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水母网7月21日讯
近日，中国物业管理协会组织全国各地200多家物业公司到烟台考察。在参观过海天名人广场的“管家式”物业管理模式后，协会的常务副会长徐俊达称，“管家式”的管理模式能在烟台施行，说明烟台的物业管理已达到了很高的水平。
针对有人提出的如何化解业主与物业公司之间的矛盾问题，中国物业管理协会有关负责人表示：这关键取决于双方的意识与态度，如果物业公司都能以“为一群好朋友，找一群好邻居”这样的态度服务于业主，关于如何收费、设施配备等问题，就应该一定能与业主达成共识。
业主“乐”还是“苦”
这几天港城连降大雨，因为漏雨等问题，个别小区的物业管理再次成为矛盾的焦点。7月4日，记者在芝罘区大东夼1号楼一位刘姓女业主家的厨房中看到，一洼从管道漏出来的水积在地上。据刘女士讲，这水已经滴答了一个多月了。刘女士几乎天天找物业公司，可总是被推来推去：开发单位让她找建筑单位，建筑单位让她找物业公司，物业公司又推到开发单位，到最后连电话都没人接了。
对此，中国物管协会的徐副会长认为，很多小区居民和物业公司双方都搞不清楚相互的关系。有的人认为：小区居民是主人（雇主），物业公司是服务机构。有的人又认为：物业公司是管理机构，小区居民是管理对象。也有的人认为：双方是一个对立统一的辩证关系，物业公司既是服务机构，又是管理机构。小区居民既是主人（做为一个整体），又是被管理的对象（做为单个个体）。这些说法看似都有其道理和依据，但又似是而非，似无还有。其实，如果不通过解决具体的事务，仅仅只是讨论这些抽象的关系。不仅不利于双方问题的解决，反而会激化矛盾和冲突。但是要从根本上解决问题，还非得先搞清楚二者的基本关系不可。
物业“主”还是“仆”
有调查显示，现在业主对物业管理的不满意率占被调查者的百分之四十以上。海港物业的李总经理告诉记者，虽说住房商品化、市场化已实施多年，但在许多物业公司工作人员的潜意识里，市场化的管理概念与行政的管理概念没什么两样，无非是一个“管”字。既然物业归我管，那业主当然要听我的号令，我说了算。我说收多少钱就是多少，我说不准这样、那样就得照办，谁要不服管，就让他尝尝停水、停电、停气没电梯的滋味，甚至是罚款。如果倒退到计划经济时代，纯粹的行政管理起码有一个好处，那就是百姓们可以不花操心“钱”。而如今这种市场化的“行政管理”，成了一个怪胎，要钱的时候，“物业”是市场化的，少给一分也不行；服务的时候，“物业”又成了“行政长官”，你说了不算我说了才算。
开发区银和怡海小区的孙经理接受记者采访时表示，较成熟的物业管理服务应当是多层次、多方面的。它要扮演“仆人、管家、顾问、伙伴”四种角色。所谓“仆人”，体现了物业管理的常规性服务。比如，对住宅区实行日常管理，对物业及公用部位的维修、保养，做好住宅区的安保等。“管家”的角色体现在物业管理的参与性上，物业管理应当是一种管家式服务，一些业主因种种原因希望物业替他们安排生活、管好生活、提高生活质量。“顾问”的角色体现在高层次的物业咨询服务上。“伙伴”式的合作是物业管理的重要手段。要做到、做好这四种角色并不是一件容易的事。首先需要转变观念。
规范“合”才能“同”
在调查中，记者发现买房者最关心的问题不是小区是什么欧陆风情、江南水乡等比较虚幻的概念，他们更注重楼盘的工程质量以及售后的物业管理收费服务问题。一位购房者表示，买房的时候最担心的就是物业管理问题，“买房是一时的事情，物业管理却是一辈子的事情。”物业管理费高怕承受不起，导致出现那种买得起房却住不起房的尴尬局面。另外还担心，如果碰到一个不好的物业管理公司，出现什么保安打人、乱收费等情况，这样业主的合法权益谁来保证。
实事求是地说，老百姓投诉物业公司的问题林林总总，不胜枚举，有些是物业管理自身存在的问题，但也有的是由于开发建设单位与物业管理公司之间有效衔接脱节造成的，一味地谴责物业公司似乎有些时候是冤枉了他们。一些开发项目在规划设计、施工阶段遗留下很多问题，如工程质量低劣、配套设施不完善等等。由于建管脱节，造成物业管理先天不足，物业公司代人受过，大喊其冤。市场主体变了，过去的国家福利接受者与政府管理者之间的关系被业主与物业服务企业的关系所取代，管理与被管理的关系变成了平等互利、双向选择的新型合同关系。对于这种新型的合同关系，法律还不规范，人们还不熟悉，出现一些纠纷和矛盾也是在所难免的事。
有报道称，一般情况下，物业公司告业主或业主状告物业公司，法院采取的态度往往是极力地去做调解工作，不轻易作判决。为什么呢？因为在很多情况下，老百姓告物业公司，往往由于合同签订的条款过于笼统，虽然有情、有理但缺少法律依据，依法断案必输无疑；物业公司告百姓的案子一般是讨要服务费的，合同条款别的可能说不清楚，但每月该付多少钱却是写得清楚明白，判百姓败诉，于社会稳定不利，判百姓胜诉又于法无据。两难之中，积极“调解”在法院看来是上策。问题的关键是，没有一部基本的、统一的、完善细致且具有可操作性的合同标准文本，保护业主和物业公司的合法权益就难以实现，法院判案也变得异常艰难。买房乐，居家欢，但在买了房却得不到基本的权利保障时，您还乐得起来？焉能安居？
置业顾问：选管家五要素
“买房一时，住房一世”，现在，许多业主意识到了物业管理的重要性：房子不管有多好，没有一个好的物业管理公司，也不能享受到好的生活品质。那么，什么样的物业管理公司才是优秀的，怎样选择物业管理公司呢？祥隆物业公司的刁总经理认为要注意五个要素。
品牌：将品牌作为选择产品的要素之首，已成为大家的共识。
业绩：初选了有一定品牌形象或知名度的物业管理公司之后，对物业公司是否名实相符，要做一些深入的了解，看看所选择的这家物业公司都管理了哪些物业项目，管理的水准和服务质量是高还是低，管理的物业规模有多大，管理过哪几种类型的物业。
实力：选取了品牌公司，了解了管理业绩，企业的实力如何？具不具备委托物业项目的管理能力？这是第三步要考察的内容。
专业：一般有一定品牌形象或知名度的物业管理公司，也相应具备了一定的专业化水准。总之，规范的物业管理公司处处都体现出专业化的运作方式。
特色：所谓特色，也就是与别人的不同之处，或着说有自己的高招或“鲜招”。业主选择物业管理公司时，可根据自己物业的特点与市场需求有针对性地去考虑管理者，取其所长，弃其所短。
(记者蒋芹)责任编辑：吕淑玉（来源：水母网）
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