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城中村改造面临居住量的大量释放，一方面是大量暂住人员在还未达到购房基本条件时被挤出城中村，但另一方面市场没有建立相应的廉租房系统
本报记者 胡正荣 发自深圳
由深圳市国土资源和房产管理局起草的《城市暂住人员住房问题研究》(下称《研究》
)将于7月1日正式提交深圳市政府。这意味着，面对日益放量的租房需求，深圳开始考虑房屋租赁市场是否具有足够的承接能力。
深圳市政府公布的统计数据表明，2004年深圳户籍人口为165万，一年以上常住人口为597万，目前实际管理人口为1071万。而《研究》也显示，在深圳暂住人口中，有63.7%的人通过租赁的方式来获取住房。
“深圳是一个特殊的城市，其特殊性最直观地表现在人口结构中。在这个人口流动率极高的城市，租赁市场的出租房屋成为暂住人员的首选之居。”深圳中原地产深港研究中心总监张伟表示。
48.7%暂住民住在城中村
深圳租赁市场主要分为三类：政府提供周转房、三级市场的商品房出租和城中村的出租屋。
政府直接为暂住人员提供的周转房，其比例非常之低，仅占租赁市场份额的0.8%。业内人士介绍，在这个比例中，有相当一部分房源以低廉的价格，针对性地提供给公务员和户籍人口，推向市场的房源并不多。本报记者从深圳国土房产局下属的某租赁中心了解到，政府为公务员提供的周转房一般面积在30平方米左右，总的价格在200~300元之间，这部分房源较紧。
而推向市场的一些周转房，每平方米的价格定在20元左右，一些40~50平方米的小户型房屋出租情况尚好，而一些90平方米左右的户型，由于设计陈旧，户型偏大，价格在市场中不具备竞争力，其出租情况并不理想。
在三级市场的商品房出租方面，《研究》数据显示，暂住人口中，有27.9%住在多层商品房，7.0%住在高层或小高层商品房中。这部分人员租房渠道主要来自三级市场的租赁服务。
专业从事于三级市场服务的中联地产的一位市场经理告诉本报记者，在租赁市场中，租住商品房的人多为公司白领阶层和大公司为员工提供的福利待遇，还有处于观望期的购房者，另有许多港客也是商品房租赁市场的主力。相对来说，商品房租赁市场由于提供较好的房源及物业服务，其价格偏高。
而在深圳暂住人口中，自购商品房的比例仅占3.2%。对此，英联国际不动产董事长郭建波指出，在深圳近千万人口中，有约300万人收入属正常水平，约700万人的收入处在生活保障的基本水平，他们大多依赖城中村提供的相对低廉的出租屋，作为他们生存的基本环境。《研究》调查数据显示，深圳暂住人员中有48.7%住在城中村出租屋。
深圳市出租屋综合管理办公室相关负责人告诉本报记者，2004年，深圳共普查登记的城中村出租屋195万(间)套，采集租住人员信息633万人次。“其实这并不是准确的数据，现实中在城中村居住的人口远远超过这个统计数据。”他说。
从事于设计行业的徐先生向本报记者表示，由于自己从事的行业较为热门，每月收入超出万元，但因来深圳的时间不长，为日后买房着想，他同样选择在城中村居住，“这样可以省点钱，住在这里也是为了早日离开这里，来深圳打工的几乎都要在这待上一阵子的”他调侃说道。
城中村居住量释放之困
深圳城中村在租赁市场占有绝对比重，吸纳了城市大量暂住人员。据当地媒体报道，在深圳岗厦片区，规划饱和居住人口1万人，现有居住人口已达6.8万人。业内人士指出，这种超负荷的居住状况，在各城中村中都普遍存在。
深圳市不动产学会理事宋星慧女士向本报记者表示：“在深圳大部分租赁是在城中村内进行，在城中村居住的人员不仅仅有外来农民工，大量初来深圳的城市白领阶层也居住在城中村内。尽管城中村存在许多安全和环境问题，但因为价格相对便宜，城中村的出租率较高。”
正因为如此，城中村解决了大量中低收入阶层的居住问题。“在政府廉租房系统尚未完善时，城中村则承担起了廉租房的义务，居住在其中的大量劳务人员是城市建设中不可或缺的力量，而他们也正是这个城市中的话语权不多的群体。”郭建波说。
2005年4月7日，深圳市政府发布的《关于深圳市城中村(旧村)改造暂行规定的实施意见》中，确定了2005年是全面推进城中村改造的开局之年。5月23日，深圳河畔福田区渔农村面积共5.1万平方米的16幢高楼，在瞬时定向爆破后被夷为一堆建筑垃圾。
据了解，从去年开始，部分开发商已经介入了城中村的改造项目，城中村以前居住的人员已开始走向商品房的租赁市场。张伟认为，城中村拆迁后，将一部分的购房需求释放出来，因廉租屋市场还未建立完善时，导致市场增加被动型的购房需求。而另一方面，深圳对于解决暂住人员的住房问题也存在一定的难度，这主要与深圳的特点有关。“大量的流动人口和暂住人员的需求变化很快，政府对于该提供多少房源，能稳定到什么程度，不好把握，这是深圳相对于其他城市面临的特殊问题，尽管有这样的特殊性，但政府在总量上还是应有所作为。”张伟说。
一方面是大量暂住人员在还未达到购房基本条件时被挤出城中村，另一方面市场没有建立相应的廉租房系统，自然会带来许多的社会矛盾。郭建波表示，城中村主要占据深圳租赁市场的“大半江山”，过早过快地将其中暂住人员的量释放到市场，对市场的承接能力及暂住人员的购买能力都有一定的困难。他说：“解决这个矛盾的前提是深圳人口结构有所好转，二是政府建立廉租屋保障系统。”
香港公房出租模式值得借鉴
深圳是一个移民城市，户籍制度是多数暂住人员难以跨越的鸿沟，因此众多在这个城市居住的，有住房需求的中低收入人群因户籍限制，而难以申请到政府推出的少量的廉租房和经济适用房。
对此，深圳市国土资源和房产管理局房改处处长刘新云表示，城市暂住人员住房政策在目前阶段还必须具有一定的“门槛政策”特征，暂住人员享受相关政策时会存在一定的差别待遇，对不同暂住人员实行有差别的政策待遇，但会考虑并且是分步骤和分阶段地解决城市暂住人员住房问题。
而在许多国家和城市，政府通过建立廉租房系统解决中低收入人群的基本住房保障。
与深圳毗邻的香港，解决低收入人群住房问题就是通过用公房的方式解决。香港政府对不同收入的人群供应不同的住房。隶属于政府部门的香港房屋委员会，是香港最大的发展商，由其每年建出的房产，比当地规模较大发展商建出的房产总和还要多。
一直居住在香港，对香港房地产市场颇有研究的中原地产副总经理郑叔伦告诉本报记者，香港政府一方面控制土地市场，另一方面建造很多公房。香港低收入人群在接受收入审查后，可申请租住公房，公房租价是市面租价的1／10左右。而对于中低收入人群，租价比同区域内商品房售价低30%左右。
郑叔伦还表示，政府应积极参与到房屋建设中去，建立廉租房系统，调整市场的供应结构。香港解决中低收入者住房方法应当可以借鉴，政府在廉租房和经济适用房的建设方面，最好是通过出租的方式来供应。“不同的人有不同的需求，合理的配给才能真正解决问题，而不至于影响到商品房市场。”郑叔伦表示。
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