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作者：党鹏 来源：中国经营报
走进成都市南部新区核心区位的喜家街一号喜家小区，到处是随意丢弃的垃圾，而小区内的六栋居民住宅大多已经人去楼空，只有院子里还有三三两两的居民聚集着聊天。“昨天这里强制拆迁了两户，28号还有7户被强制拆迁，你到时候过来看吧。”得知记者的来意，居民们纷纷围上来发出邀请。
喜家小区并不大，而且处于这个被围起来的片区边缘。但这里就是香港和记黄埔地产公司（以下称为和黄）在去年以21亿余元拍得并打算大展身手的成都“城南地王”。现在，距离成都市政府交付期已经过了两个月，地王的拆迁工作还没有结束。重金拿地
“206万元／亩，第三次！”在去年10月29日举行的成都“城南地王”拍卖会上，为和黄而敲响的槌声依然回荡在记者的耳畔。和黄以21．35亿元拿下1036．47亩的成都“城南地王”，创下成都市土地拍卖史上单幅地块价格的最高纪录，也挺进了成都未来重点发展区域南部新区。
这是和记黄埔在守候成都土地8年之久后，对成都楼市的觊觎总算以重金砸下而尘埃落定。由此，和黄在成都拿地的步伐开始加快。
在今年2月底，和黄重拳出击素有“金温江、银郫县”之称的郊区温江——在今年9月，第六届花博会将在这里召开。和黄以62万元／亩拍下光华大道温江段560亩地块，耗资3．472亿元。当时竞拍场上少了“城南地王”争夺的刀光剑影，仅两个回合就轻松成交，成交价每亩只比60万元／亩的起拍价高出了2万元／亩，结果出人意料。
此后，在4月初，成都市政务代表团主动上门招商，由锦江区区委、政府“主厨”的“2005成都锦江地产大餐”签约仪式在香港君悦酒店举行。李嘉诚麾下的和黄、香港爪哇公司等先后与锦江区政府签署协议，协议总投资超过100亿元，其中，和黄总投资50亿元的红星路商业广场总体拆迁，东大街1号地块的拆迁以及一家世界顶级时装品牌的入驻成都引人注目。
在巨大的利润空间面前，和黄自然是舍得重金投资。根据与和黄竞拍城南地王的一家开发商估算，和黄所拍得的地王以现在成都房价走势分析，销售价格即使是控制在3800元～4500元／平方米，和黄也应该有13．7％～25．3％的利润。而这在不断被炒热的南部新区房产业中显然是保守估计，甚至有消息称其价格超过4500元／平方米，利润将达到35％。对此，业界人士无不为和黄老辣的眼光和扩张之势叹服。
已经在成都拿出近75亿元的和黄并没有满足于此，据悉，在7月28日举行的市中心商业区东大街11号地拍卖会上，自然也少不了和黄的身影。该地块面积为106．1207亩，起拍价为500万元／亩。目前，成都业界预测该地块必将成为争抢的热点。变局异议
此前，坊间有传闻称，由于负责成都南部新区开发的兴南公司迟迟未将南地王交付和黄（此前和黄一直按约支付地价款，并有消息说和黄已经支付完所有地款），超出交付时间5月16日已逾两个月。和黄近日指成都市政府违约，要求成都市政府解除购地合约，并赔偿和黄损失人民币两亿元！
就此，记者对和黄地产成都分公司总经理李启华进行了求证，李拒绝了记者的当面采访，但其随后就记者的采访提纲进行了书面答复。李表示，该传闻完全不符合事实，“我公司对成都市政府鼎立协助收地事宜，深表感激，双方合作十分愉快！”
随后，记者到成都市国土局求证。该局办公室负责人解释说，地王的拆迁工作确实在前段时间出了点儿问题，但是现在已经解决，地块随时可以交付给和黄。记者在该局国土办证大厅查询显示，和黄还没有拿到这块“城南地王”的国土证。
但站在“城南地王”的地块上就是另外一番情形。1000余亩的土地还没有完全平整，有的地方还种植着大片的玉米和蔬菜。最显眼的是，四面洞开的喜家小区住宅楼依然矗立在那里，同时住宅楼里还有27户居民没有搬迁。“主要是成都兴南公司给我们赔付的房款太低了，而且安置房也很不令人满意，”一位留守的居民告诉记者，这里270多户居民正在隔几天就实行的强制性拆迁中陆续搬走，现在还剩下20多户，而此前该片区已经有近10家小企业厂房和百余户农民住房被拆迁。
根据资料显示，负责该地块拆迁并具有政府背景的成都兴南公司委托了成都精至诚房地产评估有限责任公司进行评估。该评估报告指出，喜家小区的混合结构住宅按照楼层不同评估价格在1818元～1892元／平方米之间。赔付款在此基础上上浮20％。“2200元／平方米的房价在成都连经济适用房都买不起，更何况根据政策规定还应该考虑区位和市场价格。”居民们说他们只是想轻松的在相应的地块购买一套商品房。据悉，目前成都经济适用房价格在2600元～2900元／平方米，该区域商品房均价已经超过4200元／平方米。
记者注意到，该评估报告特别指出：“因委托方未能提供被拆迁房屋分类样本点的国有土地使用证，故本次估价对各类房屋占用的土地使用权均假设为划拨方式取得，评估结果均已扣除划拨土地相应用途、级别的土地收益金。”
根据《成都市城市房屋拆迁管理暂行办法》、《四川省城市房屋拆迁补偿评估管理办法》等相关文件，均有“估价机构根据被拆迁房屋和安置房屋的区位、用途、结构等类型及环境、设施配套等因素进行的每层房屋的房地产市场平均价格的评估”的表述。但缘何没有在拆迁过程中考虑区位和市场价格，记者询问了相关部门，都没有得到解答。
实际上，这块地在拍卖之初就有异议。由于拍卖公告时间距正式拍卖只有27天，当时就有企业提出异议。随后，在开拍前一个星期，本报记者就已经知道和黄将拿下这块地王。当时，新希望房产一高层曾透露说，新希望原本和上海绿地联手参拍，但考虑到各种因素只好放弃。新希望集团总裁刘永好还专程看了该地块，也只是遗憾地离开成都飞往上海。考量政府
成都城市南部副中心是成都未来发展的重点区域，将来的政府办公地点将落户这里。根据规划蓝图估算，打造城南副中心及城南新区框架至少需要投资500亿元以上。城南副中心占地约12平方公里，主要由科技商务区、科技博览区两大园区构成。此外还有6大功能片区，即站前交通集散及商业广场、科技商务办公区、科技文化博览区、科技创新园区、出口加工区和生态居住区。
但去年由于“8·31土地大限”，政府在短期内不会搬迁的消息不胫而走。于是，开发商和投资者都担心自己的房子怎么办？许多原本想在此一赌政府驻地概念的企业也放慢了脚步。
于是，和记黄埔应运而出。有人士指出，和黄在成都能够大展身手，关键在于他以雄厚资本横扫竞争对手，从而出现了温江地块拍卖时无人与之相争，落槌声响，令不少老总唏嘘不已的情形。但该人士同时认为，和黄的成功还在于政府想将这个房产巨鳄引入作为“狐狸企业”——以此可以引来更多的动物（企业），从而把南部新区这个趋冷的区域重新做热。
但政府没有能够按期交付土地。此外，就红星路广场开发问题，有消息说和黄出于慎重考虑，已向成都市有关方面通报，将重新评估红星路地块综合开发项目。就此，和黄表示“暂时还没有具体资料向外界表示”。但有业界人士指出，由于锦江区和和黄签订的是协议用地，根据国土资源部11号令，经营性用地要求实行“招拍挂”，因此，成都市政府可能考虑将该地块推上拍卖场，“那时这块市中心炙手可热的地块就不一定是和黄的了。”
政府的愿望和实际操作出现了落差。“政府可能面临着一个矛盾：一方面想引进投资实现土地的规模效益，推进城市经营；另一方面又不能让地价太高，以免挫伤投资者热情”，成都房产企业协会负责人总结说，遗憾的是很多问题不是在政府控制之内。
作者：党鹏
（来源：中国经营报）
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