物权法草案解读：私财与公财获同等保护

　　有恒产者有恒心。一件物品应该属于谁？拥有者可怎样处置这件物品？别人侵占了这件物品，拥有者该怎么办？这样的问题，我们每个人都会随时遇到。

　　作为民法典的最重要的组成部分，物权法就是一部旨在解决这些问题的法律。随着这部法律草案全文10日向社会公布，"物权"和"物权法"，这些过去长期被人们忽视的"陌生"词汇，必将逐渐为社会熟知；而物权法律制度的最终确立，必将调动起亿万民众创造财富、爱 护财富、积累财富的热情。

　　旨在定分止争、物尽其用

　　一个房东把自己的房子先卖给甲，并把房子交给甲使用；后由于种种原因，又把这个房子卖给了乙，并和乙办理了房屋过户手续。那么这个房子究竟属于谁？乙能否要求甲腾出房子？如果没有物权法，答案可能多种多样。有了物权法，答案就变得明确：不动产登记簿上登记的是谁，谁就是这套房子的主人。

　　[解读]全国人大常委会法制工作委员会副主任王胜明认为，作为调整有形财产关系的法律，物权法要回答三个问题：一是物是谁的；二是对物享有什么权利，其他的人负有什么义务；三是怎样保护物权，侵害物权的人要承担什么法律责任。王胜明表示，这部法律的作用直接体现在两个方面：一是定分止争；二是物尽其用。

　　私人财产获得同等保护

　　2004年3月，“公民的合法的私有财产不受侵犯”这一突破性的规定载入宪法修正案，使私有财产权上升为宪法权利，在海内外引起热烈反响。随后开始审议的物权法草案，就如何保护私有财产进行了详细的规定，以确立保护私人财产权的具体法律制度。

　　[解读]目前公布的物权法草案将国家、集体和私人所有权并列为一章，着重突出对公有财产和私人财产予以同等保护。专家认为，法律对私人财产的保护，除最高层次的宪法保护外，还应有第二层次的民法保护，第三层次的单行法保护。物权法草案对公私财产实行平等保护，这是社会主义市场经济所要求的交易秩序形成的条件，也是社会主义法治精神的具体体现。

　　造成国资流失将追究相关人员责任

　　一段时间以来，国有资产流失严重引起社会关注。针对这一情形，物权法草案专门增加条款，加强对国有资产的保护，并依据不同情形，追究企业相关主管人员的民事责任、行政责任和刑事责任。

　　[解读]草案规定，违反国家规定，以无偿或者以低价折股、低价出售等手段将国有财产、集体财产转让，造成国有财产、集体财产流失的，应当依法承担民事责任和行政责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。国有企业、集体企业直接负责的主管人员严重不负责任，造成国有企业、集体企业破产或者严重亏损的，应当依法承担民事责任和行政责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　三种途径解决物权受损问题

　　目前我国没有专门的物权法，有关物权的法律规定散见于民法通则、担保法、土地管理法等法律的相关条款，对物权的保护不全面，缺乏系统性。

　　加强对物权的保护，是维护权利人财产权益的必然要求。物权法草案在现行民法通则等法律有关规定的基础上，对确认权利、返还原物、恢复原状、排除妨害、消除危险、损害赔偿等物权保护方式作了较为全面的规定。

　　[解读]草案规定，物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解等途径解决，也可以依法向人民法院提起诉讼。造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求恢复原状；不能恢复原状或者恢复原状后仍有损失的，可以请求损害赔偿。侵害物权，除承担民事责任外，违反行政管理规定的，应当依法承担行政责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　明确业主权利、减少物业纠纷

　　居民小区共有部分因权利归属不明，经常引发使用纠纷。在很多城市，这已成为业主、开发商和物业公司之间的矛盾根源。

　　[解读]草案规定，业主对建筑物内的住宅、商业用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。建筑区划内的绿地、道路以及物业管理用房，属于业主共有，但属于市政建设的除外。会所、车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于业主共有。

　　草案同时规定，将住宅改变为餐饮、娱乐等商业用房的，应当经有利害关系的全体业主同意。

　　草案还规定，建造建筑物，应当遵守国家有关建筑规划的规定，不得妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。不动产权利人挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等，不得危及相邻不动产的正常使用和安全。

　　建设用地使用权期满将收回

　　在我国，土地属于国家所有，但我们可以在一定期限内有偿使用。比如，一般人所拥有的住房的土地使用期限就是70年。那么，70年后，我们的房子怎么办？一段时间以来，这个问题已成为社会关注的焦点。

　　[解读]针对这一问题，物权法草案规定，建设用地使用权的期间届满，建设用地使用权消灭。建设用地使用权消灭的，出让人应当及时办理注销登记。登记机构应当回收建设用地使用权证书。建设用地使用权的期间届满，建设用地使用权人需要继续使用土地的，应当在期间届满前一年申请续期。

　　征地、拆迁应给予合理补偿

　　去年3月通过的宪法修正案规定，“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用，并给予补偿。”但这一原则的落实情况并不乐观，补偿不到位目前仍是征地、拆迁环节中存在的突出问题，许多群众的切身利益受到侵害，纠纷时有发生。

　　[解读]为确保征地、拆迁中补偿到位，物权法草案增加了一些条款，细化了相关规定，以确保百姓利益不受损害。草案规定，国家保护私人的所有权。拆迁、征收私人的不动产，应当按照国家规定给予补偿；没有国家规定的，应当给予合理补偿，并保证被拆迁人、被征收人得到妥善安置。禁止以拆迁、征收等名义非法改变私人财产的权属关系。违法拆迁、征收，造成私人财产损失的，应当依法承担民事责任和行政责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　禁止城镇居民在农村购宅基地

　　城镇居民可否在农村购置宅基地？这一问题曾引起社会广泛关注。

　　[解读]国务院为加强农村土地的管理，已经明确规定“禁止城镇居民在农村购置宅基地”。因此，目前的草案规定，宅基地使用权人经本集体同意，可以将建造的住房转让给本集体内符合宅基地使用权分配条件的农户；住房转让时，宅基地使用权一并转让。禁止城镇居民在农村购置宅基地。

　　社会公益设施不得抵押

　　物权法草案在担保法有关规定的基础上，进一步完善了抵押权、质权、留置权的规定。

　　[解读]草案规定了债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：建筑物和其他土地附着物；建设用地使用权；抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权；交通工具等。

　　但土地所有权，耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施等不得抵押。

　　在草案审议中，有常委会委员提出，我国传统的典权制度已经消失，目前开办的典当行实际上办理的是“当”动产的业务，并未办理“典”不动产的业务，让与担保主要涉及动产担保，而我国对动产担保已经作了较为全面的规定。根据全国人大法律委员会的意见，物权法草案对典权和让与担保暂不作规定，如果以后确有需要再进行研究。

　　不动产将实行统一登记

　　目前，按照法律规定办理转让和抵押的登记机构有几十个部门。有些全国人大常委会委员在审议中提出，应当明确对不动产实行统一登记，尽量减轻当事人的负担。

　　[解读]物权法草案规定，不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。关于不动产的登记费用，草案规定，不得按照不动产的面积、体积或者价额的比例收取，具体收费标准由国务院规定。

　　领取遗失物应付保管费

　　将拾得遗失物交还对方后，是否应得到保管费之外的报酬？

　　[解读]目前，物权法草案只是规定，所有权人、遗失人等权利人领取遗失物时，应当向拾得人或者有关部门支付遗失物的保管费等必要费用。这一规定是否应该加以修改？将在广泛征求意见后再作决定。

　　草案还规定，拾得漂流物、发现埋藏物或者隐藏物的，参照拾得遗失物的有关规定。文物保护法有规定的，依照其规定。

　　以专章篇幅设立“居住权”

　　在北京城里的一户人家做了30多年的保姆后，雇主承诺要给她“养老送终”。但在她生病后，雇主就将她送回乡下，导致这位80多岁的老人无处栖身。该如何解决类似上述老人的问题？

　　[解读]物权法草案以专章的篇幅，通过设立居住权的方式，来维护这一特殊人群的利益。

　　草案规定，所谓居住权，是指居住权人对他人享有所有权的住房及其附属设施享有占有、使用的权利。设立居住权，可以根据遗嘱或者遗赠，也可以按照合同约定。设立居住权，应当向登记机构申请居住权登记。

　　关于居住权的期限，草案规定，期限根据遗嘱、遗赠或者合同确定；无法确定的，成年居住权人的居住权期限至其死亡时止，未成年居住权人的居住权期限至其独立生活时止。因住房灭失，住房所有权人获得赔偿金的，应当给予居住权人适当补偿；没有独立生活能力的居住权人，也可以放弃补偿，要求适当安置。