重庆商业地产空置率居全国之首 投资步伐未减缓

　　重庆计划用5年时间形成长江上游商贸中心的基本框架，但2004年其商业地产空置率达44%，位居全国之首

　　本报记者 程维 发自重庆

　　雄心勃勃的重庆市，正计划用15年时间实现自己成为长江上游商业中心的梦想，但是 该计划可能受到来自商务部于近期对全国商业地产(指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的房地产形式)进行调研，及商务部可能对商业地产的投资进行调控的影响。

　　“夺冠”后投资步伐未减

　　本次调研由商务部市场体系建设司、中国城市商业网点建设管理联合会、中国商业地产联盟共同进行，其目的是“对部分地区的商业设施开发与运营情况进行调研”。

　　而根据中国商业地产联盟《2004年中国商业地产报告》，2004年，重庆商业地产空置率位居全国之冠，达44%，同期国内商业地产空置率仅仅为20%到25%。

　　目前还没有官方数据表明，重庆商业地产在2005年的运营状况是否有所改善，以及是否可能在本次商务部正式摸底调查中再次“夺冠”。

　　但是来自行业的数据表明，重庆自去年“夺冠”以来，在商业地产领域的投资步伐并未减缓。重庆市高度房地产顾问公司总经理、重庆房地产商会原秘书长潘克武昨日对《第一财经日报》记者称，至2004年末，全市商业地产面积已达2600万平方米，比1996年增加1500万平方米，目前在建1022万平方米。

　　重庆目前有3000万人口，根据正在建的商业地产面积计算，预计人均将拥有1.2平方米商业地产。目前国际上对商业地产的饱和程度一般以1平方米/人的标准计算。但是当地官方提供的数据为“重庆市人均商业地产面积为0.84平方米”。一些人据此认为，重庆的商业地产还有很大的发展空间。

　　据记者调查，目前重庆在建的主要商业地产多来自重庆主城区几大商圈的新增商业地产，其中每个商圈的商业地产总体量均在30万~50万平方米左右(含原有营业面积)。其余的投资有世纪金源集团在重庆江北董家溪投建的营业面积达40万平方米的金源MALL(大型购物中心)等。另有一大批商业地产也在启动中，如重庆奥林匹克花园计划投建50万平方米的MALL，重庆宗申集团计划在重庆万州投资8亿元建当地的商业中心等。

　　目前全世界最大的单体购物中心是世纪金源在北京投建的一个购物中心，其规模为50万平方米。

　　政府积极发展商业地产

　　当地政府也对发展商业持积极态度。6月22日，重庆市政府第55次常务会议审议通过了《重庆市人民政府加快商贸流通产业发展和改革的意见》，计划用5年时间形成长江上游商贸中心的基本框架，到2020年建成长江上游商贸中心。

　　6月30日，重庆市召开商贸流通产业工作会。该会议推出了一个“三、四、三”工程，主要内容是构建三大区域性商贸流通功能：长江上游物资集散基地、购物消费乐园和商贸信息枢纽；建立四个商贸流通服务层次：构建和完善都市中央商务区、区县中心商圈、商业特色街(专业市场)和乡镇(社区)商业点；以及打造三大商贸流通监管体系：加快市场法制体系、市场监测调控体系、商业信用体系的建设。

　　其中，建“中央商务区、区县中心商圈、商业特色街(专业市场)和乡镇(社区)商业点”均属商业地产范畴。

　　目前重庆市土地房屋管理局和重庆市商业委员会的新闻负责人均不愿意就当地的商业地产问题作评论。

　　同质化、中低端项目多

　　中国商业地产联盟秘书长、中国城市商业网点建设管理联合会副会长王永平5日对《第一财经日报》记者表示，在其2004年的报告公布后，已经在一些地方引起了很大反响，一些地方政府有很大困扰，此事已比较敏感，所以不愿意提及商业地产空置率，以及本次调研的相关问题。但他表示，该机构会在适当时候向媒体公布相关情况。

　　2004年，中国在商业地产上的投资达1724亿元，同比增长31.4%，高于全部房地产投资28.1%和全社会固定资产投资25.8%的增速，但空置面积达到2610万平方米。

　　今年5月14日，由重庆大学一群从事房地产行业的MBA(工商管理硕士)发起，重庆龙湖房地产开发公司、金科房地产开发公司、黑格集团、铜锣湾集团等20多家商业地产开发商及高校从事房地产开发研究的学者们聚集在一起，召开了一个关于重庆商业地产发展问题的研讨会，探讨重庆商业地产发展状况。

　　会议认为，重庆商业地产的主要问题是中低端、同质化的项目太多、太滥，而高端的、差异化的商业地产项目却非常少。有趣的现象是，重庆商业地产空置率全国第一，但如保时捷公司等高端客户又在重庆找不到合适的地方落户，因为重庆目前商用物业的载重、面积、地段、结构等都不符合要求。

　　重庆市高度房地产顾问公司总经理潘克武称，造成重庆商业地产投资过高的另一个原因是，以前重庆地产行业在操作项目时，住宅项目一般不挣钱，主要靠商业地产挣利润，因此重庆有大批楼盘建成了商住结合的楼盘，低层楼盘是商业营业用房，高楼层是住宅用房，大量商住楼充斥商业地产市场，限制了当地商业地产的发展。