刘福垣:产业政策缺失致使部分大中城市房价畸高

　　刘文国 武勇

　　国家发改委宏观经济研究院副院长刘福垣最近在贵阳讲学时说，我国房价尤其是部分大中城市房价畸高，根子在房地产政策不合理。

　　他指出，目前我国以批租为主的土地使用制度和住宅以售为主的房产政策，违背了 这个阶段的生产关系结构、产业结构和劳动力的再生产规律，因此不仅带来房价畸高，也影响了整个国民经济的持续健康发展。

　　刘福垣说，商品房的价格构成是三块：建安成本加平均利润，这是买房首先该花的钱；第二块是配套费和税，本来也应逐年收，我国实际是一次收了70年；第三块是70年的地租。土地批租，等于让买房子的人一下交70年的地租，开发商肯定要把这钱转嫁到房价里来。建安成本加平均利润，在我国当前房价里，只占了1/3，大部分是另外两块，房子能不贵吗？

　　他表示，这三块实际上是三个不同的利益主体：建安成本加平均利润是私人的，配套费是公共的，地租是国家的。三个不同的产权主体，流通周期也不一样。制定政策的人没搞清这个道理，主要是因为照搬了西方资产阶级曾经提出的一个口号：“居者有其屋”。

　　当时欧洲资产阶级提出这一口号，是希望工人在他工厂周围有个小房子，这样在工资谈判中，可以降低工资中的住房资金含量，同时用房子把工人拴在工厂里，以便保证工业品价格较低。

　　刘福垣说，“居者有其屋”，实际只是一种幻想。直到今天，发达的资本主义国家，平均也只有44%的人有住宅，大多数人还是租房子住，这是经济规律决定的。因为真正的“打工一族”，正常的工资收入里，房租最高只应占总收入的22%，即比如1000元工资里，最多只应有220元是为房子消费，而且还不仅是房租，还包括水电费、物业管理费等。再多了不行，别的行业没法活。因为人的消费结构和产业结构是对应的，我们买房租房的工资，来自于其它行业，为买房，不买非房产业的产品，非房产业就会萎缩。换句话，就是往银行存款买房，存多少，就会影响别的行业多少。这就是为什么目前全世界自有住房比例最高的香港和美国，也只有60%多的人有自己的私人住宅。

　　刘福垣认为，买房子是投资行为，租房子是消费行为，能分到剩余价值的人才有资格买房子。对于劳动力再生产来讲，工资里只包括了房租，不包括房价，房子再便宜，哪怕只相当于打工者两年的工资，理论上你也不该买，因为你买了等于促使劳动力萎缩再生产。

　　刘福强调，住宅既是消费品，也是资本品。目前我国这种土地批租和住宅以售为主的房地产政策，不仅抬高了房价，而且带来一系列问题。

　　第一，城市建设用地应该是国有土地、全民土地，地租属于全民所有，但现在住宅用地使用权批70年，经营性土地批50年。批租实际是用时间偷换了空间，把所有权空壳化，使政府今后将50年、70年拿不到地租。结果是房价批高了，大量国有资产流失，“大地主”(真正的所有者国家)穷得叮当响，“二地主、三地主”发了财。

　　第二，从法理的角度讲，租金是全民资产的按要素分配收入。政府把租金变成税金，去搞建设好象是为纳税人服务，但为纳税人服务应该用税来服务而不能拿租金，因此实际上是侵犯了所有人的财产权。70年、50年的批租，则是侵犯了十几届政府的经营管理权。

　　第三，住宅商品化，倡导大家买房子，这也违背了劳动力规律和住宅的经济利用规律。目前我国正处在一个劳动力结构、城乡结构、产业结构大调整时期，企图把产业工人固定在一套房子里面，实际上是非常不明智的，劳动力的转移、产业结构调整都将大大减缓。

　　他说，在我们这样实现了土地公有制的国家，又把土地批租出去，是一个非常短视的行为。以售为主的政策，是和批租一样，造成我们现在房子贵，租不起、买不起。要改变目前我国房价畸高的状况，让产业工人用其20%左右的工资，就能租到与其级别相当的房子，应从以下几个方面入手：

　　首先，是要把现有的土地批租制度改为收年租，把土地价格降下来。国家应明确任何全民土地的占用者都必须向国有资产经营部门缴纳地租，各个城市可暂时按当前50年批租的价格确定地价，按地价的1/50确定地租率。合同规定每年交一次租金。每隔5年参考城市扩容面积占原面积的比率适当提高地租率，或参考城市人均收入5年平均增长率适当提高地租率。原有的土地占用税或占用费停止缴纳。政府可以向国有资产经营部门收土地资产税。

　　其次，是把与房地产有关的税费再做一次清理，剔除一切不合理的费和税，把合理的费全部纳入税的范畴，形成一个房地产税收总额，也采取每年向房产业主收1/50的做法，并且把这个税率作为全部建成区房产的统一资产税标准。不管新房旧房都应该按资产现值以此税率缴纳资产税。

　　再次，是在新政策实施之后，租、税、费、价合一的旧商品房即使保本销售，恐怕大都也卖不动，政府应该在合理的范围内帮他们解套。

　　最后，是租售并举、以租为主。政府要有一个明确的预期，在工资制度上要为此创造条件。如住宅补贴、住房公积金制度是以卖为主方针的产物，改革后应该废除。在制定最低工资标准的时候，应把最低房租含量考虑进去。这个最低房租含量要能租得起政府廉租房。在我国，目前城市居民中有20%左右的人口应该租住政府廉租房。

　　刘福垣说，当前我国正处在城市化快速发展时期，每年进城务工的农民超过1亿人，城市人口净增加在1500万人以上。只有把土地批租和以售为主的房地产政策彻底改变，让住宅作为消费品和投资品的双重属性各得其所，城市的“门槛”才会降低，内需才会拉动，消费结构才会不断升级，各行各业也才能健康有序发展。

　　只有这样，才不会一方面70%以上的产业工人没有很好的住房，另一方面在高地价下，房开商又只能拼命盖豪宅。