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陶冬/文
上海楼市回归理性的需求还没有遇上回归理性的供应，发展商目前的减价多属促销的手段，所以调价总是遮遮掩掩、点到为止。从未来市场充沛的供量看，发展商早降价比晚降价好，一次到位比遮遮掩掩好，跌到位了反而会有上升空间。
已故相声大师马三立有个脍炙人口的段子,讲一个小伙子每天很晚回家,且总将脱下的鞋“咚咚”两声重重扔在地板上,惊醒住在楼下的房东的清梦。房东忍不住向小伙投诉。小伙子当晚回家,习惯性地摔下一只鞋后,突然想起房东的话,于是轻手轻脚地放下第二只鞋。次日一早,房东便来拍门说:“昨晚我一夜没睡,等你的第二只鞋掉下来。”
今天上海的房地产市场,就在等第二只鞋掉下来。被发展商寄予厚望的“金九银十”销售旺季,在几近无声无息中过去。发展商虽包装着将价格降了一些,但是成交的反弹却属昙花一现。黄金周的展销会上,发展商来了不少,人群尚算踊跃,不过销售并不理想。同期二手市场的成交萎缩,更是惨不忍睹。上海房地产的萧条,与不少城市的回暖形成对照。上海发展商更是羡煞二、三线城市重新启动的房地产建设。
上海房地产的第一只鞋早已掉下。房价只升不跌的神话,在消费者心中早已破灭,资金不再盲目地、源源不断地送入发展商的腰包中,于是需求大减,成交萎缩。然而,回归理性的需求还没有遇上回归理性的供应。发展商怀念昔日的暴利,目前的减价多属促销的手段,而非逃生之抉择,所以价格的下调总是遮遮掩掩,点到为止。可是买房人偏偏不领情,胶着状态便从七、八月淡季延续到九、十月旺季。
然而,发展商的资金链已被拉得嘎嘎作响,相当一部分中小发展商的现金流已亮起红灯,个别大型发展商似乎也因过度扩张而头寸吃紧。同时,新盘却在今后数月集中涌现。9月份发展商拚出老命售出将近1.2万套住宅,可售房源数目不降反升到27万套。9、10月上海共推出新房近10万套,今年最后两个月预计还有15-18个新盘入市,即再加可售房源15万套,而当前市场的每月销售速度不过1-1.2万套。明眼人都看得出,上海房地产还有一劫。
上海市政府对此的对策是控制信息。公平地说,上海房地产市场信息数量和质量远好过全国任何一个城市。但是,随着房地产销售的惨淡,政府开始减少数据供应,房地产均价这样似是而非的数字变成主流,二手市场数据更不公开。政府这样做是好意,希望减轻消费者的心理负担,避免羊群心理,但实际上增加了人们的疑虑,因为他们的知情权受到了干扰。
其实上海房地产的基础面并非如此不堪一击。勿庸讳言,上海房价在过去两年上升过猛,与普通市民购买力脱节,需要一个调整。但是,任何地方的房地产市场都有周期现象,而调整是周期中不可缺少的一部分。必须看到上海的整体经济依然健康,增长动力十足:上海市民的收入提升相当迅猛,国内、海外人才仍在涌入;上海仍是相当部分传统海外直接投资的总部所在地,也是下一轮海外金融、服务业的抢滩点;在国内,上海的经济、金融中心地位已大体确定,上海同时拥有世界级的基础设施。这些是上海经济繁荣发展的底蕴,也是上海房地产长期向好的本钱。
笔者看来,拉动上海房地产向前发展的三大需求并未消失。首先,本土居民的刚性需求依然强劲,大量外来人口进一步加大了住房需求的动能。第二,国内外对上海住房的投资需求依然旺盛。这部分资金认同上海是中国的经济金融中心,是与国际接轨的窗口,愿意长期投资上海物业。第三,海内外资金流动性依然充沛,热钱随时可能杀回。这部分资金也许不是政府想要的,但确实是市场上难以剔除的一部分,也是不可忽视的一种需求。
需求存在,却暂时未转化成有效需求,因为需求在等待。今天的需求已变得理性,变得有耐性。然而供应仅向前迈出了一小步,发展商心理上侥幸成分多过理性成分。以今天的可售房存量和今后6个月的增量来看,发展商念拖字诀是躲得过初一躲不过十五。上海房地产面前还有一个长长的寒冬,早走比晚走好,早降价比晚降价好,降价一次到位比遮遮掩掩好,跌到位了反而有了上升空间。这是上海房地产市场在等待落地的第二只鞋。-(《新财富》2005年11月号最新文章)
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