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上海地产的边缘化隐忧 市场淘汰机制还很难形成


http://finance.sina.com.cn 2005年06月26日 10:26 经济观察报

  徐传勤/文

  现在全国对上海房地产市场的关注,集中在房价的涨跌,犹如观望股票指数。但是房价的涨跌究竟重要到什么程度?能对房地产市场和金融产生多大的作用?一个坊间的推理基础,还是值得重复一遍:房地产价格如果崩溃,将不仅是一个经济问题,更是一个金融问题乃至政治问题,所以,房地产价格崩溃的可能性微乎其微。如果认同这一底线,那么,房地
产价格的涨跌,就只是市场中短期盘整的过程,过于关注,似乎就有些短视。

  对于一个市场而言,价格仅是中短期的走势信号,我们更应该思考,如果度过此轮调整,上海房地产市场能否成为一个健康健全的市场?能否成为市场机制充分发挥作用的一个市场?让人担心,在本次房地产供应结构大调整的时候,市场潜在被边缘化的危险,这可能是对房地产市场长远健康的机制性威胁。

  这种边缘化的趋势,在从土地到产品的整个房地产流程中,已经显露苗头:

  市场力量被边缘化

  本轮的调整政策,一是提高了购买和交易成本,打击投机需求,对价格的担心正源于这一点;二是配套商品房和中低价商品房加大供应,这就潜藏着对市场机制的伤害。

  根据规划,2005年内,上海将力争上市配套商品房1000万平方米、中低价商品房800万平方米,总计指令性供应商品房1800万平方米。而市场自发供应的量有多少呢?目前有业界人士估计是2000万平方米。行政指令性的供应量与市场自发供应量基本对半分。市场的空间大大被压缩。

  而且,边缘化趋势可能在2005年之后扩大。

  考察上海市土地供应的情况,2002年供应经营性土地2700公顷,2003年计划供应2000公顷实际完成200公顷左右,2004年受到“8·31大限”等土地市场整顿的影响,上海实际出让经营性土地数量同样很少;2005年至今,只推出一块复合型住宅用地,面积仅5.79万平方米。作为市场竞争主体的开发商,首先在土地市场可能被边缘化,在未来的市场供应量上,他们所占的份额,可能还要大幅度减少,连50%都不可能保住。

  尽管前年上海市房地局某官员透露,开发商囤积的土地可能有6000公顷。但是市场可以自由买卖的土地可能并不如想象中的那么丰富:一是被囤积的土地过去两年已经被消化掉一部分;二是余下的囤积土地可能存在法律纠纷,万科等企业宁愿高价并购南都房产也不碰这些闲置土地,就是这个原因;三是指令性供应的商品房也正在消耗这批存量土地,比如南汇野生动物园附近开工的某项目,占地500亩,原本就是低容积率别墅用地,今年一季度被转为多层和小高层的指令性商品房。

  经营性土地的缺乏,造成了未来市场竞争主体,尤其是一批优秀的非国有房地产开发巨头,在上海,未来将直接面临市场空间急剧缩水的危险;而这批力量,正是本轮房地产大潮辛苦培育出来的主要成果之一。

  淘汰机制失灵

  一个市场,通常发展阶段的主要任务是扩大市场总额,调整阶段的主要任务则是优胜劣汰,兼并整合,从而产生合理的市场生态体系。房地产市场也应该是这样。但是现实情况来看,淘汰机制还很难形成,这是市场力量被边缘化的另一个重要表征。

  从最近公布的上海2005年一季度配套商品房项目招标结果来看,一季度累计推出23个配套商品房项目进行招投标,其中,中标22个,流标1个。22个中标项目中,一级资质的开发商仅4个,占20%不到;2级资质的开发商仅2个,占10%不到;三级资质的开发商16个,占比例超过70%。如果经营性土地出让产生的商品房市场萎缩,政府的配套商品房和中低价商品房也是一个自由市场的话,那么,上述统计表明,优秀开发商在这个市场中同样出局,并未能够表现出优胜者的姿态。

  另一个有趣的现象是,除中星、建工以外,中标单位中再看不到本轮房产大潮中成长起来的知名开发商。而统计表明,中标单位的工商注册地属于中标地块所属区县的,有18家,对应比例超过80%。如果说,跨区县、跨地域发展是房地产企业壮大的途径,是市场变得强大的表现,那么,现在的知名大开发商可能还将进一步从市场出走,而非进入。

  当然,这种情况的出现,也可能是由于配套商品房和中低价商品房的开发利润被限定,从而保证房价的低水平,限额是3%。姑且不论利润限制对商品房质量和水准可能产生的影响,只是市场主体的边缘化,已经值得人们思考,下一轮房地产,将呈现比今天更健康更高的水平吗?此前,通过建立公开的招投标制度、拍卖制度等,艰难推进的市场化成果,是否会停滞甚至倒退?毕竟,市场的健康和长久,维系于充分竞争的机制。


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