资金空置率成商业地产调查重点 可能首问东莞

　　杨丽萍 徐广容

　　继5月2日向各省市下发了关于商业地产市场调研通知之后，商务部原定于7月初开始对部分城市商业地产的调查稍有推迟。

　　“调查组还没有到达厦门。”厦门最大商业地产项目明发MALL开发商明发集团总经 理黄庆祝在7月11日这样对记者说。据记者了解，调查组第一站将是福建省。而厦门首当其冲。

　　“调查首先从厦门开始，之后是福州、东莞、广州和广西、重庆、成都、西安，最后调查组将到达上海、江苏、浙江等长三角地区。”一位调查组成员向记者透露了最新的调查路线图。

　　　首问东莞？

　　此前业界一直风传，东莞将成调查组首站，缘于东莞的商业地产发展至今备受争议。

　　东莞云集了将近300万平方米的商业面积，根据中原地产在东莞的调研报告显示，东莞在建以及已建大型项目有世博广场等52万平方米。人均商业面积达到了2平方米，老区莞城，人均商业面积达到3.07平方米，对比世界发达国家人均商业面积1.2平方米，已经严重超标。

　　“今年是东莞商业地产爆发的一年”，第一国际购物中心物业管理公司东莞市盈辉商业经营有限公司总经理陈志鸿表示。在建的几大商业项目举步维艰。世博广场招商不满，不得不推迟开业时间，在招商时出现价格跳水，招商商家的档次也不得不背离项目定位。而君豪商业中心更是传出已招商成功的主题商家退出的利空信号。

　　作为一个没有旅游业基础和第三产业繁荣环境，以制造业为主的工业化城市，东莞的辐射能力远远赶超不了广州这个珠三角的中心城市。

　　广东省连锁协会会长助理黄华军表示，东莞土地相对广州深圳更便宜，开发商可以购入大宗土地，进行mall的开发。这是诱使东莞出现多个大型商业项目的原因之一。

　　“当时东莞正在进行城市化，领导层认为发展第三产业需要大幅提升，需要标志化的里程碑，而mall这种业态是零售业中的最尖端的业态，所以政府大量批准建立mall。另外，东莞用地规划当时是镇一级控制，政府对土地的控制门槛低于深圳和广州很多，获得土地的成本相对低很多。”

　　而直接制约着东莞的辐射能力的，是离她不到100公里的传统商圈中心广州。广州吸引着来自佛山、南海、顺德、番禺、珠海的客流量，天河区的商业面积也不断增加，太古广场将推出20万平方米，位于新城市中轴线上的地下商城也将推出20万平方米，一股强大的辐射力量正在聚集。

　　　资金和空置率成调查重点

　　实际上，商务部的这次“单独行动”很快就变成了一个有金融机构加盟的“多方行动”。

　　“调研通知刚刚下发，就有不少银行与我们联系，希望参与商务部此次的商业地产调查。”5月底，中国商业地产联盟秘书长王永平就已向本报记者透露了这个消息，而据了解，目前，中国农业银行总行已确定将派专人随行调查，而广州发展银行等另外三家也有可能加入到这次调查行动中来。

　　显然，商业地产的一举一动已经牵动了金融机构的资金神经。

　　“资金运营情况是此次调查的重点之一。”王永平强调，“我们希望藉此提醒银行注意商业地产的贷款风险。”

　　的确，商业地产对银行贷款的高度依赖已经潜藏着巨大的金融风险。

　　“全国商业地产对银行的信贷依赖水平在70%到80%，我国商业地产的自筹资金比例非常低，只占到33.5%，有些城市商业地产对银行的资金依赖已经超过了90%，大大超过了风险警戒线。”商务部市场体系建设司的刘晓峰处长6月底在一个公开场合也提到了商业地产的金融风险问题。

　　而据中国商业地产联盟发布的资料显示，2004年我国商业地产投资达到1700亿元，而由商务部近日发布的《中国流通产业发展报告》则预计，2005年我国商业地产投资规模将达到2000亿元，增幅将多达20%。

　　“如果按照刘晓峰所透露的那样，那么银行在商业地产上需要承担的风险资金应该在1400亿元到1800亿元之间。”一位业内人士向记者坦言，这个数目不得不引起金融机构的高度重视，银行纷纷介入到商务部这次调查行动是情理之中的事。

　　王永平则指出，目前商业地产特别是一些大型商业设施，动辄十几亿乃至几十亿元，而由于其对银行的依赖性很强。一旦出现经营差、利润下降，达不到盈亏平衡点，就会造成银行的不良贷款，增加银行金融风险。

　　而空置一直以来都是商业地产的一大“痛处”，对空置率的调研自然而然地被纳入了调查视线。

　　“商业地产的空置率不断在攀升。”中国人民大学商学院博导黄国雄说，这几年全国商业地产占整个房地产竣工面积数量的10%左右，但商业地产空置面积却占整个空置面积的1/4左右，而且还以每年10%甚至20%的速度递增。

　　据了解，2004年我国商业地产空置面积达到2610万平方米，到今年一季度空置面积又上升了20.3%。

　　“商务部都下来调查了，说明这些城市多多少少都存在一些‘过热’的问题。”那位调查组的成员向记者坦言，比如重庆的形势就比较严峻。去年，重庆商业营业用房空置面积246万平方米，空置一年以上的达160万平方米，空置率以40%排在全国40个城市商业地产之首，大多数城市的商业地产空置率是20%-25%。而重庆商业地产在成功“夺冠”之后仍无减慢之势。同时，成都的形势也不乐观，有权威调查机构的报告显示，去年成都市区累计供应商业用房面积已达127.44万平方米，销售面积81.38万平方米，46万平方米暂未售出。今年，成都商业地产的新开工面积就超过200万平方米，很多项目将面临招商压力。

　　　　喊停投机风

　　“一方面是空置率不断上升，另一方面则是商业地产的单价不仅没有下跌，反而上涨了5.2%，而且这一趋势在2005年呈现延续之势。这也从某种程度上说明了商业地产结构不合理，风险依然存在。”刘晓峰说。

　　近两年来，房地产市场中“泡沫”总是同“调控”如影随行，于是，就有业内人士预言，这次“商业地产调查风暴”将是中央针对商业地产出台调控措施前的一个信号；甚至说，商业地产将继住宅之后再度遭遇政策风险，更有甚者已将未来的商业地产价格看空了两三成。

　　“我想是否会对商业地产进行宏观调控在很大程度上要取决于调查以后的结果，另外也不是一个部门决定的，调查以后的结果我们可能会向国务院上报。”王永平承认，调查的目标之一的确是为了防止新的商业地产投机风潮，所以调查有可能会从宏观层面上对商业地产产生影响。

　　“商业地产相对于住宅来说出现的问题还不是很大，很多大项目还在施工建设中，问题的暴露还要两三年的时间。”黄庆祝说，对商业地产热“防患于未然”也是有必要的。而对于这次商务部的调查，黄庆祝不是太担心，“现在厦门好几个项目还没有开始经营，仅从一些表面的数据来说，很难说哪个项目有问题或者厦门市场有问题。两年之内这些项目相继开始运营后才会见分晓。”

　　然而，由此次调查所引发的商业地产宏观调控预期使得业内人士有所担心：商业地产会不会再度受到打压。

　　“其实，对于商用物业，政府一直在限制开发，不仅在土地政策上有所限制，使用年限短，给政府交的地价高，而且在金融政策上也有限制，办理按揭的条件苛刻，按揭的成数少。门槛比开发住宅要高很多。”王永平说，现在很多银行对商业用地贷款限制比较多，事实上商业地产投资是高风险高回报的行业，完全靠注册资本金是很难开发一个大型的物业的，但是现在的银行一个是不愿意贷款，另外一个即使贷款也多是一年期的短期贷款。“北京有个中关村国际商城，项目已经运作三年半了，资金还没有着落，老总天天为资金发愁，大钟寺广场项目拿到的贷款也是一年期的，这个连建设工期都完不了，怎么还啊。所以现在融资对商业地产有很大的制约。”

　　“我们在看到商业地产问题的同时也要看到它对当地经济的综合拉动作用。”王永平指出，商业地产可以带动周边住宅的升值，带动就业，增加税收。“南京的万达广场一年可以有十个亿的税收，可以解决十万人的就业就是一个很好的例子。”

　　“我觉得从宏观的层面来讲，政府要给予商业地产以支持。在这次调查报告中我们将会呼吁从政策层面对商业地产有一个更好的支持，为商业地产发展提供一个更好的空间。”王永平指出，比如国家能不能设立一些中长期贷款，能不能在投行方面有一个更快发展，在引进国外基金方面给予更多的政策性支持。”

　　当然，商业地产调查还有一个最为直接的目的就是为推动《城市商业网点规划条例》的出台提供现实基础。 (来源：21世纪经济报道)