开发商让利银行心态微妙 温州炒房团卷土重来

　　本报记者 李伊琳 温州、上海报道

　　“这次参观上海和杭州四个楼盘后，目前已经有30套意向协议达成，目前成交10套。”7月22日，温州购房团的带团人《温州都市报》的刘琳琳向记者透露。

　　“温州人被套牢”、“温州人退出楼市”……当市场上这些关于温州人撒手楼市的传 言正欢之际，销声数月的温州购房团又卷土重来。

　　这种“顶风”而舞的投资行为是预示着楼市的回暖？抑或是地产市场又一席利益缔结？

　　购房团暗潮涌动

　　“现在正是‘吸纳’楼盘的好时机，到哪个楼盘都能砍价。”6月20日，带团到南京购房的温州炒房人汪先生如是说。

　　2004年，一向“张扬”的温州购房团突然沉寂下来。这是因为温州市委宣传部应市政府向温州各媒体下文，禁止以媒体名义组织购房团到各地炒房，并限制发布相关的广告进行宣传或炒作。

　　而且又逢国家对楼市进行调控，温州购房团开始在楼市中“销声匿迹”。中国楼市也因此进入观望期，近日国家统计局发布的一项调查可以佐证。据调查，近八成的消费者认为现在不是买房的适当时机。

　　然而此时，沉寂近一年的温州购房团却逆势而起。

　　7月8日上午9时，一支温州购房团，一行五十人进驻位于上海市闵行区的24K金国际连锁酒店。这支购房团由温州当地媒体组织，带团者是负责该媒体的房地产版块负责人刘琳琳。

　　根据行程安排，周六参观上海绿地商务大厦、双子杰座楼盘，周日赴杭州看楼。

　　7月10日，在24K金国际连锁酒店的咨询会上，该温州购房团此行共签订了意向订单超过30套。虽然这种意向订单不具备法律效力，但可以反应购房团重新焕发的投资欲望。

　　据温州一业内人士介绍，6月中旬以来，由一些开发商、营销机构等组织的温州投资者看房团起码就出发了十来趟，目标城市主要是上海、杭州、苏州等，一般一个团队有30人以上。

　　在此之前，6月12日，以温州人汪先生领头的8名温州人，已斥资数千万元拿下南京河西等地200套房子。而且，购房团的活动开始前赴后继。7月9日上午10点，温州新城晚报大厦三楼会议室举行的“房产投资置业说明会”上，来自宁波楼盘在推介，并有人开始相约赴甬看楼。

　　刘琳琳称，七月份可能还要带一个购房团到上海看楼。

　　银行的微妙心态

　　是什么力量推动温州购房团逆势而动？

　　“7月是楼市步出观望期的分水岭，也是一个预热期。”7月9日的购房团成员朱先生称，自己这次随团出发目的在于了解行情，但遇性价比高的楼盘，不排除当场购买。

　　朱先生的心态在温州购房团中具有普遍性。因为据他们的观察，国家从3月份以来，国务院推行稳定住房价格政策以来，严禁期房转按揭，对二手房交易征税、提高首付比例、实名购房等系列政策，几乎月月有新政。而6月1日过后，就没见更有力度的压制楼价上涨的新政推行。

　　而且由于政策调控的趋向稳定，开发商也迎来了喘息期。由此，原本处在同一利益链条上的几大利益集团重新开始缔结。开发商、房产代理中介(媒体)、购房团、银行是楼市中的四大利益集团，其中开发商的推介是温州购房团频繁现身的初始动力，购房团是应开发商的邀请去考察的。

　　而购房团则是这个链条上的造势者，他们的迎合一方面是认为楼市开始回暖外，而另一个重要原因是有部分闲钱急于寻求投资渠道。

　　一名姓汪的购房团女成员这次出团购买的是24K金国际连锁酒店的客房，以入股形式投资15万元，酒店方承诺年回报率25%。她认为，这个回报率在四年内足以收回本金。虽然15万的酒店客房投资连个产权证都没有，而且她连四年后这家酒店经营失利的假设也没考虑，但她认为：“投资总有风险存在，比去赌博要好。”

　　跟随温州购房团多次的吴女士表示，当时她跟随购房团在杭州的锦昌文华楼盘工地上转了一圈，发现工地上还有零星的房子存在。虽然楼盘规划和所处环境都不错，但她揣测：是否这个楼盘连拆迁问题都没安置好？她说：“假如在以前，大伙对这种情况根本不会去考虑。”

　　还值得注意的时，7月10日，在锦昌文华楼盘推介现场，售楼小姐在介绍到楼盘的付款问题时就强调，该楼盘的住宅楼首付仅为20%，但这个贷款政策适用于125万元以内的购房户，一人限制一套。

　　然而，中国人民银行决定，从2005年3月17日起，调整商业银行自营性个人住房贷款政策。对房地产价格上涨过快城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例可由现行的20%提高到30%。而根据以往排名，杭州属于房地产价格上涨过快的城市和地区。

　　对此，为锦昌文华提供项目贷款的建设银行杭州分行文晖支行一郑姓职员解释，该项目贷款实行的是以土地抵押贷款，早在国家政策出来之前就已经与开发商签订了为购房户提供首付20%的房贷政策。

　　给购房户提供首付20%房贷政策，银行此举是否存在违规？

　　对此，浙江银监局的赵女士认为，央行虽然将个人住房贷款最低首付款比例由现行的20%提高到30%，但具体调整的城市或地区，可由商业银行法人根据国家有关部门公布的各地房地产价格涨幅自行确定，不搞一刀切。

　　种种解释显示，银行提供的这项优惠似乎行走在央行房贷政策的边缘。之所以愿意承担这些风险，银行主要是受业绩压力所致。

　　据当地媒体报道，杭州某国有银行一家房贷业务量比较大的支行今年上半年开发贷款仅做了3笔。而另一家国有银行开发贷款都要集中到省分行审批，上半年上报审批的贷款也只有10笔左右。

　　开发商让利力挺房价

　　“温州购房团在这个时刻介入楼市，不仅冒较大的市场之风险，更是冒着政策之风险”，温州著名的经济学家马津龙如是分析。

　　在开发商与购房团对接的这个环节上，组团者是扣牢双方的重要一环。而这一环的利益所得就是开发商给予的成交提成，而媒体组织则冲着开发商投入的广告费。以温州一媒体组织的首个购房团为例，当时上海的开发商就在该报投入4个版面的广告额度，金额达数十万元。　　

　　据分析，在所有的房产新政中，都把两年内转手房要交营业税当作遏制炒房者的“杀手锏”，南京市特别提出要征收炒房差价的20%售房所得税。

　　上述汪先生一行一举以40万元一套的价格拿下200套房子，一切都在“悄然”中进行。而此时的售楼处仍醒目标注着50万元一套的住房市场价。

　　汪先生进行精算：一套市场价为50万元的房子，在两年内出手加上契税等要卖到55万元以上才能挣钱。事实上，他仅花了40万元就拿下房子，按市场行情在次日抛售也还是有钱赚。

　　有知情者透露，市场价50万元一套的房子，炒房团40万元一套就能拿下，原因并不完全如汪先生所说的“开发商被政策‘打压’几次后，急于回笼资金。”

　　在南京河西等地推出40万元一套的住房，不必炒房团出手，普通市民也会一抢而空，同样能够实现及时回笼资金的目的。

　　一名不愿透露姓名的市场分析人士剖析，开发商宁愿把巨额利润让给炒房团，也不肯让利给普通市民，这不仅仅是手续烦琐的因素。如炒房团人员少，但购买力强，对于200套房只办理8个人的手续，简单很多。

　　而开发商之所以不愿将利润让利给真正需要房子的市民，其深层的动机在于“请”炒房者帮忙，坚决挺住房价不回落。