宅小区的收费率为62.60%。另外，房改房在购房时，一次性缴付的住房维修基金存放于市

住房公积金管理中心，并未按规定划拨给相关的物业管理企业，物业管理企业又不能再向房改房业主收取共维费，这就造成了一个小区的房改房越多，该小区的共维费越少，而实际上，房改房与非房改房共存于同一个小区、同一幢楼，其共有部位、共用设施产生问题，同样由物业管理企业承担维修。

　　问题三，利用共有部位、共用设施产生收益的用途规定不明。物业管理企业利用住宅小区物业用房和共有部位、共用设施设备产生的房租、停车费、广告设置费等收益的使用在实际操作中不是很明确。目前，大部分物业管理企业视同自己的综合服务费性质，作为企业的经常收入。

　　问题四，地方性法规部分内容与国家行政法规不尽一致。2003年国务院发布的《物业管理条例》明确规定“利用物业共有部位、共用设施设备所得的收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用”。这就是说该项资金属于业主所有，应用于共有部位的维修，如果要作为物业管理企业的经常收入的话，应由业主大会决定，而《宁波市住宅小区物业管理条例》1998年颁布实施，规定“用于住宅小区物业管理”。

　　记者了解到，在这次审计调查结束后，宁波市审计局提出了四条非常具体的决策建议：一、有关主管部门制定住宅小区物业收费明码标价、财务公开的具体操作办法，促使小区物业管理收费透明化；二、健全小区业主大会和业主委员会机构，并加强对其工作的指导；三、努力营造花钱买服务的物业消费理念；四、建议市人大对《宁波市住宅小区物业管理条例》进行必要的修改，形成上下法规的统一性。

　　在全市老百姓热切的关注下，这次完全透明的审计调查有了结果。缴了物业费，却不知道自己是否多缴了，缴的钱被用到了什么地方等等，这些长期困惑小区业主的问题，如今正在宁波逐步解决。据了解，该市海曙区已率先在全市出台了《物业财务公布示范文本》，详细规范了物业公司财务公布的具体内容，受到了全区居民的广泛欢迎。

　　宁波市人大城建工委在听取审计调查情况汇报后，表示要适时修改有关地方法规，促进物业管理健康发展。

　　宁波市市长毛光烈在审计局上报的《我市住宅小区物业管理中存在的问题及建议》专报信息上批示：“要求市建委组织调研，补充完善。尤其是要注意明确资金性质，实行分类分级管理，注意政事分开，建立与市场经济体制相一致、协调的运行机制。”

　　物业管理，这一全国城市居民最为关注的新事物，及其发展过程中产生的“成长中的烦恼”，在宁波市首次拿到了“桌面”上，并通过“阳光审计”得到了破解。本报将继续关注该市物业费审计发现问题的整改情况，关注该市物业管理立法的进步、改革的进展。（中国审计报记者 闫盈全 施松青 通讯员 陈 耘）