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见习记者 宗文
广州报道
几乎是不约而同地，广州房地产巨头们发现了“新大陆”。
这块“新大陆”就是物流地产。在广州，包括合生创展、富力、恒大、美林基业、珠江投资等在内的诸多房地产巨头正以迅雷不及掩耳之势四处圈地、迫切要介入这一领域，以期早一步抢占高地。
他们疯狂进军物流地产的背后又是什么呢？
廉价圈地潮
行业的快速增长往往离不开大环境。数据表明，我国物流市场需求和现代物流业均已进入快速增长时期，目前市场规模超过2万亿元，并且根据专家的预测，未来几年我国物流市场将保持年均20%的增速。
恒大集团一位内部人士告诉记者，开发高容积率的住宅马上就可以回收数以亿计的利润，而做物流地产未来的成长将带来丰厚的回报。房地产与物流地产的根本区别在于，开发房地产时，开发商最关心的是尽快卖完自己的房子。然而物流地产开发的收益却是在开发之后，不仅要建好市场，还要经营好市场，管理好市场，保持物业的持续增值能力。
开发商心里有数，做地产项目，影响利润的关键因素在于土地成本，廉价土地是他们发家的资本。
物流行业是国家鼓励的下一个行业，即使是在地根缩紧的情况下，物流地产商也比较容易拿到地，而且是相对廉价的土地。
然而，是什么原因导致地方政府“心甘情愿”地将大块土地廉价地转让给投资商呢？
赵卓文说，物流地产项目大多位于中心城市的郊区和边缘地带，土地价格原本就比中心区便宜，而且房地产大幅圈地，地价自然更加便宜。更为重要的是，物流地产的出发点是将地产资源与其它资源整合，通过带动人流、物流、信息流、资金流的全面汇集，实现资源价值的最大化。
花都区一位政府官员告诉记者，如果纯住宅地产开发，他们在取得土地征用的补偿后就没有更多的地方收益了。而物流地产项目更能给当地带来经济发展的推动力，持续增加地方税收和安排更多的人员就业。因此，政府以较低的价格转让土地给房地产商做物流地产项目也就不奇怪。
“拿地太便宜了”，富力地产总裁张力在今年北京召开的富力第一季度业绩发布会上流露出对该物流地产项目的兴奋。2004年4月左右，富力在广州花都区圈下1900亩地，该地块位于花东镇，处于航空物流园边缘，同时也具有机场快速路出口的地理优势。据富力内部人士反映，“李思廉很看重这个项目，很想尝试做物流地产”。
富力地产总裁张力所说的“拿地太便宜了”到底是个什么概念？
6月24日，本报记者致电花都区花东镇镇政府，一位工作人员告诉记者，花东镇在2004年4月推出了3300亩的指标工业仓储用地，当时富力一口气吃下了1900亩，这3300亩土地价格为10万／亩，当时的3300亩地不到一个月就被抢光了。她说，至于富力怎样把工业用地转为物流用地，她不甚清楚。不过，富力地产拿下的1900亩价格肯定不会比每亩10万的价格高。而据记者了解，花东镇现有土地的地价为18万／亩。也就是说，富力几乎是以现有土地价格的一半拿下了现在用于做物流地产的用地，难怪富力地产总裁张力会说“拿地太便宜了”。
据负责该项目的富力美好置业罗朱远先生透露，富力这个物流地产项目正在进行前期的招商工作，计划有住宅、酒店、写字楼及物流等业态，富力的这个物流园区将是富力地产今年的主要经营开发项目之一，富力也因此借机进入物流地产领域。尽管由于规划图纸一再易稿，开工时间由今年的5月份再三推迟，但“公司已经计划投入十几个亿”的言论已悄然在内部传开。
广州恒大集团在东莞麻涌镇的3000亩钢铁物流基地已经动工，记者从麻涌镇镇政府外经贸办了解到，该镇有码头岸线的工业用地价格为8万／亩，不带岸线的为6万／亩，当记者问及工业用地可否转为物流地产用地时，该办一位工作人员隐晦地表示可以过来商量。据了解，恒大集团就是拿下了带岸线的3000亩工业用地。恒大的目的是打造华南最大的物流钢铁深加工基地。从单一到多元，从相关多元到边缘多元，这也是该集团过去一年来最大的变化。
早在今年3月底，北京珠江华北置业有限公司在北京丰台大红门启动建设一座项目总投资约30亿元、总建筑面积约40万平方米的北京国际轻纺贸易会展中心。而鲜为人知的是，珠江华北置业背后的巨人就是珠江投资。该项目预计于2008年建成。
合生创展最近也在增城拿下了几千亩地，而在洛溪桥附近的逸景翠园，他们正在规划一个服装城项目。
转型机遇？
除了最诱人的廉价土地外，物流地产投资多、租金高、回报稳定的特点也让房地产商“心驰神往”。
在广州，首吃物流地产“螃蟹”的房地产商，就是和记黄埔地产有限公司(以下简称和黄)，开业在即的广州国际玩具礼品城位于广州市黄埔国际物流园区，由长江实业、和黄与广州国际玩具中心有限公司联合投资运营，建筑面积约50万平方米，总投资额15亿元。据销售人员透露，目前玩具城内800多商铺，原定销售的七成单位已全部售完，余下三成商铺也有不少商家咨询出租。
一定意义上说，和黄以房地产开发商的身份介入物流地产的做法启发了广州地产商的思维。
美林基业集团有限公司就是比较早介入物流地产的是本土房地产商。
2004年，一个占地面积超百万平方米的家居世博园就在美林基业高层的头脑中酝酿成形，这个家居世博园包括三大中心，分别为家居博览中心、装饰建材中心、家居会展中心。世博园位于美林湖畔花园靠近黄埔大道一侧，其中家居博览中心项目已动工建设。
6月22日，本报记者前往美林家居博览中心招商中心了解到，目前内部认购已处于尾声。已有500多家知名建材、家居品牌前来认购，7月份他们就将全面招商，预计9月份A馆可以开业。
美林基业集团商业地产经营公司总经理何志军此前曾向媒体表示，美林基业选择进入商业地产市场，商业地产开发虽然门槛较高，但一旦市场培育成熟，就会迎来可观的回报期。经过3至5年的市场培育后，就进入良性循环，每个月都可以有可观的租金收益，能吸聚大量的现金流支持集团的进一步发展，而且对于集团品牌的延伸也很有好处。
这个美林家居博览中心到底会给美林基业带来多大的经济效益？
本报记者查阅2004年8月26日广州市商业局签发的《关于美林家居博览中心申报广州市商业重点项目的意见》文件发现，美林的这个项目被列为广州市新建重点商业项目，该项目占地133111平方米，总建筑面积20万平方米，总投资4.2亿人民币。
总投资4.2亿人民币意味着什么？
美林家居博览中心只租不售，虽然租金尚未最后确定，但据销售人员透露，均价大约为每月每平方米在60～80元之间，管理费另计。如此说来，即使按最低60元／平方米价格，建筑面积20万平方米的家居馆按八成出租率估算，每年的租金将到达1亿元左右。
然而，美林基业的远景规划不只是占地10万平方米的家居博览中心，而是超100万平方米的世博园。
“进军物流地产是资本扩张的一种出路，物流地产与房地产有相似的地方，从房地产商转型为物流地产商，条件相比其它的投资商要成熟很多。”赵卓文说，像广州等城市随着城市中心区的发展，中心区的物流集散地需要更大的空间来承接，因此向市郊转移成为必然，房地产商获得了新的机会。
或许，开发商希望通过多途径的尝试，缓解宏观调控带来的巨大压力，然而，转向物流地产，同时也要迎来更大的风险：前期客源压力，运作模式压力，以及市场风险等，这些都是他们不得不面对的问题。
新闻背景：
根据最新的国土资源调查结果，目前广东省共有存量建设用地35337.1公顷(约合53万亩)。这些闲置的建设用地主要集中在珠三角，约占全省总量的88.5%：这些闲置土地，有的是已取得《建设用地批准书》的，有的是虽已经审批但仍处于征地拆迁补偿阶段的土地。省国土资源部门表示，以后会按照“有保有压、从严从紧”的土地供应政策，管住总量，严控增量，盘活存量，推进集约用地。目前该厅已上报省政府一份文件，提出可能在工业区的投资强度、投资密度、建设容积率等方面设限，以在珠三角土地日益消耗的当下，提高工业用地的审批门槛。
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