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详解物权法草案八大焦点


http://finance.sina.com.cn 2005年07月11日 02:08 竞报

  焦点1

  住房70年大限可续约

  现状: 一般人所拥有的住房的土地使用期限是70年。那么,70年后,我们的房子怎么办?

  《物权法》草案规定:建设用地使用权的期间届满,建设用地使用权消灭。建设用地使用权的期间届满,建设用地使用权人需要继续使用土地的,应当在期间届满前一年申请续期。

  专家:开发商和购房人交纳的土地出让金和购房款都是以70年的使用期为限的。70年期限到了以后,就该把土地交还给政府。对于住宅来说,70年期限后很可能还在使用之中,那么使用人可以交还房屋,或是向政府申请续期,继续按照土地的用途交纳出让金。

  焦点2

  机动车被定为不动产

  现状:我国《民法通则》没有明确规定机动车辆是不动产还是动产,但高法曾有一个解释“车辆以交付”视为转让,登记管理制度不是所有权转让的必要方式。

  《物权法》草案条规定:机动车等物权的设立、变更、转让和消灭,未经登记,不得对抗善意第三人。

  专家:(草案)的规定已经将机动车明确规定为不动产,车辆的买卖和房产一样必须经过登记才能转让成功,否则就不能对抗善意第三人。但草案作出这样的规定与我国以前的法律有很大的冲突,因此一系列的法律也应作出变更才行。

  焦点3

  失物“悬赏”必须兑现

  现状:很多人在丢失了重要财物时,都会“悬赏”,承诺给拾得人一定报酬作为答谢。更多的人都怀有这样一种心思:我捡到的钱物可以如数归还失主,但是我的这种行为应当得到一定的回报———还希望失主能给予我一定的物质酬谢。于是近几年来,拾得人将钱财送还失主同时又索取报酬的事情越来越多,因为缺乏相关法律规范,由此引发的纠纷时有所闻。

  《物权法》草案规定:所有权人、遗失人等权利人领取遗失物时,应当向拾得人或者有关部门支付遗失物的保管费等必要费用。所有权人、遗失人等权利人悬赏寻找遗失物的,领取遗失物时应当按照承诺向拾得人支付报酬。拾得人侵占遗失物的,无权请求遗失物的保管费等必要费用和报酬。

  专家:“拾金不昧”是我国的传统美德。在我国,将拾到的财物如数上交或交还失主,一直被视作拾得人应尽的义务和一条基本的社会行为规范。为了鼓励这种行为,物权法没有规定,遗失人必须支付一定报酬。但是从另一个角度看,从捡到财物到归还失主,拾得人耗费了一定的时间和精力(如代为保管财物、寻找失主等),假如遗失人事先承诺给予报酬,就不能反悔。对拾得人付出的相关费用也应该予以补偿。

  焦点4

  征地、拆迁必须合理补偿

  现状:随着城市发展的加快,拆迁、征地引发的纠纷和矛盾越来越多。补偿不到位目前仍是征地、拆迁环节中存在的突出问题,许多群众的切身利益受到侵害。

  《物权法》草案规定: 财产拆迁、征收私人的不动产,应当按照国家规定给予补偿;没有国家规定的,应当给予合理补偿,并保证被拆迁人、被征收人得到妥善安置。违法拆迁、征收,造成私人财产损失的,应当依法承担民事责任和行政责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  专家:这是继《宪法》明确规定保护公民私有财产后,对公民私有权的进一步保护。拆迁是为了社会公共利益,公民个人要服从社会公共利益,这一点毋庸置疑,但这并不表示,必须牺牲公民的个人合法权利。拆迁应按照国家规定予以补偿,没有规定的,必须予以合理补偿。

  焦点5

  小区绿地、道路属全体业主所有

  现状:目前,小区绿地、道路产权纠纷时有发生,业主与物业公司之间的矛盾更是在一些地方非常激化。绿地和道路究竟归谁所有?业主对物业服务不满意,是否有权更换?

  《物权法》草案规定:建筑区划内的绿地、道路以及物业管理用房,属于业主共有,但属于市政建设的除外。会所、车库的归属,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,除建设单位等能够证明其享有所有权外,属于业主共有。

  专家:小区内的公共设施的产权问题向来争议很多。很多业主对绿地、道路归业主所有并不清楚,一些开发商就此卖了两次绿地。关于维修基金,很多业主在购房时交了钱,但这笔钱是怎么用的,用在什么地方了,业主并不知情。物权法对此做出细致的规定,有利于保护业主的合法权利。

  焦点6

  相邻之间不能侵权

  现状:楼下的餐馆长年累月把油烟熏到楼上的住户窗户上,隔壁的噪音让人睡不好觉,邻里之间的类似纠纷真让人为难。

  《物权法》草案规定:不动产权利人有权依照法律规定,禁止相邻权利人排放大气污染物、水污染物、固体废物以及施放噪声、光、磁波辐射等有害物质。不动产权利人挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等,不得危及相邻不动产的正常使用和安全;造成损害的,应当给予补偿。

  专家:《民法通则》也对相邻关系也有涉及,但相对比较笼统,而物权法的规定则非常细化。实际上,这些权利都是不动产所有权的扩展。既然房子是我的,那么我就有禁止他人进入的权利。这些权利都是不动产所有权的派生。

  焦点7

  相邻侵害没有两年诉讼时效

  现状:目前我国《民法通则不动产所有人请求排除妨害或者消除危险,在知道危险的两年内可以行使请求消除危险权,两年后则过了诉讼时效。

  《物权法》草案规定:有可能危及行使物权的,权利人可以请求消除危险。权利人请求排除妨害或者消除危险,不适用诉讼时效。

  专家:物权保护不受时间的限制,对物的所有权人非常有利,更有利于保护私有财产。

  焦点8

  住宅改商用须经业主同意

  现状:随着经济的发展,一楼居住的居民所处的位置特殊,有时改作商用可以带来更大的经济利益,比如开餐厅等,给其他的邻居带来一系列的不方便,但诉之法律却没有法律依据。

  《物权法》草案条规定:将住宅改变为餐饮、娱乐等商业用房和将共有部分改变用途这两种情形,均应当经有利害关系的全体业主同意。

  专家:这样的规定,让其他的业主诉起来有了明确的法律依据,像以前的法律没有相关方面的规定,相邻房屋的所有人权益受到侵犯也很难通过法律途径救济,最多依赖相关的行政部门采取行政手段,追究将房屋改作其他用途的责任。

  本版采写/本报记者 黄海霞 李兰



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