借鉴美英日 上海播种郊外商业商务中心

　　姜智鹏 每日经济新闻

　　“十一五”期间，上海有望在全国首次提出“郊外商业商务中心”(Suburban Business District，SBD)的概念。上海商业经济研究中心副主任朱桦日前向《每日经济新闻》透露，建设SBD的有关内容，很可能被纳入即将出台的上海“十一五”规划中，首批有望启动六大SBD项目。

　　上海SBD将辐射长三角

　　上海SBD是指以上海郊区新城和中心镇的核心地域为载体，服务上海全市及长三角周边省市的郊区现代服务业集聚区。由于依托重点区域和重点项目，并融合交通网络、区域功能、产业特色和人文环境等要素，SBD将拥有比较优势和较高能级。

　　朱桦表示，随着上海郊区城市化进程的加速和上海加快发展现代服务业，未来5年内，郊区将是上海新一轮现代商业发展的重点区域。包括

零售业、餐饮业、批发业、其他生活及休闲服务业、部分商务服务业和物流配送业等在内的以若干核心服务行业主导的商贸服务产业群，将获得巨大发展。而SBD的建设则将作为郊区建设的第一层次。在未来的规划中，这些SBD将具有区域特色、较强辐射能力、集聚现代服务业，以适应城市规模扩大、区域人口聚集、产业发展所带来的新兴商务商业的需求增长。

　　上海SBD建设将主要采用新城中心紧凑型、交通干道沿线组团型和若干集群散落聚合型三大类型。朱桦透露，SBD将选择在大都市郊区新城、大型路网交通枢纽、产业园区密集地交汇区域等区域设立。其主要功能结构包括，大型郊外购物中心、大型品牌折扣店和大型专业店的购物休闲区；商务楼群、郊外型商务

别墅组成的商务办公区；包含五星级宾馆、假日酒店、度假村和酒店式公寓的酒店宾馆区；以及以大型地面、地下停车场为主的其他配套区。

　　上海未来几年将根据不同地域特色、产业资源和功能定位，形成若干个不同载体内涵、不同辐射范围、不同功能特色的SBD。朱桦透露，这些新兴的SBD将集酒店、办公室、停车场、购物、公共服务和公寓等于一体，统一规划建设。每个SBD总面积在10万-50万平方米，辐射1小时车程的上海市区及周边省市相关地区。每个区、县可有3-4个SBD，以体现多轴、多中心、多组团和多样布局的特点。

　　上海市经委有关人士透露，上海郊区规划得到可一些知名商业企业的重视，有关部门已经与一些公司进行了初步接触。昨天，百联集团有限公司总裁办公室主任钱石衣向《每日经济新闻》透露，百联集团旗下的购物中心事业部已开始在上海郊区选址，将在上海“十一五”规划中设定的郊区重点区域抢先布点。在上海“十一五”规划正式出台后，百联将根据规划制订其具体扩张方案。

　　南汇新城SBD=洋山港+海港新城

　　上海首批启动的众多SBD项目中，包含洋山深水港和海港新城在内的南汇新城SBD项目格外引人注目。朱桦透露，“十一五”期间，上海将依托洋山深水港和海港新城，以南汇五角世贸商城为重点区域，充分发挥上海国际航运中心功能的整体优势，大力发展商贸物流、展示交易、休闲服务和综合配套等业态，形成南汇新城SBD。

　　朱桦透露，依托洋山深水港和海港新城，南汇新城SBD首先将大力推进商贸物流业的发展，在港口中转物流业之外，再发展连锁经营企业的企业物流配送基地，以及粮食、农产品和纺织品原料等产品的大型商品堆场及交易市场。

　　南汇新城SBD还将建设有产业依托的中小型长期专业展馆。朱桦透露，南汇新城将鼓励制造商发展类似于五金、机械零配件展览等专业性展览活动，并将大大强化现场交易功能。

　　南汇五角世贸商城则是这些业态发展为重点区域。五角世贸商城位于惠南镇，总投资15亿元，建筑面积50万平方米，是目前上海最大的集展示和贸易于一体的超大型国际批发商城。目前，五角世贸商城设有10个专业展示馆，30个常年展贸厅，12000个标准展位和500套商务办公单元，经营范围涵盖工艺礼品、饰品、珠宝、玩具和文体用品。该商城已被纳入市政府跨国采购体系，成为上海采购中心旗下的专业采购实体平台。

　　六大SBD“郊区包围城市”

　　除南汇新城SBD外，《每日经济新闻》透露，上海首批另五大SBD为嘉定新城、松江新城、南桥新城、浦东空港和青浦赵巷。

　　嘉定新城SBD将依托沪宁线，以嘉定新城核心区为基础，规划F1赛车场辐射半径约3公里范围为重点区域，集商业、金融、办公、文化娱乐和高档居住服务为一体，形成以汽车服务、研发交易、会议展示和文化娱乐为特色的SBD。

　　松江新城SBD将依托沪杭线，规划松江客运枢纽站及周边1平方公里为重点区域，以松江新客运中心陆上交通服务、站前商业服务为主，大力发展购物中心、办公楼、餐饮娱乐、五星级酒店和郊外别墅群，形成以商业服务、生产服务和教育文化服务为特色的SBD。

　　南桥新城SBD将依托奉贤“通江达海”的区位优势，规划南桥新城A4、A30交界处为重点区域，以游艇生产、维修、展示和销售为产业基础，海湾度假、休闲娱乐和综合配套为特色的SBD。

　　浦东空港SBD将依托浦东航空枢纽港，以机场镇新建大型工厂直销店为重要载体，形成集民航运输、航空物流、品牌直销、免税商业、服务贸易、会议展览和旅游娱乐等功能于一体的SBD。

　　青浦赵巷SBD则要依托青浦毗邻苏浙区域优势和环淀山湖旅游资源优势，以OUTLETS(奥特莱斯)品牌直销广场为主体，宾馆、假日酒店为配套，集购物、观光、餐饮、娱乐和商务休闲为一体的SBD。

　　模式：世界的，上海的

　　朱桦表示，上海SBD建设将参照国外成功模式，结合上海地域和经济的特点，最终形成适合上海城市发展的“上海模式”。

　　SBD的概念源于上世纪50年代的美国。当时，美国为解决城市规模过大、区域人口过于集中引起城市功能不足的问题，在大型城市周边建造了一系列组团式的功能区域，称为SBD。后来，美国的SBD模式逐步被世界上其他一些地区所采用并延伸出若干新的模式。目前，世界上最成功的SBD模式包括美国郊外商业商务中心、英国伦敦城镇生活中心和东京都圈商业商务中心3种。

　　朱桦表示，这3类成功的SBD模式将成为上海SBD建设的参照。上海将在这3种模式中学习适合上海发展环境的运营模式、布局特点等要素，最终形成上海自己的发展模式。

　　国外三大SBD成功模式

　　美国郊外商业商务中心。

　　主要被划分为商务区、商业服务区、住宅区、休闲和体育区四大主要区域。

　　商务区主要包括个性化、面积不等、低密度和低高度的企业总部办公楼；商业服务区则集中了购物、餐饮、银行、保险、酒店、学校、医院、信息和会议等配套服务，法律、会计和咨询等中介服务；在住宅区内，单体别墅、联排别墅和小高层等建筑形式以低密度、低容积和高绿化的方式建设；以网球场、

高尔夫球场为主的高档休闲设施与公共健身等一般设施相结合，露天主题体育公园和封闭式体育馆相结合，形成休闲和体育区。

　　英国伦敦城镇生活中心

　　采用邻里结构模式。

　　核心区内进行较高密度的开发；中心区土地混合使用，设置包括学校、医院和社区服务在内的设施；而居住区则集中布置在位于公共中心步行距离内。最终，实现开敞空间的网络化。

　　日本东京都圈商业商务中心模式

　　类似于世界上众多大都市群所采用的卫星城模式。

　　上世纪80年代以来，日本政府开始把东京都市中心的机能向外分散。东京周围有6个新城，包括有5个卧城和1个筑波科技城。每个新城都承担一定的城市功能，分担东京的负担。在立川、八王子市形成了“校院都市”；在浦和、大宫(琦玉市)形成了都市周边的现代服务业据点；幕张新都心、横滨MM21新都心和临海新都心等东京湾沿线城市，则计划发展成大都市新兴商务核心城市。

　　“十一五”上海将启动13个重点布局项目

　　-机场镇大型工厂直销店群落

　　-川沙镇新城国际购物中心

　　-南汇新城五角世贸商城

　　-嘉定新城核心区大型购物中心或工厂直销店群落

　　-安亭-花桥长三角城际高速铁路站点区域大型购物中心

　　-嘉定南部地区(南翔-江桥-真新)大型购物中心或工厂直销店群落

　　-松江新城松江新城客运购物中心

　　-七宝-九亭京沪高速铁路站点区域大型购物中心

　　-新浜镇大型工厂直销店群落

　　-赵巷镇大型工厂直销店及大型专业店群

　　-金泽(环淀山湖地区)郊外总部型商务园区

　　-航头镇大型购物中心或大型专业店群

　　-南桥新城A4公路下道口区域大型购物中心或工厂直销店群落