物权法为业主维权撑腰

　　刘新雷

　　与业主利益息息相关的《物权法》草案，日前已经提交全国人大常委会分组审议。这是继保护私有财产条款写入宪法后，以单行法形式详细规定保护私有财产的物权法草案首次提请中国立法机关审议。《物权法》对业主的权利规定了哪些具体内容，作为买房人怎样维护自己的合法权益？记者近日走访了一些房地产专业律师。

　　业主权益是《物权法》重要内容

　　北京开创律师事务所李景山律师认为，《物权法》当中的“物”，主要指不动产和动产。不动产既包括耕地、草原、滩涂、矿产等自然资源，也包括道路、通讯、电力、天然气等基础设施，还包括业主购买的住房、商铺、写字楼等建筑物。动产则包括了汽车、轮船等交通工具，各种工厂的机器设备，住房内的家具、电子设备、衣物等。作为保障公民私有财产的一部专门性法律，《物权法(草案)》对《物权法》的调整范围、原则、所有权、用益物权、担保物权、登记制度、物权的保护等作了详细规定。毫无疑问，一旦《物权法》颁布实施，将把宪法有关财产权保护方面的原则性规定具体化，为老百姓用来保护自己的合法权益。

　　“房龄”70年可续约

　　北京市律协土地法专业委员会委员、中法网维义律师事务所王社潮律师在接受记者采访时表示，根据有关规定，住房的土地使用期限是70年。对于70年之后的情况，《物权法》草案规定：建设用地使用权的期限届满，建设用地使用权消灭。建设用地使用权的期限届满，建设用地使用权人需要继续使用土地的，应当在期限届满前一年申请续期。开发商和购房人交纳的土地出让金和购房款都是以70年的使用期为限的。70年期限到了以后，政府就会把土地的使用权收回。而对作为地上物的住宅来说，70年期限后很可能还在使用之中，那么使用人可以交还房屋，或是向政府申请续期，继续按照土地的用途交纳出让金。

　　业主对建筑物专有部分享有所有权

　　北京仁和律师事务所孟宪生律师接受记者采访表示，《物权法(草案)》对业主的建筑物区分所有权做出专章规定，这样进一步明确了业主的权利，在此前一些房地产纠纷的诉讼中，由于居民小区共有部分权利归属不明，经常引发业主、开发商和物业管理公司之间的使用纠纷，尤为突出的是目前有关停车位的纠纷层出不穷。如小区建筑物外立面和住宅小区的楼顶的广告收入，此前一般都被物管公司无偿占有，而现在明确了小区共有部分权利归属业主所有，这样该项收入就应该成为全体业主的共同收益，完全可以用来补贴物业管理费用。《物权法(草案)》规定，业主对建筑物内的住宅、商业用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

　　会所、车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确，比如说一些业主与开发商约定了会所产权归业主，而另外一些业主没有与开发商就会所归属进行约定的，除开发商能够证明其享有所有权外，属于业主共有。

　　小区道路绿地所有权归业主

　　目前，小区绿地、道路产权纠纷时有发生，业主与物业公司之间的矛盾更是在一些地方非常激化。绿地和道路究竟归谁所有？对此，中国国际跨国公司研究会法律顾问文道全律师讲，正在审议的《物权法(草案)》进一步明确了建筑物区分所有权的物权关系。《物权法》草案规定：建筑区划内的绿地、道路以及物业管理用房，属于业主共有，但属于市政建设的除外。

　　邻里间不能侵权

　　如果楼下开设的餐馆油烟熏到楼上的住户，隔壁的噪音让人无法入睡，类似这样的邻里关系如何来处理？北京汉韬律师所李玲律师说，目前《民法通则》对相邻关系有涉及，但相对比较笼统，而《物权法》的规定则非常细化。实际上，这些权利都是不动产所有权的扩展。《物权法》草案规定：不动产权利人有权依照法律规定，禁止相邻权利人排放大气污染物、水污染物、固体废物以及施放噪声、光、磁波辐射等有害物质。不动产权利人挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等，不得危及相邻不动产的正常使用和安全；造成损害的，应当给予补偿。

　　住宅商用要经业主同意

　　随着经济的发展，住宅首层的居民由于位置特殊，往往会考虑把住房改作商用“门脸房”来发挥更大的经济利益，比如进行餐饮、酒吧等，给其他的邻居带来一系列的不方便，但诉之法律却没有法律依据，很难胜诉。北京市律协房地产专业委员会邓泽敏委员认为，在这个问题上，《物权法》草案做出规定：将住宅改变为餐饮、娱乐等商业用房和将共有部分改变用途这两种情形，均应当经有利害关系的全体业主同意。有了这样的法律规定，让住房“变性”的纠纷在处理过程中有了明确的法律依据，像以前的法律没有相关方面的规定，相邻房屋的所有人权益受到侵犯也很难通过法律途径救济，最多依赖相关的行政部门采取行政手段，追究将房屋改作其他用途的责任。

　　房屋拆迁要合理补偿

　　随着城市发展的加快，拆迁、征地引发的纠纷和矛盾越来越多。补偿不到位目前仍是征地、拆迁环节中存在的突出问题，许多被拆迁人的正当利益受到侵害。北京市丹宁律师所韩律师说，《物权法》草案规定财产拆迁、征收私人的不动产，应当按照国家规定给予补偿；没有国家规定的，应当给予合理补偿，并保证被拆迁人、被征收人得到妥善安置。违法拆迁、征收，造成私人财产损失的，应当依法承担民事责任和行政责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。这是继《宪法》明确规定保护公民私有财产后，对公民私有权的进一步保护。拆迁是为了社会公共利益，公民个人要服从社会公共利益，但并不表示，必须牺牲公民的个人合法权利。拆迁应按照国家规定予以补偿，没有规定的，必须予以合理补偿。

　　业主大会权利得到明确

　　北京市开创律师事务所李景山律师说，《物权法》草案规定由业主依法共同决定的事项，包括制定和修改业主会议议事规则，制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约，选举和更换业主委员会，选聘和解聘物业管理机构或者其他管理人，筹集和使用建筑物及其附属设施的维修基金，修缮、改建、重建建筑物及其附属设施以及有关共有和共同管理权利的其他重大事项。如果对这些事项表决，需要经专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意才能生效。也就是说，不但要占总半数以上的业主同意，这些业主购房的面积还要超过整个小区建筑面积的一半以上，必须同时符合两项条件，业主大会所做的决议才有效。