|
6月26日，备受瞩目的物权法草案三审时，包括石广生在内的部分委员建议将物权法交付全民讨论，以“集国人智慧，成伟大法典”。
7月10日，全国人大公布《中华人民共和国物权法》(草案)，面向全国公众公开征求意见。
由此，踏着民主政治和民主立法的步伐，物权法立法讨论成了一场全民大合唱,随着物权法的立法进程和实施,包括私人物权在内的各类物权也将得到更好的保护。为此，本刊组织了相关文章，以帮助读者更好地了解、解读这部法律。
物权法草案的12大看点
新华社记者 沈路涛、邹声文、张宗堂 /文
有恒产者有恒心。一件物品应该属于谁？拥有者可怎样处置这件物品？别人侵占了这件物品，拥有者该怎么办？这样的问题，我们每个人都会随时遇到。
作为民法典的最重要的组成部分，物权法就是一部旨在解决这些问题的法律。随着这部法律草案全文7月10日向社会公布，“物权”和“物权法”，这些过去长期被人们忽视的“陌生”词汇，必将逐渐为社会熟知;而物权法律制度的最终确立，必将调动起亿万民众创造财富、爱护财富、积累财富的热情。
物权法的作用：
旨在定分止争、物尽其用 鼓励创造财富、积累财富
一个房东把自己的房子先卖给甲，并把房子交给甲使用;后由于种种原因，又把这个房子卖给了乙，并和乙办理了房屋过户手续。那么这个房子究竟属于谁？乙能否要求甲腾出房子？如果没有物权法，答案可能多种多样。有了物权法，答案就变得明确：不动产登记簿上登记的是谁，谁就是这套房子的主人。
实际上，整部物权法都与每个人的生产生活息息相关。全国人大常委会法制工作委员会副主任王胜明认为，作为调整有形财产关系的法律，物权法要回答三个问题：一是物是谁的；二是对物享有什么权利，其他的人负有什么义务；三是怎样保护物权，侵害物权的人要承担什么法律责任。
王胜明表示，这部法律的作用直接体现在两个方面:一是定分止争;二是物尽其用。“制定物权法，是要通过法律来巩固劳动者和企业的物质利益，调动人们创造财富、爱护财富、积累财富的热情，提高社会生产力。”
公有财产与私有财产享受同等保护
进一步落实宪法精神 还应有单法保护
2004年3月，“公民的合法的私有财产不受侵犯”这一突破性的规定载入宪法修正案，使私有财产权上升为宪法权利，在海内外引起热烈反响。随后开始审议的物权法草案，就如何保护私有财产进行了详细的规定，以确立保护私人财产权的具体法律制度。
几经修改后，目前公布的物权法草案将国家、集体和私人所有权并列为一章，着重突出对公有财产和私人财产予以同等保护。草案规定，任何单位和个人负有不妨碍权利人行使物权的义务。权利人享有的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵害。国家、集体和私人所有权受法律保护。禁止任何单位和个人用任何手段侵占或者破坏国家、集体和私人的财产。
严防国资流失
明确国家所有权由谁行使 严防国有资产流失
物权法草案根据国有资产的不同形式，规定了相应的国家所有权行使人。比如，草案规定，矿藏、水流、海域和国家所有的土地、草原等自然资源，由国务院代表国家行使所有权;国家机关对其直接支配的不动产或者动产，享有占有、使用以及依照法律和国务院的有关规定处分的权利;国家举办的事业单位对其直接支配的不动产或者动产，享有占有、使用以及依照法律和国务院的有关规定收益、处分的权利；国家投资设立的企业，由中央人民政府和地方人民政府依照法律、行政法规规定分别代表国家履行出资人职责，享有所有者权益。
一段时间以来，国有资产流失严重引起社会关注。针对这一情形，物权法草案专门增加条款，加强对国有资产的保护，并依据不同情形，追究企业相关主管人员的民事责任、行政责任和刑事责任。
物权受损怎么办
保护方式更为全面 可用三种途径解决
目前我国没有专门的物权法，有关物权的法律规定散见于民法通则、担保法、土地管理法等法律的相关条款，对物权的保护不全面，缺乏系统性，有些规定也过于简单、原则，缺乏可操作性。
加强对物权的保护，是维护权利人财产权益的必然要求。物权法草案在现行民法通则等法律有关规定的基础上，对确认权利、返还原物、恢复原状、排除妨害、消除危险、损害赔偿等物权保护方式作了较为全面的规定。
草案规定，物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解等途径解决，也可以依法向人民法院提起诉讼。造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求恢复原状;不能恢复原状或者恢复原状后仍有损失的，可以请求损害赔偿。侵害物权，除承担民事责任外，违反行政管理规定的，应当依法承担行政责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
业主维权有法可依
建设区划内的绿地、道路及物业管理用房属业主所有
居民小区共有部分因权利归属不明，经常引发使用纠纷。在很多城市，这已成为业主、开发商和物业公司之间的矛盾根源。为了更好地维护业主的合法权利，减少业主与开发商、物业公司之间的纠纷，物权法草案对业主的建筑物区分所有权做出专章规定。
草案规定，业主对建筑物内的住宅、商业用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。建筑区划内的绿地、道路以及物业管理用房，属于业主共有，但属于市政建设的除外。会所、车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于业主共有。专家认为，这一规定将有利于解决业主与开发商、物业公司之间的矛盾，减少物业纠纷。
房子70年后有说法
建设用地使用权期满收回 申请续期需提前一年
在我国，土地属于国家所有，但我们可以在一定期限内有偿使用。比如，一般人所拥有的住房的土地使用期限就是70年。那么，70年后，我们的房子怎么办？一段时间以来，这个问题已成为社会关注的焦点。
针对这一问题，物权法草案规定，建设用地使用权的期间届满，建设用地使用权消灭。建设用地使用权消灭的，出让人应当及时办理注销登记。登记机构应当回收建设用地使用权证书。建设用地使用权的期间届满，建设用地使用权人需要继续使用土地的，应当在期间届满前一年申请续期。
参与这部法律草案起草、修改工作的法律专家表示，这只是一个原则性的规定。至于具体如何操作，有待今后进一步明确。
征地、拆迁要依法
征地、拆迁应给予合理补偿 补偿费不得被挪用截留
去年3月通过的宪法修正案规定，“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用，并给予补偿。”但这一原则的落实情况并不乐观，补偿不到位目前仍是征地、拆迁环节中存在的突出问题，许多群众的切身利益受到侵害，纠纷时有发生。
为确保征地、拆迁中补偿到位，物权法草案增加了一些条款，细化了相关规定，以确保百姓利益不受损害。草案规定，国家保护私人的所有权。拆迁、征收私人的不动产，应当按照国家规定给予补偿；没有国家规定的，应当给予合理补偿，并保证被拆迁人、被征收人得到妥善安置。禁止以拆迁、征收等名义非法改变私人财产的权属关系。违法拆迁、征收，造成私人财产损失的，应当依法承担民事责任和行政责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
草案还规定，征收承包期内的土地的，应当对土地承包经营权人给予合理补偿。征地的补偿标准、安置办法应当告知土地承包经营权人。土地补偿费等费用的使用、分配办法，应当依法经村民会议讨论决定。任何单位和个人不得贪污、挪用、截留土地补偿费等费用。
城镇居民不得再买“农房”
宅基地使用不得单独转让审议中存在不同意见
城镇居民可否在农村购置宅基地？这一问题曾引起社会广泛关注。物权法草案曾经规定，宅基地使用权不得单独转让，建造在该宅基地上的住房转让的，宅基地使用权一并转让。在审议过程中，存在两种不同意见。
根据土地管理法的规定，国务院为加强农村土地的管理，已经明确规定“禁止城镇居民在农村购置宅基地”。因此，目前的草案规定，宅基地使用权人经本集体同意，可以将建造的住房转让给本集体内符合宅基地使用权分配条件的农户；住房转让时，宅基地使用权一并转让。禁止城镇居民在农村购置宅基地。村民依照规定转让宅基地使用权的不得再申请宅基地。
草案同时规定，农户占有的宅基地面积应当符合规定的标准。一户只能拥有一处宅基地。宅基地使用权人未经依法批准，不得改变宅基地用途。
社会公益设施不得抵押
担保物权是重要内容 明确了担保财产范围
担保物权是物权法的重要内容，我国已制定了担保法。物权法草案在担保法有关规定的基础上，进一步完善了抵押权、质权、留置权的规定。
草案规定了可用于担保财产的范围。按照规定，债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押:建筑物和其他土地附着物;建设用地使用权;抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权；交通工具等。
此外，为拓展经营者的合法融资的渠道，草案还在我国现行抵押制度基础上有所突破，规定正在建造的建筑物、船舶、飞行器也可用于抵押。经当事人书面协议，企业、个体工商户、农村承包经营户可以将现有的以及将来拥有的动产抵押，债务人不履行债务时，债权人有权就约定实现抵押权时的动产优先受偿。
草案同时规定,土地所有权，耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权,学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施等不得抵押。
在草案审议过程中，有常委会委员提出,我国传统的典权制度已经消失，目前开办的典当行实际上办理的是“当”动产的业务，并未办理“典”不动产的业务，让与担保主要涉及动产担保，而我国对动产担保已经作了较为全面的规定。根据全国人大法律委员会的意见，物权法草案对典权和让与担保暂不作规定，如果以后确有需要再进行研究。
不动产实行统一登记
登记费用不得按面积或价额收取
不动产登记是建立物权制度的重要基础。物权公示的原则，涉及不动产的，要靠登记制度保障。
目前，按照法律规定办理转让和抵押的登记机构有几十个部门。有些全国人大常委会委员在审议中提出，应当明确对不动产实行统一登记，尽量减轻当事人的负担。全国人大法律委员会经研究，赞成这一意见，同时考虑到统一登记涉及行政管理体制改革，实行统一登记需要有一个过程。因此，物权法草案规定，不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。
“拾金有偿”将有法可依
领取遗失物应付保管费 善意占有人可以“免责”
将拾得遗失物交还对方后，是否应得到保管费之外的报酬？目前，物权法草案只是规定，所有权人、遗失人等权利人领取遗失物时，应当向拾得人或者有关部门支付遗失物的保管费等必要费用。
这一规定是否应该加以修改？如果“拾金有偿”，是否与“拾金不昧”的传统观念相冲突？法学专家的主张并不一致。因此，这个问题将在广泛征求意见后再做决定。
草案还规定，拾得漂流物、发现埋藏物或者隐藏物的，参照拾得遗失物的有关规定。文物保护法有规定的，依照其规定。
占有指占有人对不动产或者动产的实际控制。占有人可以是依法有权占有不动产或者动产，如根据买卖合同占有对方交付的货物;也可能是无权占有他人的不动产或者动产，如借他人的物品却过期不还。占有人不知道自己是无权占有的，称为善意占有。明知自己是无权占有的，称为恶意占有。
草案规定，占有人因使用占有的不动产或者动产，致使该不动产或者动产受到损害的，善意占有人不承担损害赔偿责任；恶意占有人应当承担损害赔偿责任。
草案同时规定，不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息，但应当扣除善意占有人因维护该不动产或者动产支出的必要费用。
居住权写进法律
维护特殊人群权利 草案设立居住权
这是一位老人真实的遭遇：在北京城里的一户人家做了30多年的保姆后，雇主承诺要给她“养老送终”。但在她生病后，雇主就将她送回乡下，导致这位80多岁的老人无处栖身。
该如何解决类似上述老人的问题？物权法草案以专章的篇幅，通过设立居住权的方式，来维护这一特殊人群的利益。
草案规定，所谓居住权，是指居住权人对他人享有所有权的住房及其附属设施享有占有、使用的权利。设立居住权，可以根据遗嘱或者遗赠，也可以按照合同约定。设立居住权，应当向登记机构申请居住权登记。居住权人应当承担住房及其附属设施的日常维护费用和物业管理费用，可以不支付住房使用费，不承担重大维修费用，但遗嘱、遗赠另有表示或者合同另有约定的除外;居住权设立后，住房所有权人变更的，不影响居住权。
关于居住权的期限，草案规定,期限根据遗嘱、遗赠或者合同确定;无法确定的，成年居住权人的居住权期限至其死亡时止，未成年居住权人的居住权期限至其独立生活时止。因住房灭失，住房所有权人获得赔偿金的，应当给予居住权人适当补偿；没有独立生活能力的居住权人，也可以放弃补偿，要求适当安置。
同时草案明确规定，上述居住权不包括因婚姻家庭、租赁产生的居住关系。
物权法:调整财产关系的重要法律
刚刚向全社会公布的物权法草案，是调整财产关系的重要法律，在中国特色社会主义法律体系中起着支架作用。
物权，是对物的权利。这里所指的物，主要是不动产和动产。物权是一种财产权，财产权是直接体现经济利益的权利，财产权主要有知识产权中的财产权、物权、债权和继承权。知识产权主要有注册商标专用权、专利权和著作权。债权主要是根据合同产生的权利。财产可分为有形财产和无形财产，物权是对有形财产的权利，物权法是调整有形财产关系的法律，调整无形财产关系的法律主要有合同法、商标法、专利法、著作权法等法律。
物权法是伴随商品经济的发展而逐步完备的。自然经济，一般不需要物权法。高度集中的计划经济体制，也不需要物权法。我国的改革，是在坚持社会主义基本制度的前提下，自觉调整生产关系和上层建筑的各个方面和环节，以适应初级阶段生产力发展水平和实现现代化的历史要求。按照改革开放的要求，我国的民法通则、土地管理法、城市房地产管理法、担保法、农村土地承包法等法律对物权作出了不少规定，这些规定已经并将继续发挥着重要作用，但这些规定，今天看来是不够的。进一步深化改革和全面建设小康社会，不仅要有较为完备的财产流通制度，还要有较为完备的财产归属和利用制度，否则，人们在社会生活中有关财产的许多行为就无所适从，审判实践中有关财产的许多纠纷就无法可依，因此，制定一部物权法是十分必要的。
集国人智慧 成伟大法典
“集国人智慧，成伟大法典”的口号响亮如雷；也许，只有伟大时代的平常之人才能喊出这种惊天的自信！
此次进行的物权立法不由得让人想起来许多久远的往事。
1901 年 1 月 29 日 ，在国势危难之际仓皇出逃西安的那拉氏，此时得知洋人并无把 她作为“祸首”惩办的意思，开始定下神来，也开始考虑变法。
阴历七月，手握重权的湖广总督张之洞、两江总督刘坤一联名递上著名的“江楚会奏三疏”，要求改革教育制度、整顿中法、采用西法。
很快，修律变法进入了深水区，进行民事立法开始成为时代需要。然而对于我们这样一个长期浸染于官僚体制、忽视民法作用、甚至不知民法为何物的社会来说，这个问题难度太大了。方法还是有的，那就是借鉴与移植。派员留学调研，聘请外国专家，开张修订法律馆，筹建政法新学堂，翻译西书，以便除去旧疴，颁布新律。 1896 年颁布、 1900 年施行的德国民法典成了极好的样板，而刚刚颁布的日本民法典则是借鉴德国民法典现行的好榜样。 1907 年，沈家本、俞廉三等修律大臣高薪聘请日本人松冈义正参与起草民律草案并于 1911 年成稿。
早在 1902 年，张之洞、刘坤一、袁世凯在保举沈家本、伍廷芳修律时已经提出修律时要注意“风土人情”的作用。经过一番讨论，清廷 1907 年下诏强调修律要“参考各国成法，体察中国礼教民情”。秉承朝廷旨意，沈家本等开始组织民事习惯调查“各处乡族规、家规。容有意美法良，堪资采用者，调查员应采访商集”，“各处婚书、合同、租券、遗嘱等项，或极详细，或极简单，调查员应商集各抄一份，汇寄本馆以备观览”。修律之宗旨也很明确，“求最适于中国民情之法则”，“人事缘于民情风俗而生，自不能强行规抚”。事实上，民律草案第一条就规定：“民事，本律所未规定者，依习惯法；无习惯者，依条理”。这条经过损益，在以后民国民法中得到了保留。在民事权利能力与行为能力，以及亲属继承等方面，草案也都从传统中吸取良多。
民法只能是对社会现实的记录与回答，对仍处于自然经济的中国来说，大部分人民连糊口都难，更没有余钱去进行投资、置房、旅游、消费等种种自由选择时，即使再高明的立法专家，他如何去调查社会还未存在的习惯与现实？基于某种预测而借鉴“先进”国家的超前立法，又怎能逃脱脱离社会之讥？对于一个从传统向现代急遽转变的社会而言，又有哪位立法者能够真正的洞察先机？制定民法这一连皇帝太后都十分关切之事，实质上却是与寻常百姓无甚挂碍的肉食者谋之，条件不成熟却又不得不为之，想想也真为难了他们！
物换星移转瞬百年。今天人们再提民事立法的时候，他们少了许多凄惶，多了几分自信。红红火火的市场经济与机智灵敏的市民百姓，是真正的坚强后盾，民事立法也充盈着足够的自主与自立。于是，“集国人智慧，成伟大法典”的口号响亮如雷；也许，只有伟大时代的平常之人才能喊出这种惊天的自信！
| 
