|
本报记者 李伊琳 上海报道
7月15日上午10时许，温州市财政局一位人士透露，还没收到中瑞财团控股有限公司(下称中瑞)的“中瑞·曼哈顿”项目二期3.83亿元土地款。
随后，记者在中午12点又向该项目负责人、中瑞的执行董事孙国敬核实。孙称，交纳
土地款并不是难事，已经通过金信信托募集到3.2亿元。但该土地的一些拆迁、规划等因素，政府有关部门还没有具体落实。
原本该在5月8日就交纳的二期土地款期限被批准延至7月8日，中瑞资金紧张的传言似乎被证实。但当地一些知情人士透露，“中瑞有地方政府支持，这个项目还是会动起来的。”浙江一电视台就曾采访温州市市长刘奇，问相关部门为什么要批准中瑞土地款延缓两个月，刘奇表示，政府不会旁观房价的大起大落。
已成为温州楼市起落风向标的中瑞，其动向对温州市房地产市场是否构成举足轻重的影响？
中瑞资金链溯源
然而，中瑞的资金问题因何而起呢？
2004年6月16日，温州房地产、鞋类、服装等九大行业巨头联手组建了中国第一家以“财团”命名的企业——中瑞财团控股有限公司。
新闻发布会上，中瑞财团宣称以“资本为核心”，并可调动100亿资金，被业界誉为中国第一大民营财团。在成立之际，一举签下温州泰顺抽水蓄能电站、温州鹿城环保污水处理工程等4个投资合作项目。
2004年11月8日，中瑞以15.3333亿元拍得温州“地王级”地块——原温州造船厂地块，创下了温州国有土地出让成交价的最高纪录，开发的楼盘名叫中瑞·曼哈顿。此举作为中瑞的第一个操作的项目，对确立其主要经营领域具有重要意义。
当时正值全国楼市价格正一路飙升。以温州新城一带为例，2005年初比2004年底每平方米普遍上涨了1000元以上，而中瑞·曼哈顿所处地段更是温州的风水宝地——瓯江口。
但是，中瑞的“尴尬”在此时开始出现。
据温州一银行界高层透露，在中瑞刚成立之际建设银行和农业银行分别与其签署了战略协议。而且在新闻发布会上，深圳发展银行与中瑞当场签署了授信额度为10亿元的协议。
然而中瑞的高调登场以及在新闻发布会上宣称可调动百亿资本，引起了监管部门的警觉。当时中国社科院金融研究所博士尹中立认为：“由于民间金融财团的金融集资行为暂时难以法规界定，因此，温州财团一旦出现问题，将会引起社会震荡。”
上述银行界高层还透露，当地监管部门数次深入中瑞调查，并向各商业银行发出风险提示。在去年9月份召开的一次紧急会议上，温州银监局希望所辖各商业银行严审对中瑞九大股东的大额贷款，并密切关注贷款流向。
在这个前提下，盛传中瑞在尚未取得房产预售许可证的情况下，违规售卖“房产计划票”。但针对此事，中瑞财团的董事长郑胜涛称，“中瑞并没违规售楼筹资。”
今年3月是全国楼市利好与低迷的分水岭，全国各地都在打击炒房行为，维护房价的稳定。温州的炒房团成为众矢之的，而尹中立在中瑞成立初期就提出疑问：温州财团会不会是更大的炒房团？宏观调控让中瑞在资金困局中越陷越深。
2005年5月8日，中瑞第二期3.83亿元土地款未能如期缴纳。根据合同规定，首期25%款项1月6日缴纳；5月8日再缴纳总款项的25%，其余50%在9月8日前付清。中瑞假如不能付清土地款项，将有被收回土地的危险。
此时，温州市市长刘奇批准中瑞延期付款。而延期的理由主要有两点：一是手续过程有所耽搁；二是原土地上的农民安置问题还没有解决。
房地产信托援手
形势严峻时刻，金信信托出现了。
6月16日，中瑞财团对外宣布，已成功运作完成其中瑞·曼哈顿项目的房地产信托，融资金额3.2亿元。代理信托机构是金信信托。
最近，英国最大按揭银行——苏格兰银行将以4.975亿元代价获得金信信托19.9%股权，并成为该公司第一大股东。
“金信和中瑞的牵手就像男女恋爱一样，谈不上谁主动，信托机构一直在找合适的企业，我们也一直在找融资渠道。”孙国敬称。
孙国敬不但是中瑞的执行董事，同时还是温州市国光房地产开发有限公司总经理，一直从事房地产开发。中瑞财团于2004年12月成立了中瑞房地产开发有限公司，注册资金6000万元。公司成立后，由孙国敬负责操作。
据孙国敬介绍，今年四月，中瑞开始与金信信托接洽。中瑞亮出的条件是温州“地王”——原温州东方造船厂地块作为抵押。
为使信托计划如期实施，中瑞财团采取优先权的方式推介其楼盘。孙国敬介绍，每套信托单位为200万人民币左右，年息为4%，期限为15个月。
据金信信托该项目负责人介绍，之所以与中瑞这项楼盘对接上，除了该“钻石地块”为抵押外，还看好其九大“巨头”股东，在一般的情况下，该九大实力强大的股东不会眼睁睁地看着中瑞“垮”掉。
一段“利益婚姻”就此缔结。然而，中瑞的问题仅仅一段婚姻就能解决吗？
一位信托业内人士分析，房地产信托的风险在于项目的半途而废，如果后续资金跟不上，中瑞所抵押的土地就会遭遇被拍卖转让的风险。而就中瑞目前的资金缺口，估计要募集数轮信托才能解决。
该人士还分析，按照规律，一个企业融资没到关键时刻，很少会找上信托机构。
中瑞之前虽然没有承认资金链吃紧一说，但其董事长郑胜涛说过中瑞曾经寻求海外基金，而最终为什么未能与海外基金对接，中瑞没有作出明确解释。7月7日，孙国敬也承认，中瑞目前还在和海外基金洽谈。
温州国土资源局一官员介绍，中瑞需付原东方造船厂地块出让金总额为15.3333亿元，目前交纳了4000多万元的保证金，首期款项缴纳了25%，7月8日需付二期款项3.83亿元，到今年9月份，尚有7亿余元的资金缺口。
“楼市变数还是存在，国家下步对楼市的调控力度如何尚不明确。”一房地产开发商为中瑞的资金链“把脉”，“除非政府下一步有特别的优惠政策，否则中瑞难以摆脱资金紧张的局面。”
对外界担忧的中瑞后续资金问题，孙国敬称，中瑞股东出资6亿到7亿元，信托和贷款解决6亿至7亿元，其他资金由购房者支付。
他还表示，“原中银烂尾楼地块出让价格为1.3亿多元，以此计算，该地块建成后的房子每平方米为13000元，高过了中瑞·曼哈顿1000元。”站在开发商的立场，在市场低迷时期能看到地价仍能保持这个水平，让他看到了中瑞的希望。
| 
