房地产调控是否出现拐点

　　本刊记者 徐蕾/文

　　已经被一道紧似一道的宏观调控令压得喘不过气来的开发商们，也许可以随着宏观调控新阶段的到来略微松口气了。

　　中国的经济可能通胀还是通缩？当这个问题专家学者们还没争论出结果的时候，国内 的房地产业已经先有了反应，目前交易量大幅下降，已经明显进入“观望期”，“如果成交量持续下跌几个月，紧接着就会发生房价的下跌，”SOHO中国有限公司董事长潘石屹如是认为。

　　由于房地产业在国民经济中举足轻重的作用，而宏观经济因素又是房地产业发展的最重要变量之一，因此，在目前宏观经济开始显现拐点的关口，“国内房地产发展状况如何？”、“房地产的未来走势会如何？”等问题分外引人关注。

　　“目前的情况是开发商噤若寒蝉，炒房者大败亏输，购房者持币观望，市场交投萎缩，如果连续出现无量空跌的局面，房价的下滑趋势将难以在一两年时间内得以逆转，”冠宸投资公司投资总监肖峰对当前房地产形势相当悲观。

　　但更多的市场参与者仍对房地产业的发展表现出乐观的态度。

　　戴德梁行助理董事岳锋钢认为，目前房地产市场正处于良性轨道的开始，他说，“宏观经济调整到目前阶段，实际上是良性循环的必然结果。”

　　在他看来，任何一个市场发展到一定阶段都会有调节。现在有些政策对房地产市场发展造成一定影响，但总的来说是正面的。

　　在前一阶段的调控过程中，“老百姓的真实需求与中国城市化进程并没有因为调控受到多大影响，” 伍敏指出，“只在短时间内会加重一些观望气氛，”因此即便市场内由此产生一些博弈，“博弈时间也不会太长”。

　　“目前房价已经上升到一定平台，由于根本的需求矛盾没解决，因此，在这些城市房地产投资价值仍然存在。” 首都经济贸易大学城市经济系房地产开发经营教研室主任邢亚平说。

　　“像北京等城市，房价均价可能会有所下调，但这主要是因为现在大量土地供应都集中在五环地区，经济适用房增多，”邢亚平指出，宏观调控确实起到了一定作用，对投机炒房的抑制作用非常大，还有一些有自住需求的人买房时缩小了面积。但她相信真实需求仍然会反应到市场上来，“下一步房地产仍然是上升的趋势，房价涨幅减缓但仍会上涨，而均价不可能反应出这种上涨趋势。”

　　“国内整个市场还是被国际认同的，这种认同包括政府的表现，”岳锋钢强调。

　　“宏观调控本身确实是针对房地产，但其本意并非打压房地产，而是使房地产更健康发展。”这是北京融科智地房开发有限公司住宅事业部总经理伍敏对房地产市场发展仍有信心的根源。

　　由于房地产业近几年为中国GDP增长每年贡献1.5-2.5个百分点，并间接拉动很多行业，而政府一定希望经济向前发展，伍敏因此表示有理由相信“房地产业不会受宏观经济太大影响”。

　　“有些学者说房价会下降30%-50%是非常不负责任的，可能对消费者价格心理预期产生误导。”邢亚平批评道，“我们对房价的预期是一块块土地测算出来的，包括土地、土地一级开发、二级开发、贷款、人工费、材料费、拆迁费等，价值链的每一个环节价格都是向上的，因此房价不可能向下，在观望期后，房价还是会被拉回到这个价格平台上，”邢亚平认为。

　　“市场有自己一套内在运行机制，不会因为出台一些政策就会彻底改变，即使土地市场越来越规范，市场洗牌越来越激烈，都无法改变这种机制。”邢亚平说。

　　尽管如此，但由于国内经济已经出现进入下降通道的可能性，经济学家们和业界人士仍然认为，下一步的房地产市场调控方向应有所转变。

　　而中国社会科学院金融研究所尹中立博士则更直截了当地指出：“当前政府下一步应该大力增加对公共住房保障的支出(即经济适用房和廉租房的支出)，”只有这样才能“减少房地产投资减速对宏观经济的冲击”。

　　实际上，政府可能也注意到了经济出现拐点的可能性并由此带来政策上的变化。

　　“有消息说，国务院和建设部现在也在做一些反思，宏观调控的一些政策是否过激了，正在等待第一轮调控后的反应。”伍敏说。

　　财政部的最新统计数字显示，今年以来，财政支出中的基建支出不断加快，前4个月，其增长率已高达29.6%，5月份进一步的加快。这与去年前5个月4.4%的低增长形成鲜明对照。与此同时，国家货币政策也出现了松动迹象。

　　这种种迹象也许意味着政策已经开始悄然改变了。