上海地产的边缘化隐忧 市场淘汰机制还很难形成

　　徐传勤/文

　　现在全国对上海房地产市场的关注，集中在房价的涨跌，犹如观望股票指数。但是房价的涨跌究竟重要到什么程度？能对房地产市场和金融产生多大的作用？一个坊间的推理基础，还是值得重复一遍：房地产价格如果崩溃，将不仅是一个经济问题，更是一个金融问题乃至政治问题，所以，房地产价格崩溃的可能性微乎其微。如果认同这一底线，那么，房地 产价格的涨跌，就只是市场中短期盘整的过程，过于关注，似乎就有些短视。

　　对于一个市场而言，价格仅是中短期的走势信号，我们更应该思考，如果度过此轮调整，上海房地产市场能否成为一个健康健全的市场？能否成为市场机制充分发挥作用的一个市场？让人担心，在本次房地产供应结构大调整的时候，市场潜在被边缘化的危险，这可能是对房地产市场长远健康的机制性威胁。

　　这种边缘化的趋势，在从土地到产品的整个房地产流程中，已经显露苗头：

　　市场力量被边缘化

　　本轮的调整政策，一是提高了购买和交易成本，打击投机需求，对价格的担心正源于这一点；二是配套商品房和中低价商品房加大供应，这就潜藏着对市场机制的伤害。

　　根据规划，2005年内，上海将力争上市配套商品房1000万平方米、中低价商品房800万平方米，总计指令性供应商品房1800万平方米。而市场自发供应的量有多少呢？目前有业界人士估计是2000万平方米。行政指令性的供应量与市场自发供应量基本对半分。市场的空间大大被压缩。

　　而且，边缘化趋势可能在2005年之后扩大。

　　考察上海市土地供应的情况，2002年供应经营性土地2700公顷，2003年计划供应2000公顷实际完成200公顷左右，2004年受到“8·31大限”等土地市场整顿的影响，上海实际出让经营性土地数量同样很少；2005年至今，只推出一块复合型住宅用地，面积仅5.79万平方米。作为市场竞争主体的开发商，首先在土地市场可能被边缘化，在未来的市场供应量上，他们所占的份额，可能还要大幅度减少，连50%都不可能保住。

　　尽管前年上海市房地局某官员透露，开发商囤积的土地可能有6000公顷。但是市场可以自由买卖的土地可能并不如想象中的那么丰富：一是被囤积的土地过去两年已经被消化掉一部分；二是余下的囤积土地可能存在法律纠纷，万科等企业宁愿高价并购南都房产也不碰这些闲置土地，就是这个原因；三是指令性供应的商品房也正在消耗这批存量土地，比如南汇野生动物园附近开工的某项目，占地500亩，原本就是低容积率别墅用地，今年一季度被转为多层和小高层的指令性商品房。

　　经营性土地的缺乏，造成了未来市场竞争主体，尤其是一批优秀的非国有房地产开发巨头，在上海，未来将直接面临市场空间急剧缩水的危险；而这批力量，正是本轮房地产大潮辛苦培育出来的主要成果之一。

　　淘汰机制失灵

　　一个市场，通常发展阶段的主要任务是扩大市场总额，调整阶段的主要任务则是优胜劣汰，兼并整合，从而产生合理的市场生态体系。房地产市场也应该是这样。但是现实情况来看，淘汰机制还很难形成，这是市场力量被边缘化的另一个重要表征。

　　从最近公布的上海2005年一季度配套商品房项目招标结果来看，一季度累计推出23个配套商品房项目进行招投标，其中，中标22个，流标1个。22个中标项目中，一级资质的开发商仅4个，占20%不到；2级资质的开发商仅2个，占10%不到；三级资质的开发商16个，占比例超过70%。如果经营性土地出让产生的商品房市场萎缩，政府的配套商品房和中低价商品房也是一个自由市场的话，那么，上述统计表明，优秀开发商在这个市场中同样出局，并未能够表现出优胜者的姿态。

　　另一个有趣的现象是，除中星、建工以外，中标单位中再看不到本轮房产大潮中成长起来的知名开发商。而统计表明，中标单位的工商注册地属于中标地块所属区县的，有18家，对应比例超过80%。如果说，跨区县、跨地域发展是房地产企业壮大的途径，是市场变得强大的表现，那么，现在的知名大开发商可能还将进一步从市场出走，而非进入。

　　当然，这种情况的出现，也可能是由于配套商品房和中低价商品房的开发利润被限定，从而保证房价的低水平，限额是3%。姑且不论利润限制对商品房质量和水准可能产生的影响，只是市场主体的边缘化，已经值得人们思考，下一轮房地产，将呈现比今天更健康更高的水平吗？此前，通过建立公开的招投标制度、拍卖制度等，艰难推进的市场化成果，是否会停滞甚至倒退？毕竟，市场的健康和长久，维系于充分竞争的机制。