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上海住宅市场一片萧瑟之际，写字楼市场成为唯一亮点。尤其是大批海外资金的涌入，更为市场的火速飙升提供了助力。
近日，摩根士丹利再度被传动作频频，除了与中海集团所持有的“上海广场”首先传出了签约成功的消息，还被指与淮海路、南京路的一系列商业物业有所接触。
大摩的表现，仅仅是海外基金在上海写字楼市场野心的一个侧面。在此之前，凯德置地宣布将旗下甲级办公楼新茂大厦95%的权益出让给来自澳洲的联胜公司，而高盛在中国内地房地产项目上第一次出手，就以1.076亿美元收购上海百腾大厦，创造了上海写字楼外资收购史上的最高金额。
而在这几桩交易发生之前，从2000年以来的5年中，海外基金实际投入中国的房地产项目不超过10个，总投资额仅3亿美元左右。
对此，戴德梁行最新的研究报告指出，经过几年对国内市场的熟悉与了解，随着加入WTO的进程以及国内市场透明度的加大，同时在人民币升值预期的背景下，海外基金开始加快进入步伐，预计在2005年及未来两三年内将会快速进入中国，预计至少可以达到15亿美元以上。收购的项目将主要集中在中心黄金区域，收购的物业集中在中心区域商业物业、甲级写字楼。
另根据中原物业、仲量联行、戴德梁行等多家专业机构的统计，上海主要办公区域的甲级写字楼租金持续上涨，2005年一季度平均已经达到0.81美元／平方米／天，12个特甲级写字楼的平均租金达到1.25美元／平方米／天。同时，甲级写字楼空置率达到近10年来的新低。
在海外基金对写字楼庞大的需求欲望下，开发商对写字楼市场的预期也大幅跃进。
自2004年下半年起，上海商业地块拍卖价一路高升。其中，四川北路4街坊108号地块2月以11.4亿元成交；虹口汇山码头东块、上粮八库地块分别以14.6亿元和7.12亿元成交。
这一系列的案例，标志着上海市内核心地段的商业土地价，已由2003年初5000元-6500元／平方米上涨至12500元／平方米，加上建筑、财务及其他成本12500元／平方米，CBD甲级办公楼的总成本价已飙升至25000元／平方米(约3000美元)。而在1997年-2000年间，市场低迷之际，上海甲级办公楼市场价的售卖价仅12000元／平方米。
由于写字楼市场的建设需要比较长的周期，因此投入与产出有一个明显的时间差效应。市场两端同时呈现巨大热情的时候，上海写字楼的供需却严重失衡。
根据仲量联行统计，2005年上海写字楼新供应量约40万平方米，2006年更将降至30万平方米水平，而年需求量却为40万平方米，且由于外资的扩张势头正在飞速上升，这种不平衡将一直持续至2007年。
对此，仲量联行中国区董事陈立民预言，上海的写字楼市场将在2007年与2008年之间出现一个明显的“断裂”。2007年之前供应一直小于需求，2008年则由于新鸿基于浦东陆家嘴的美食城地块(约220000平方米)、会德丰广场(约100000平方米)、嘉里中心第二期(规模待定)等一批写字楼的集中供应而转为买方市场。
陈立民认为，届时，上海CBD的格局将发生重大改变，其中浦西的空置率将极有可能由目前的3%上升为5%，而浦东则会由供不应求急升至20%的空置率。
(本报记者 贺来来）
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