重庆经济适用房绝对内幕调查

　　核定价格为1800元/平方的房子卖到4596元/平方；

　　开发商搞两套合同，一真一假，虚报成本提升房价；

　　在住房公积金管理中心网站上公示的经济适用房，有关部门却说不是；

　　擅自将经济适用房改做商品房销售的，只责成开发商向政府退还政策优惠资金，对购房者没有任何补偿；

　　经济适用房，低收入者难以跨进的“天堂”，却是少数人利益寻租的欢场。

　　信报记者 潘雷 庞凡

　　看不清的朵力名都

　　在重庆市住房公积金管理中心网站上，朵力名都列在经济实用房之列，可主管部门市建委却否定了这一说法。对于朵力名都的房屋性质，似乎业主们也没有任何的疑心。因为在购买住房时，销售人员告诉他们这是商品房，而且说实在的，他们也不太清楚商品房和经济适用房之间到底有什么区别。

　　朵力名都，2004重庆市十佳住宅小区，目前其二期楼盘仅剩部分140平方米以上的跃层，销售情况相当不错。进入售楼部，工作人员会热情地接待你，并详细地介绍楼盘情况：占地面积：17.81万平米 建筑面积：29.73万平米商品房，内设有幼儿园、小学等配套设施，还有游泳池、网球场、乒乓球室等活动场所……条件相当诱人。从有关的房地产网站上，也可看到，该小区的均价已达每平方米2800元，这在大渡口区来说，也算是中高档住宅小区。

　　然而，记者从重庆市住房公积金管理中心网站上查询的结果却让人有些意外。售楼人员极力推荐的这个十佳住宅小区，并非是其所称的商品房，而是不折不扣的经济适用房。为何开发商要隐瞒这一事实？记者没有从售楼部得到答案，对方只是坚持说，销售的房屋肯定是商品房。

　　对于朵力名都的房屋性质，似乎业主们也没有任何的疑心。记者随机询问了20多位小区业主，他们均告诉记者，在购买住房时，销售人员告诉他们这是商品房，而且也不太清楚商品房和经济适用房之间到底有什么区别。

　　一位不愿透露姓名的房地产开发商说，实际上，国家是严禁以经济适用房名义取得划拨土地后，改变土地用途，变相搞商品房开发的。按照国家《经济适用房价格管理办法》的有关规定，经济适用住房的价格应当以保本微利为原则，其租金标准由有定价权的价格主管部门会同经济适用住房主管部门，在综合考虑建设、管理成本和不高于3%利润的基础上确定。

　　他说，由于经济适用住房建设和经营中的行政事业性收费是减半征收，经济适用住房项目小区外基础设施建设费用也是由政府负担，加上各地方在其他方面根据本地情况又附加的一些优惠条件，开发商在修建经济适用房时，其成本肯定是低于一般的商品房的。但部分开发商为了追求更大的利益，在销售时，故意隐瞒房屋性质，有的甚至直接声称自己是商品房，在销售时参照普通商品房定价，而消费者往往轻信了开发商的宣传，结果是用买商品房的钱买了经济实用房。他个人认为，由于目前消费者缺乏辨别开发商宣传真实性的手段，从这点来看，消费者还是是处于弱势地位。

　　市建委住房建设处一位工作人员否定了朵力名都是经济适用房的这一说法，但他未对此事发表看法。

　　翰林景园的后遗症

　　一年前，翰林景园被媒体曝光，开发商把经济适用房当商品房售卖的事件引起多方关注。此后开发商向政府补交所享受到的政策优惠资金后改为商品房继续进行销售。

　　事情似乎有了个了结。而那些以商品房价格买单的购房者呢？可以说是没有任何好处。

　　沙坪坝区童家桥176号的翰林景园算得上是这一带最好的小区房了。

　　小区大门气派，有保安站岗，园区内绿树成荫，小桥流水。

　　该小区一期已完善，记者看到过此前开发商宣传的广告上号称翰林景园有园林式景观、飞泉瀑布、小桥流水、亭台楼阁、群芳吐艳……网球场、健身中心、游泳池应有尽有，700平方米的文化会所，配有各种商业店面、休闲吧、音乐吧、干洗中心，等等。

　　如今，从这已经建成的小区外观比对广告宣传来看，的确看不出这是一个“经济型”住宅小区。硬件标准与市内不少知名楼盘不相上下。

　　翰林景园在开盘时所有的广告中只字未提“经济适用房”。因此在老百姓眼里，翰林景园俨然是个“不错”的卖价偏低的商品房，大户型起步价是2500元/平方米，小户型起步价是2950元/平方米。不过，有一套跃层曾卖到了4596元/平方米，是当时重庆平均房价的两倍。

　　翰林景园地处烈士墓，又不在商业繁华地段，价格恁高，卖得动？置业顾问笑称，好卖得很，已有不少心急者住进去了。据说这里还有不少购房者是用于投资。置业顾问透露，租给川外、西政的学生，目前30多平方米的房子最高价是550元。

　　既然是经济适用房又怎么会卖出了如此高的价格？按照规定，经济适用房项目应执行政府指导价，并且销售方应该张贴这一价格。而当时，翰林景园并没有在销售现场张贴价格，也没有备份相关文件。

　　来自市物价局2002年7月29日印发的422号文件规定：翰林景园一期经济适用房价格应按以下规定执行：高层电梯房销售基准价格是套内面积每平方米1802元，建筑面积每平方米1560元。在此基础上，开发商可以根据楼层和朝向因素，平层上浮不超过10%；错层上浮不超过15%，跃层住宅上浮不超过20%。计入此价格成本的公摊部分有机房、外墙、电梯间、水箱等。并要求，该项目销售价格，必须按明码标价的要求办理监制手续，接受物价检查机关检查和群众监督。这样计算，加上开发商允许的浮动比例，套内面积每平方最高也不应超过2200元。

　　此事在去年6月经媒体报道后，引起多方重视。市物价局对此事显得非常低调。当时，市物价局官员只称最后已查实，并将其改为商品房进行销售，开发商也补交了经济适用房所享受到的政策优惠资金。

　　无独有偶，去年下半年，银鑫·中银大厦等4项目也主动将经济适用房的性质申请改为普通商品房性质。

　　据了解，类似翰林景园这种违规后查处的办法通常是将经济适用房的性质改为普通商品房性质，开发商要向政府补交所享受到的政策优惠资金。而老百姓呢？可以说是没有任何好处。但是买房的人却不能拿回他们多出的一部分钱，日后进行房产转让时还会受到影响。一位翰林景园的业主告诉记者，当时曾经有十几户业主，每家出5000元，与房地产公司打官司，以图拿回自己多出的一部分购房款，但是最后法院判决：“购房合同无效”就没有了下文。

　　以翰林景园3-1的黄女士为例，她和老伴都是60多岁，去年以2400元/平方米的价格买了一套3室2厅2卫的大户型，总房款35万余元，按揭贷款。去年，翰林景园成为媒体焦点时，老两口才知道自己原来购买的房子是经济适用房。“是经济适用房当然买贵了，审批的是1802元，最多卖2200元，多花了很多钱。要是不知道这内情，当是商品房买了算是便宜的。”黄女士有些无奈， “大家都知道这房子是经济适用房，以后转让肯定卖不起价。”原本打算把房子转让出去的想法，现在也泡汤了，黄女士只好在靠着花园的阳台上开了个门，铺了石板路，和老伴在花园里栽些花花草草，在客厅多摆了几张桌子，开了个小区麻将馆过日子。

　　“圣两招提升利润1000万

　　国家对经济适用房开发企业利润要求控制在3%，这显然不是个有诱惑力的数字。因此，除了以商品房价格出售之外，开发商还通过虚报成本等“招数”来虚增价格，以便物价部门审核时，可以顺利将价格定得更高一些。

　　一个位于九龙坡区名叫圣马小区的经济适用房项目，就是在成本中小做手脚，竟然将房价每平方抬高了100元之多。开发商是如何在建设成本上做手脚的？2004年，原任职于该房地产公司副总经理的康世平，在他离职后向媒体揭露了该公司虚增成本的内幕。

　　康士平说，首先是在申报成本时，开发商会使用黑白施工合同。康透露，建安成本是经济适用房成本的主要部分，由于开发商申报建安成本，须提供与建筑商签订的施工合同作为依据，圣马公司就与建筑商签了两份金额相差很大的合同，金额少者是真合同(白合同)，即跟建筑商结算合同；金额大者即假合同(黑合同)，作为向主管部门申报用。

　　据康和小区业主委员会提供的材料证实，开发商跟建筑商签订的白合同是：包干建筑不到380元/平方米，但上报主管部门的黑合同为470元/平方米。当然，最终核准基价按470元计算。这样，仅仅在建安成本一项上，圣马公司就把“建筑成本”提高了接近100元。

　　此外，开发商还把回收的房款和代收配套费计入成本。康和业主委员会提供的材料称，不少购房者没有用现款，用水泥、砖、预制板、河沙、防盗门等建筑材料来冲抵，开发商把这些建筑材料开成发票算入“基础设施”成本中。据康列举的材料，圣马小区采用此办法把500多万元“建筑材料发票”冲入建房成本。代收配套费也计入成本。

　　康世平说，仅仅是以上几个小动作，开发商将小区成本抬高了近1000万元，也就是说开发商平白无故地就增加了近1000万的利润，这相当于每平米提价150元。

　　2004年底，查获此事的九龙坡区物价局已责令圣马公司退还100多万元超价销售费用。

　　新管理办法即将出台

　　国家对经济适用房有严格规定。一方面，国家给予经济适用房项目一定的优惠，另一方面，国家要求经济适用房卖得经济，让老百姓真正享受到实惠。城市危旧房改造拆迁户、重点工程拆迁户、农转非人员、城市中低收入者等弱势群体，是经济适用房的主要销售对象。可每平方米4000多元的价格，显然不是这个群体能够享受的。

　　而我市近几年审批下来的经济适用房项目，每年也就只有10个左右。

　　尽管每年只有10个左右的项目，但经济适用房实际卖价是否经济，却成为市民近两年来对经济适用房反应最多的问题。市物价局房地产价格处官员介绍，主要投诉问题集中在：开发商擅自作价，不按规定自行将房子定为经济适用房；采用欺骗手段，用商品房预售许可证违规销售经济适用房；超出政府指导价，违规提价。从目前市物价局掌握到的情况看，从2002年开工建设的项目中看，至少有15%的建设项目存在违规。

　　市建委住房建设处工作人员袁某告诉记者，目前虽然在重庆经济适用房开发中存在一些问题，但政府也下了决心解决这些问题。他说，建委从2001年开始接手经济适用房的管理工作，早在当年10月，建委就起草了《重庆市经济适用住房管理办法》。

　　记者注意到，实际上这部《重庆市经济适用住房管理办法》中对住房户型和面积已有明确规定，办法第十五条指出，经济适用住房户型以二、三居室为主。单体项目平均每户建筑面积不得大于100平方米，单户最大建筑面积不得大于140平方米；小区项目平均每户建筑面积不得大于115平方米，单户最大建筑面积不得大于150平方米。即使以这个标准来衡量，很多经济适用房动辄180、200的错层户型，便已经违规。

　　2003年底到2004年上半年这段时期，全国房价普遍看涨，重庆房市也难免受到影响。在这种情况下，市政府要求建委牵头，对销售对象及实施主体进行审核。2004年5月，国家建设部、发改委、国土资源部和人民银行也联合出台了《经济适用住房管理办法》，对经济适用房项目的审批、开发、销售，以及购买经济适用住房实行申请、审批和公示制度作了相关规定。各地也陆续开始根据地方特色制定各自的方案。目前，新的《重庆市经济适用住房管理办法》也已上报，待市政府常务会审批。有消息称新《办法》对老办法中颇受质疑的经济适用房标准进行了下调，单个户型面积最高不得超过100平米。

　　沙区试点：未获热烈回报

　　为了加强对经济适用房开发和销售环节的管理，我市开始在沙区进行试点，对经济适用房销售对象进行审查，实施公示制度。

　　沙区建委有关负责人介绍，沙区政府在今年5月25日就出台了《关于城镇居民申购经济适用住房暂行办法》，办法规定，今后面向社会发售的经济适用房，都要实行申请、审查和公示制度。凡不具备条件、被群众投诉的申购者，不能购买经济适用房。这样，就能够杜绝一些人将经济适用房当作投资渠道、进行炒房的行为。该办法已于6月25日起开始实施。

　　该负责人说，在以前，有不少经济适用房是被某些炒房者买走了，而那些真正需要购买经济适用房的市民却因为种种原因未能购买到。今后对弄虚作假骗购经济适用房的投资者，由主管部门追回，或由购买人按市场价补足购房款。对于出具虚假证明的单位，由主管部门提请有关部门追究责任人的相应责任，涉嫌犯罪的，移送司法机关处理。

　　据了解，首批公开面向社会发售的经济适用房共20多套，主要是创豪·华岩世家剩余的住房。但从这批“公示”的经济适用房的登记情况来看，并非想象中那样火爆，据售楼部人员介绍，这批经济适用房最低价格每平方米2060元，最高价格在2100元左右，4天时间里，市民仅领走了40多份申购表。记者从不少进行了现场咨询而未领申购表的市民口中了解到，该住房偏高的价格是造成他们没有领取申购表的直接原因，家住沙区天星桥的刘建说，按照目前开发商提供的这种价格来算，购买一套80平方米的两居室住宅，至少也要18万，这对于家庭年收入不到2.5万元的他来说，这种经济适用房的门槛仍显过高。

　　创豪·华岩世家楼部有关人士则认为，他们是按照物价局核准的价格销售经济适用房的，这种价格对于符合购买资格的市民来说，应该是能够接受的。

　　沙区建委开发办负责人说，虽然情况不算太理想，但这不会影响市民对经济适用房的接受，该区还将在8月份推出另两个经济适用房项目，总建筑面积在10万平方米以上，可提供几百套住房。

　　链接

　　我市部分经济适用房

　　朵力名都 大渡口区大堰 重钢朵力房地产开发公司

　　嘉合苑 江北区茶园雨花村 重庆长安房地产开发有限公司

　　宏声花园 南岸区南坪宏声路 重庆康居物业发展有限公司

　　鸿恩丽舍 江北区宏恩寺片区 重庆地下空间开发公司

　　长安华都 江北区红土地 重庆华润物业公司 重庆长安房地产公司

　　同创·学林雅园(G栋) 沙坪坝区 重庆同创置业集团有限公司

　　(据重庆市住房公积金管理中心网站)

　　一个低收入者的购房经历

　　信报记者：周芮 实习生 陈浮/文 黄伟/图

　　6月27日，温度已经高达36度，夏天又到了。人们都往空调屋里躲，尽量减少着出门的频率。而赵胜利一家，却刚好相反。

　　“都喜欢呆在外面，凉快，”她说。

　　像赵胜利这样想的不止她一家。储奇门人和湾一带，屋檐下坐了好多邻居。对他们来讲，夏天呆在外面的时间比屋里的时间多。因为里面热得如蒸笼一般，在巷道里好歹还有习习凉风。

　　这是一个三层的用麻条捆绑木头打成的房子，其中两楼是属于赵胜利一家三代人的。走进屋里，一股热气立即袭来，脚踩在地上咯吱咯吱响，好象随时会塌掉，屋子密不透风，赵胜利马上打开电扇，但汗水还是很快爬了上来，里面一间屋子里摆了三张床，把这个只有10多个平方的房间挤得满满的。两层楼加起来也不过40来平米。

　　买房子的想法早在10多年前就有了。上个世纪90年代，赵胜利先是听说左边要修一座楼房，后来听说右边也要修一座楼房，而且都曾先后开挖地基了。那时赵胜利和周围的邻居一有空就喜欢围着那两块空地指指点点：挖土机挖土了，钢筋水泥运来了……他们在茶前饭后欣喜地谈论着，似乎这房子属于自己。

　　房屋还没建好，赵胜利的丈夫就失业了。他每月只能从原单位领到几十元钱。房屋成了赵胜利一家一个遥远而甜美的梦想。

　　屋子密不透风，平街这层楼的房间整日都是滚烫的，桌子凳子如火烤般难受。于是，每个夏天的一大早，趁着天气凉爽，赵胜利的公公就会把一天的饭菜都弄好，然后和老伴要么呆在楼下的房间里，那房间在平街底下，阴暗而凉爽，要么干脆在外面的巷道里。

　　到了晚上，在自己家里孩子是没法睡着的，为了让孩子睡个安稳觉，赵胜利会把小孩送到姐姐家，因为她家有空调，而当自己晚上12点以后回到家里时，桌椅依旧滚烫，电风扇开到最大档，但汗水仍吧嗒吧嗒地直往下流，直到凌晨两三点才昏昏睡去。

　　有一个能睡得着觉的房子该有多好。1998年的一个夏天，在外面为一家房地产公司打工的丈夫哼着小曲儿回来，进屋就大呼：“可以买房子了！”

　　这个声音像一股凉风，吹透了整个闷热的房子。原来，丈夫打工的那家房产公司在南区路修的一栋房子里，还有最后一套空房，60平米，老板5万元就愿意卖给他们家。

　　但几天下来，东借西凑，最终还是没凑足那些钱。这次与房屋的失之交臂让他们痛惜不已， “当时如果买下，过两年再卖出去也能还清债了啊。”可当时家里只有2万多块钱。

　　从那以后，赵胜利就再也不去看房子，只是听说外面的房价在节节上涨，涨得奇高。后来，周围的邻居能搬的都搬出去了，他们再把房子租给了周围一些外地打工者，其他一些和赵胜利一样的当地居民，渐渐地也不再出去看房子了。

　　“看有什么用，手里没钱，反而会觉得不平衡。”这群最想要房子，做了十来年房子梦的人却并不知道经济适用房了，他们只知道房价像个天文数字，看不看都一样，似乎已经与自己不再相关。他们知道旁边那幢快要完工的楼房，但那个房子只能看看，每平米要4000多块，谁买得起呢！

　　去年10月的一天下午，赵胜利家旁边一个沙发厂厂房因为电线老化导致起火，她和邻居都赶紧往外躲，退出警戒线后，望着熊熊烈火，赵胜利却突然生出一种奇妙的愉悦感：烧吧，烧吧，烧干净算了。这房子也不用再住了。最终大火被扑灭，她和邻居又回到了家中。

　　为了能让小孩安心读书，去年赵胜利在外面租了一间房子，13平米，虽然房屋仍然很小，但至少那里有空调，能在晚上睡得着觉了，但是“我能一辈子都租房吗？”她常常这样问自己。