物业纠纷多：业主的“公仆”却成业主的主人

　　近来，由于小区停车位引发的业主和物业公司之间的纠纷越来越多。业内人士认为，这类纠纷频发与现行的相关管理制度不够完善有关。

　　地下停车库的产权不清

　　据长期从事房地产代理诉讼业务的广大律师事务所律师陈长洁介绍，很多业主在与开 发商签订购房合同时，往往没有在合同中明确约定停车库的产权归属。因此，在发生纠纷后，业主往往认为地下停车库的成本被业主分摊了，地下停车库理应归业主所有；而开发商一般则认为，自己拥有地下停车库的所有权，所以理应享有自由定价权。

　　值得一提的是，现在正在审议的《物权法（草案）》规定：“车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，属于业主共有。”所以，《物权法》通过并生效以后，这一产权不清的问题可望得到解决。

　　文件规定模糊　没有规定协商不成时的解决办法

　　2002年北京市物价局下发的第326号文件规定，小区地下停车位的价格“由经营者与小区业主委员会协商确定；未成立业主委员会的，经营者应与小区业主协商确定。”

　　但是，如果业主与经营者协商不成时该怎么办？文件没有说。记者为此咨询了宣武区发改委相关负责人，这位负责人称，如果协商不成，只能再次协商。

　　业主的“公仆”却成了业主的主人

　　虽然我国《物业管理条例》初步设计了业主自治的制度，但实际上真正做到了业主自治的小区极少。

　　据了解，即便在物业发达的北京地区，依然有三分之二的小区没有成立业主委员会。

　　律师陈长洁说，业主委员会难产，一是因为门槛高，根据相关文件规定，小区入住率超过三分之二且有效票超过50％才能成立业主委员会；二是开发商和物业公司担心业主委员会危及自己的利益，往往不配合甚至阻挠业主委员会的成立；三是我们缺乏自治传统，许多人对成立这种自治组织不热心；四是许多人买房子是为了投资，所以有些小区入住率不高。

　　另外，按照《物业管理条例》，召开业主大会会议，应当有物业管理区域内持有二分之一以上投票权的业主参加。业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权二分之一以上通过。业主大会选聘和解聘物业管理企业，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上通过。

　　虽然这些规定看起来没什么不妥，但事实上，在一个大多数人彼此形同陌路的小区中，要凑足二分之一的人数，绝非易事。

　　由于这些条件限制，小区业主要解聘物业公司很不容易。原本应当是业主们“公仆”的物业公司，却俨然成了业主们的主人，物业公司管理人员欺凌业主的事情时常见诸报端。

　　由于业主自治组织的缺位或者无力，在发生此类纠纷后，业主往往难以通过与物业管理公司的博弈解决问题，而往往要寻求政府的介入——显然，这不是解决问题的良方。

　　个别业主不愿采取诉讼手段维权

　　由于难以避免“搭便车”的问题，个别业主往往不愿采取诉讼手段维权。发生此类小区停车纠纷后，无组织的业主个体往往不愿意通过诉讼解决问题，

　　因为如果起诉的话，起诉者要承担较大的诉讼成本和诉讼风险，而起诉者个人能从中获得的收益又相对较小。

　　陈长洁律师认为，要减少小区停车方面的纷争，就必须完善相关的法律制度，明晰地下车库的产权归属，适当降低成立业主委员会、召开业主大会的门槛，并可强制性规定小区必须成立业主委员会，鼓励业主通过业主自治组织解决小区纠纷。

　　究竟让我把车停哪？

　　访北京市建委居住小区管理办公室有关工作人员

　　问：为什么小区停车位给人的感觉总是不足？

　　答：“先天不足”是小区停车位客观存在的现实。据调查，2000年以前北京居住小区的车位规划大概是1：0.21，最多达到1：0.25，也就是说5户业主才能有1个停车位。

　　新建小区、高档住宅小区停车位的比例大约是1比1至1.5，目前看勉强够用。但是考虑到居民购车数量不断增长，从长远看，这个比例也不够用。

　　还有就是开发商人为造成的。比如有的开发商改变了原有规划，把停车位变成绿地或者用来盖房子，特别是一些分期开发的住宅，常常出现这些问题。一期的业主常常得到开发商的承诺，但是到了二期、三期，这些承诺就变了。

　　另外，由于地上、地下停车位租金不同，造成大量业主不愿意停在地下车库。据这位工作人员介绍，根据他们在2003年的调查，地上停车位的租金平均是每月133元，地下停车则为每月368元。由于租金相差较多，不少业主不愿意停在地下。

　　问：地上与地下停车位的收费标准是什么？

　　答：根据北京市物价局《机动车停车场收费标准》规定，露天停车场按月租用停车位，

小型车每月150元，若按年租用停车位，小型车每年1600元。居住小区地下车库、停车楼按月、按年租用停车位，实行市场调节价，由经营者与小区业主委员会协商确定；未成立业主委员会的，经营者应与小区业主协商确定；并将协商确定的收费标准以书面形式抄送所在区县价格主管部门。

　　问：出现纠纷，业主应该通过什么方式解决？

　　答：目前有3条路：申请仲裁；由行政主管部门协调解决；走司法程序。（新华社记者陈玉明、杜宇、何雨欣报道）