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本报记者 阴雪
北京报道
在北京东直门内仅存的“皇城厚址”之上，似乎永远涌动着变革的热忱。
这块土地上建设之中的高档公寓项目Naga上院，也秉承了这种热忱，正在上演着一场新时代的物业“维新变法”运动：对所售房屋免费提供3年保修的售后服务承诺；同时，将物业管理公司以股权形式配送给业主。
Naga上院物业管理创新举措背后，一场关于业主“自治”的争论开始四起。
炒作还是创新？
以上两种举措，被认为是京城房地产界的首例。
北京天恒拓展房地产开发有限公司是Naga上院的发展商。作为在业内名头尚不甚响亮的一家新兴房地产公司，其总裁李建国突破性地提出“物业革命”构想，无疑带有炒作嫌疑。
但是，熟悉这个项目的人都明白，在东二环内所剩无几的地块上，仅有99席的Naga上院即使在当前严厉的宏观政策之下也并不愁卖。
“这一设想刚提出来我认为有一点乌托邦，有炒作和作秀的成分。”果然，与开发商和物业公司有着充分斗争经验的置业专家，中国人民大学公共政策研究中心社区治理项目研究员舒可心如是说。
“一个新事物出来必然会有人质疑。”对于这一点，李建国想得很清楚。
“我以前投资购买房子，出现过房屋质量不如意，物业管理不到位等各种问题。”回忆起三四年前的一段过往，李建国颇为无奈。他发现，物业公司的利润及收支不透明，业主和物业公司相互之间不信任、不理解，业主不满时就拒交物业费，如此最终形成了恶性循环。
“既然没有现成的好房子买，那我自己来盖，而且，还要有好的物业管理。”于是，当公司转而开发房地产项目时，李建国就下定决心建造最好的房子。
Naga上院就是李建国作为房地产发展商亲自操刀的第一个项目。由于李建国在开发之初就已经是99席之内的头号业主，因此他是集投资商、发展商、业主三种角色于一身来建设Naga上院的。
创新第一步信托财产管理
经过李建国的换位思考，Naga上院物业管理创新的举措开始迈出第一步。
李建国最初的想法是，在房屋销售前，出资二百万元成立物业管理公司后，天恒拓展将招聘专业人员组建物业公司，并聘请国际知名物业专家或公司(现已初步拟定为国际管家学院)作为顾问，负责培训物业人员。培训合格后，由这一物业公司对Naga上院提供服务。
在房屋进行销售的同时，天恒拓展将持有的物业公司的股权，按照业主所购房产占项目可售面积比例分配给业主，使业主变成物业公司股东，真正行使股东权利。
但由于《公司法》对股东人数上的限制，在与很多国内外专家的研究探讨之下，天恒拓展最终决定采取信托财产管理机制来解决“物管公司股权分配方案”中存在的这一技术难题。
据参与研究的北京仁和律师事务所律师孟宪生介绍，由于信托财产具有独立性，在物业公司成立之际，200万的注册资金及其形成的股权就已经从法律意义上和发展商分离，进入了受托人的管理范畴。而这200万元的信托基金的受益人被确定为Naga上院的全体业主，受托人则是从99名业主中选举出的3名-5名有社会责任及管理经验的人。
在物业公司开始运营之后，业主可以根据信托文件即股权信托契约来行使他们对受托人的监督权，受托人作为物业公司的董事会直接领导物业公司。公司实行董事会领导下的总经理负责制，聘请业内专业人士为物业公司总经理，以确保物业公司所有人员把业主当成投资人来为其服务，进而保证物业水准，实行所有收费透明化。而此时业主也会转变观念，将物业管理人员当成自己的职员一样加以监督、帮助。一旦出现问题，业主不必像现在这样只能更换物业公司，而可以针对出问题的某一环节更换相关人员，甚至是总经理。
为了将开发商、业主、物业公司三方的行为加以规范，李建国和其“智囊团”们已经初步拟定出了将随销售合同一起签署的《业主公约》。作为保障业主权利之用的《业主公约》，对于开发商、业主、物业公司三者的责、权、利，以及业主行使其管理权的程序等问题，都有明确清晰的规定。
“业主全部转变为物业公司股东，物业公司人员变成为业主打工。”李建国认为这一举措可使原本作为矛盾对立面的两者关系变为一体，完全将两者关系推向一个股份制公司的正常经营轨道，两者各尽其职，使之从根本上实现和谐。
尽管对Naga上院的创新之举提出质疑，舒可心也承认，“目前物业管理赋予业主的管理权，仅仅是物业管理公司去留的决定权，而业主并没有对物业公司的管理行为指手画脚的权力。”他说，这场所谓的物业创新“解决了业主与物业公司先天的对抗心理。”
然而，却出现了更多质疑的声音。
中国物业管理协会副秘书长董贤钧提出，在这种情况下，物业公司自身没有任何自主性，与业主完全是雇佣关系，很可能会出现少数业主的权益与大部分人的利益相抵触的情况。
他认为，目前我国相关配套法规还不健全、政策支持力度不够，业主自己管理小区的具体操作模式是否可行尚没有定论。尤其是涉及到建筑面积比较大，业主人数上千人的住宅小区，具体操作难度更大。
具有丰富国内物业操盘经验的开元国际物业(北京)公司副总经理贾金哲在针对此事接受媒体采访时就曾一针见血地指出：如果业主自制管理小区，管理主体和委托关系不明确，一个小区里业主同时也是管理者，同时是服务者与被服务者的关系，管理者与被管理者的关系，很容易造成混乱；另外由于业主股权过于分散，很难形成统一意见，决策过于迟缓，会影响办事效率，如果遇到突发事件，处理问题会显得很没有主次。
“真正的物业管理进入国内的时间大概不到十年。”北京高力国际物业管理部助理董事沈旭明分析，“这种模式目前处于一个进步阶段，其理念和想法可以和国际接轨，但只适合小社区的局限性非常明显。”
谈到这一目前仅仅停留在构想阶段的“物业革命”在实际操作中究竟能执行到什么程度，沈旭明说，“我估计要花上大概一到两年，甚至更长的时间进行初期的磨合。”
李建国却依然在自己的构想里兴奋异常。
“试问有多少开发商敢住在自己建造的社区里？”面对质疑，他向记者抛出这样一个问题，“所以我相信这种物业改革一定会成功。”
据天恒拓展公司的内部人士透露，上述物业公司的注册工作正在办理之中，除此之外其他前期准备工作已经基本完成，该公司将择日对外发布其物业改革的构想。
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