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当前，房地产投资额仍呈现快速增长势头，房屋价格正以两位数的涨幅攀升。遏制房价过快上涨，改善房地产信贷结构，降低房地产贷款风险，对于巩固宏观调控成果、维护宏观经济形势的稳定具有重要意义。
历史事实表明，房地产投资过热必须控制
日本泡沫经济破裂的教训。1985年“广场协议”之后，日元对美元一直保持在升值状态。日本经济增长由此受挫。为此，日本政府不得不实施了包括1986年连续4次降低再贴现率在内的一系列旨在刺激经济增长的扩张性货币政策。1987年，日本经济开始强劲复苏，但几乎与此同时日本就出现了过热迹象，股票价格和房地产价格急剧攀升。此后两年，日本商业银行对房地产和建筑业的贷款继续大幅度增加，银行狂热地向房地产企业提供以土地作担保的融资，并推动地价飞涨，形成严重的泡沫经济。1989年后突然收缩的货币政策又导致了资产泡沫的急剧破灭，1991年房地产价格狂跌，银行形成巨额的房地产贷款坏账，日本经济由此进入了1990～2000年的长期停滞时期。
美国储贷协会支付危机的教训。美国的储蓄贷款协会行业资产总额曾在20世纪80年代初期一度逼近美国商业银行资产总额的40%，住宅抵押贷款的市场份额相当于商业银行的2倍，是美国金融市场的重要力量。在80年代席卷美国的房地产热潮中，储贷协会向房地产业发放了大量贷款。80年代末90年代初，美国房地产价格大幅度下跌，房地产业客户违约率从1988年的2.25%猛增到1990年的6.54%。专门从事房地产的储贷协会普遍陷入严重困境之中，其中相当一部分丧失了支付能力，为其存款担负保险责任的联邦存款保险公司也难以履行其所承诺的义务。社会对储蓄信贷协会和联邦存款保险公司的信心发生动摇，从而引发了一场巨大的金融危机。
台湾、香港和我国内地房地产泡沫的教训。台湾从1986年至1989年房地产价格狂涨，1990年泡沫破灭，1991年不动产贬值67.43%，成为台湾经济长期萧条的诱因。上世纪90年代前期，香港房地产价格飞速上涨，随后几年特别是在亚洲金融危机后又急剧下降，使香港居民以房地产表现的财富缩水30%～50%，香港经济陷入衰退。我国内地1992～1994年间，近50%的银行贷款主要流向海南、广西北海和黑龙江黑河的房地产业，导致房地产价格急剧攀升，通货膨胀日益严重，随后的治理整顿使得商业银行房地产贷款坏账大量增加。
因此，对于以房地产市场过热为特征的泡沫经济，如不及时加以控制，房地产业的问题就有可能演变为宏观经济全局性的问题，从而导致金融危机的发生和宏观经济的衰退。
我国当前房地产市场的运行特点
投资额一直保持较快增长势头。房地产投资占固定资产投资的比重居高不下，成为推动固定资产投资过热的主要因素。2005年第一季度，房地产投资额达到2547.92亿元，在总固定资产投资额中占比高达28.20%。
在GDP中的比重持续上升。近5年来，房地产投资占我国GDP的比重持续上升，2004年达到9.6%。房地产对GDP的贡献度也持续增加，2004年达到2.9%。房地产业已经成为国民经济的支柱产业。
商品房、商品住宅供求关系一直偏紧。2000年以来，全国商品房、商品住宅销售面积增幅连续5年大于竣工面积增幅。其中，2004年销售面积增幅高出竣工面积增幅11.6个百分点。
房价上涨幅度一直在加快，已成为社会关注的热点。一是在2004年，商品房和商品住宅平均销售价格涨幅首次突破两位数，首次超过人均可支配收入增长幅度和物价上涨指数。二是部分大中城市房价上涨已经过快，并已在全国呈现出蔓延态势。全国40个大中城市中有20个城市商品住房平均价格增幅超过15%。
房地产投资过热、房价上涨的原因中，固然有城市化进程加快、城镇居民个人可支配收入增加拉动住房条件改善需求、土地和钢材等建筑原材料涨价等经济中的合理因素，但是，在部分房价上涨过快的城市，房价上涨主要是投资性购房和投机性炒房盛行的结果，这些城市和地区的房地产市场已经形成一定程度的泡沫。
房地产贷款的现状
房地产业资金来源的特点
开发主体日益多元化。以前仅仅是建筑企业从事房地产业，现在从事房地产开发的市场主体已扩展到包括房地产商、工业企业、商业企业、安装企业在内的几乎所有的企业集团，其中包括一大部分并不具备房地产开发资格的企业集团。
融资渠道日益多样化。依靠银行贷款的单一资金来源模式正在改变。与2003年相比，2004年房地产资金来源结构中，银行贷款占比已下降近5个百分点，利用外资的增幅达到23.72%,“其他来源”中的“定金及预收款”增幅达到45.43%。
房地产市场对金融支持的依赖度高。房地产是资本密集型行业，对资金的需求量非常高。2002年以来，一方面，国内贷款和发行债券这两种筹资方式在房地产业资金来源结构中一直保持较高占比，虽然2004年有所下降，但占比仍达18.4%；另一方面，房地产贷款在银行贷款中一直保持较高占比，并呈现出不断增加的势头，2005年第一季度末已高达14%。
当前房地产贷款的基本情况及特点
截至2005年3月31日，银行业金融机构房地产贷款余额为2.77万亿元，同比增长25.7%，增幅比上年同期回落9个百分点。其中，商业性房地产开发贷款余额为2.5万亿元，同比增长25.1%，增幅比上年同期回落17个百分点；政策性住房贷款余额为0.27万亿元，同比增长31.1%。
特点一：国有商业银行房地产信贷增速放缓，但仍然是主力军。
特点二：房地产开发贷款持续增长，但增幅回落较大。
特点三：住房按揭贷款增势得到初步控制，但仍然强劲。
房地产贷款的风险
期限风险。房地产开发的周期一般为3～5年，个人住房贷款的期限则更长，最长可达30年。由于房地产价格、市场利率、房地产企业经营状况都会随着时间推移发生很大的变化，因此房地产贷款的偿还面临着高度的不确定性。
资金错配风险(流动性风险)。房地产开发贷款和住房按揭贷款都属于中长期贷款，而商业银行的资金来源大部分为居民的活期存款，这就存在“短贷长用”的问题，容易引发银行的流动性风险。
资本风险。根据国际银行业监管标准，商业银行自有资本与风险资产的比例必须不低于8%。而房地产贷款一般都金额巨大，并且随着房地产市场的发展，房地产业对贷款的需求正在不断增加。这就要求商业银行提高自身的资本管理效率。如果银行资产中房地产贷款过多，有限的资本就会难以支撑，从而使银行面临资本风险。
行业风险。房地产贷款已经成为商业银行的主要业务。国有商业银行更是房地产贷款市场的主力军。但是，长期以来，房地产业一直是政府紧缩性宏观经济政策最直接、最主要的调控目标，房地产贷款内含的信用风险不容忽视。2004年，在四家国有商业银行不良贷款余额最大的十个行业中，房地产业位居第四，不良贷款余额为846.68亿元，不良贷款比率为11.7%。
零售业务类风险。由于客户对象种类众多、分布广泛，大部分消费贷款又属于抵押贷款，因而零售业务一直被银行视为风险分散、盈利空间较大的金融产品。但是，近几年来，随着房地产开发贷款发放标准的提高，一些房地产商利用住房按揭贷款申请标准较低、银行审查不严、社会征信体系不健全等可乘之机，大肆办理“假按揭”，套取银行资金。这些贷款被房地产商假借住房按揭贷款的名义取得，实际使用于房地产开发，极容易形成不良资产，从而使零售业务成为商业银行新的风险领域。
降低房地产贷款风险的政策建议
政府要加强对当前房地产市场的管理，控制房地产投资过热的势头。一是严格进行房地产企业的资质审查，坚决禁止不符合条件的企业进入房地产市场，改变现有房地产市场上鱼龙混杂的局面。二是尽快采取有效措施，标本兼治，对不同类型的房地产需求进行区别对待、分类指导。真正做到遏制投机性需求，控制投资性需求，限制拆迁造成的被动性需求，鼓励普通商品住房和经济适用房建设，引导合理的自用性需求。三是加强土地市场监管，盘活存量土地，制止炒买炒卖土地行为。
政府要加强对土地储备的管理，切实改善土地供应。政府土地储备机构要在政策性银行贷款的支持下获取并掌握一部分土地储备，根据调控土地市场的需要，适时以较低的成本出让给房地产开发商。房地产开发商用这部分以较低成本取得的土地建造经济适用房，从而达到增加房地产市场供给、平抑房屋价格、降低房地产贷款风险的目的。
商业银行要严格内部管理，加强同业合作。一是深刻认识到房地产贷款风险管理的重要性，切实提高管理和控制房地产贷款风险的能力。二是按照资本充足和提足拨备的要求，进一步严格资产负债管理，制定切实可行的发展战略，确保银行业务稳健发展；三是加强内部控制制度的执行力度，严格执行房地产贷款发放的“三查”制度；四是银行相互之间要加强房地产信贷业务的合作，对大型房地产项目采用银团贷款形式有效分散信贷风险。
商业银行要积极开展金融业务创新，不断优化资产结构。一是尽快推出住房抵押贷款证券化，将住房抵押贷款的未来现金流转化为当前的证券化融资，增强房地产贷款的流动性,优化银行的资产结构；二是积极探索建立起房地产贷款在金融机构之间进行交易的市场机制，通过让房地产贷款在同业之间出售、转让，将原始贷款银行的风险分散、转移给其他金融机构来承担；三是大力发展表外业务，拓展业务收入来源，缓解房地产贷款过多给银行资本充足率形成的压力。
切实加强房地产贷款账户管理，密切监测房地产贷款账户的资金流向。目前，房地产贷款无法做到封闭运行。大量建筑施工企业将流动资金贷款用于房地产开发。很多经营规模大的房地产商跨地区、跨行业经营，多头贷款，将贷款在企业内部统一调配，把对特定项目的贷款挪作他用。加强对房地产贷款账户资金流向的监测，可以有效防止贷款资金挪用，降低银行风险。
提高房地产开发企业自有资本金比例。在《商业银行房地产贷款风险管理指引》等现有制度的基础上，进一步提高房地产开发企业特别是商品住宅开发商的自有资本金比例，从源头上控制房地产贷款的风险。
加快《物权法》等有关法律法规的出台，为推出房地产抵押贷款证券化等新金融产品提供法律支持。目前,由于土地和房屋登记中存在着产权关系不清、登记资料不齐全、土地状况和边界不清楚、法律效力不明确等问题，房地产抵押贷款证券化的实行会给投资者带来一定的风险。《物权法》的出台，将对土地和房屋的使用权、所有权、抵押权进行明确规定，并为这些权利的行使提供法律保障。
不断拓宽房地产融资渠道，在确保房地产资金来源充足的同时分散房地产投资风险。一是发展房地产业基金，可考虑引进海外房地产业基金，并在吸取其先进管理理念、方式的基础上，发展、培育国内房地产业投资基金，同时加快产业投资基金的立法步伐，出台产业投资基金方面的专门法律，规范房地产业投资基金行为；二是鼓励一些有实力、有信誉、规模较大的房地产开发企业直接到资本市场上发行短、中期项目债券，以弥补房地产信贷收紧后留下的资金缺口。
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