|
9 本报记者白勇见习记者倪建新
“先租后征”回避土地转用手续及缴纳有关税费
当重庆市的住房平均售价保持在每平方米3200元以上时，在离主城不远的南岸区迎龙镇却能以每平方米950元的价格买到住房。该镇以安置迎龙湖水库移民的名义默许所属村社大
搞商住楼开发，前期一幢约3000多平方米的楼房建成后已销售—空，其中卖给了不少非移民。目前二期工程占地略30亩的更大规模商住楼开发正在全面铺开，并且在悄悄进行预售。
占地建房大搞开发名曰“量身订做”
记者看到的一份《农村居住房量身订做委托协议书》载明，委托方（甲方）为一名购房者，被委托方（乙方）是南岸区迎龙镇北斗村村委。双方约定，甲方就乙方开发建设的位于南岸区迎龙镇北斗村中嘴合作社农民新村住宅楼方案，委托乙方“量身订做”住房事宜订立如下条款：房屋以建筑面积计算约为123平方米，每平方米为950元，总价116850元；甲乙双方签订本委托协议之时，甲方向乙方支付房屋建设委托款5万元，第二次在主体工程完工时付款6万元，第三次在办理产权时付款6850元；本委托款在双方签订正式农民新村住房订做合同时即转为订房款；乙方负责给甲方办理（集体土地）房地产权属登记手续，办理两证（房屋产权证和土地证）登记手续所产生的一切税
费按国家政策规定各自承担。
据记者了解，这些用来搞商住楼开发的地是从村民那里租来的。这些土地，农民分别与镇政府、重庆好又佳物业管理有限责任公司签有土地出租合同，合同上承租方租用土地的理由是：“为了妥善安置迎龙湖水库移民，保证大坝工程顺利实施，加快地方小城镇建设，根据南迎府发〔2005〕27号文要求，甲方自愿将某某社土地采取先租后征的方式出租给乙方用于修建移民小区。”村民们说，他们说是建移民小区，实际上谁交钱谁就能买到房子。村民们还说，在签合同之前他们就知道是租地建房出售，虽说可以得到一点租金，但心里总感到有些担心，所以大家都不愿出租土地，可又不敢不同意，谁不同意出租，就有人来动员，没办法，只好签。
“先租后征”牟取暴利
在村民们签订的土地出租合同里明确约定，出租土地年限有的为20年，有的为21年，即从2005年至2025年或2026年。土地租金：自留地每亩每年租金为1200元，承包地每亩每年按600公斤中等黄谷记价（如果按今年市价折算，600公斤约值900元人民币），租金于每年9月30日交纳。该合同约定不受市场变化的影响。租地合同的甲方是村民，乙方有的是迎龙镇政府，有的是重庆好又佳物业管理公司。
有关人士针对这些租地合同提出质疑：
其一，租金能在20年以上不受市场变化的影响吗？这显然是不可能的。最近国土资源部《关于开展制定征地统一年产值标准和征地区片综合地价工作的通知》就说明中国土地价格有不断上扬的趋势。
其二，镇政府有直接租用集体耕地建房的权限吗？
其三，重庆好又佳只是一个物业管理有限责任公司，区区50万元的注册资本，经营范围是物业管理兼建筑装饰材料的销售，今年初才登记设立。该公司租地干什么，因为该公司不具备开发权，如果搞开发，只能找有开发权的开发商，那重庆好又佳承租地与开发商之间又是什么关系？
其四，好又佳公司支付20年租金的能力令人担心。注销一个50万元注册资本的有限公司的程序并不复杂，一旦由于经营不善或者其他原因注销，村民们向谁要租金？
其五，房屋使用期限不足30年，房屋购买人的权利谁来保障？就算以后该地块被征用，将来谁来付出让金，是由村民还是房屋购买人来付出让金呢？
记者还从一份售房协议中发现，协议甲方是一购房者，乙方是北斗村村委会，但协议并未加盖村委会公章，而是一个名叫杨文义的人，以法定代表委托人的名义签名。杨留有一个手机电话号码，记者多次拨打不通。有知情人说，杨并不是当地人。记者只好带着许多疑问与迎龙镇镇长杨勇联系，杨勇在电话里说：建房是用于安置水库移民，出售多余的房屋，开发商是要赚钱，农民新村（指已建好的那栋楼房）是村委会自己搞的，附近的村都在搞。记者还想了解一下其他情况，杨勇则挂断了电话。
据了解，无论是和镇政府或和好又佳物管公司签合同，都是由村委会出面牵头的，村民从未见过物管公司的人员。
还有村民反映，他们担心，这些所谓开发商一旦消失，或者20多年后，谁来支付租金。
业内人士为迎龙镇的租地建房算了一笔账，该建房的开发成本约每平方米500元左右，售价却从每平方米950元卖到了1250元，利润在100％以上。
“先租后征”是一种扰乱市场的行为
重庆市国土资源和房屋管理局内部人士针对迎龙镇“先租后征”等情况向记者直言，这是一种扰乱行为，将会增添社会不安定因素，其次是回避了土地转用手续及缴纳有关税费，这样开发成本肯定低，售价也低，利润很高，但会遗留很多难以解决的问题。
该人士指出，“先租后征”，重庆以前就存在，未能彻底解决，目前重庆市的基本农田存量在全国处于中下水平，应该严格加以保护，迎龙镇这种情况，如果是移民安置用地，有移民政策，小城镇建设，也应该按照总体的建设规划方案实施。不过，最近国土资源部和一些省（区、市）正在进行农民集体建设用地流转试点和征地制度改革试点，允许集体建设非农用地以转让、出租、作价入股等方式进行流转，但必须是在试点区内，必须办理土地变更登记手续。
今年8月22日，国土资源部发出《关于坚决制止“以租代征”违法违规用地行为的紧急通知》认为，“以租代征”违法违规用地行为干扰了建设用地管理秩序，影响了国家宏观调控政策的落实和耕地保护目标的现实，规避了法定的农用地转用和土地征收审批及缴纳有关税费，是一种行政权力滥用。
有位知情的律师认为，迎龙镇政府大楼旁的商住楼工程的占地并未办理征地和出让手续，而是以“租”的形式来占用集体农用地，规避了法定的转用程序，这是严重的违法。国家的很多法律法规都严禁非农业建设占用农用地，1999年1月1日起施行的《中华人民共和国土地管理法》第44条和第46条明确规定，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续，审批手续首先是由国务院批准，同时办理征地审批手续，程序完成后，再由市县人民政府向用地单位供应建设项目用地。迎龙镇采用“先租后征”的方法，这显然是与法律相悖的。
记者日前通过有关人士从南岸区国土局证实了这位律师的话：迎龙镇北斗村北星社和蹇家边村下中街社被租用建房的农用地性质没有改变。也就是说，该土地仍然是农用地，还没有办理农用地转用审批手续。
9月12日，《重庆市国土房管局转发国土资源部（关于坚决禁止“以租代征”违法违规用地行为的紧急通知）的通知》要求，重庆市将在年底前对“以租代征”违法违规用地行为进行一次拉网式的清查，清查处理工作专题报告市局。
10月20日，重庆市政府就“迎龙镇群众反映该镇部分工程未经招投标等问题”转交南岸区政府认真调查处理，并要求尽快回复。
| 
