经济适用房政策：执行之惑

　　本报记者 丁凯 北京报道

　　6月8日前后，北京市建委就经济适用房建设问题，提出“今后经济适用房项目原则上以80平方米的中小户型为主，单套总价款不超过32万元 ”，同时，在限定经济适用房购买对象方面，将“结合个人所得税明细制度，进行收入审核”。

　　北京市目前已经确定在“十一五”期间新增1000万平米经济适用房，其中2008年前新增800万平米。今年，北京的经济适用房计划开复工700万平方米，竣工200万平方米。在上海，中低档商品房计划供应量为1000万平米。

　　就金地集团总经理张华刚看来，为保障中低收入人群的居住权而建设的经济适用房，对于中国乃至世界的许多地区来讲，都是一个很好的范例，但是控制不好的话，会对房地产市场产生负面影响。“政府的控制执行层面是关键。经济适用房的户型和总价能否真正做到新政策所规定的那样，其中的执行问题是很重要的。”

　　尝试控制

　　天通苑是一个总建筑面积达800万平米的超大经济适用房社区。2000-2005年间，它始终保持2650元/平米的售价，拥有180-200平米，甚至更大的户型。而其所处的北京亚运村北部地区，原本被业界认为是北京最适宜高档楼盘生长的区域之一。显赫的地段、大户型和惊人的低价，这些优势无法不为投资者青睐。尤为关键的是，在过去相当长的时期内，由于限定经济适用房购买对象的政策乏力，使得原本用于保障中低收入人群居住的经济适用房，成为奇货可居的优质投资产品。

　　经济适用房建设中的种种问题，早已引起社会的广泛关注，也成为北京市人大副主任索连生重点督办议案。 6月8日前后，在向市人大汇报议案办理情况的座谈会上，北京市建委主任刘永富提出， 市建委今年将与税务部门核查购房者收入，同时市规划委员会将严格按照《经济适用住宅设计标准》进行审批管理，确保经济适用房的户型面积和总价保持在 80 平米和 32 万元以下。

　　经济适用房建设的问题是显而易见的。为了获得经济适用房购买资格，市民往往有意低报收入。张华刚就直言不讳地表示，自己就有朋友开着奔驰去买北京另一大型经济适用房小区——回龙观文化居住区的房子。此外，真正需要经济适用房的人们往往发现，房子户型过大，总价较高，自己的积蓄连首付都难以企及。

　　而此次市建委的政策提出了对个人收入和户型的控制，实际上就是针对这两个问题。

　　历史上，为了解决这些矛盾，北京、乃至全国各个城市出台了不少限定措施，但往往没有实际效果。就在去年，北京曾经试图将经济适用房购买者的部分个人信息网上公示，如果在2周内无人提出疑义，则认为购房者具备购买资格，而这实际上是将限定购买对象的责任转嫁给没有调查权力的老百姓，因而从根本上缺乏执行的可能。

　　但这一次，北京市建委主管经济适用房建设的副主任孙乾显然对政策的执行力度充满信心：“市建委已经与北京市地税局达成共识，地税局表示随时可以无条件提供购房者的个人完税记录。”同时，孙乾认为，80平米的户型标准实际上已经去除了经济适用房作为投资产品的户型优势。至于80平米这个数字的来源，孙乾表示，这是按照每人20多平米的平均水平，以三口之家计算得来。

　　经济适用房：万能胶？

　　由于控制手段的缺口或者控制力度的不足，在过去的年代，经济适用房成了可以跟任何楼盘竞争的“万能胶”。北京中原房地产经纪有限公司总经理李文杰认为：“ 经济适用房会让周围的商品房受到非常不平等的竞争。”而除此之外，显而易见的是，相当大部分的经济适用房没有卖给最初设定的中低收入人群。

　　橘郡策划总监阎明认为：“经济适用房的位置又好，户型面积又大，当然是对所有人群来讲都合适。天通苑的单价只有每平米2000多元，而它周边的北方明珠单价5000多，塞纳维拉达到9000多，谁还会去买后两者呢？”

　　阎明进一步指出，总体说来，经济适用房会对所在区域的整体市政环境、生活配套产生一定的影响，进而对整个区位的价值提升产生一定的影响。如果区域价值提升的空间因此而受到压缩，那么从经济适用房的选址来讲，实际上是土地没有善用。

　　李文杰也表示：“由于北京市场上很多购房者不是地段导向，而是价格导向。因此价格低廉的经济适用房会影响到周边商品房的销售。”李文杰说，毗邻回龙观的龙泽苑项目就是一个典型例子，“当时回龙观的售价是2650元/平米，而龙泽苑由于大量采用了国家级示范小区的建材、结构和施工方法，将单价定为3200 元。结果是只要回龙观有房销售，龙泽苑就卖得不好。”

　　从根本上讲，除去地段优势，经济适用房能够与普通商品房形成竞争的根本原因就是户型面积过大，从而满足了投资者和追求居住舒适度的人们的需求。李文杰说：“现在的问题是经济适用房的舒适度太高了，我们经手卖掉的最大有 180平米的户型。”

　　就是在这样的背景下，虚假的收入证明抢占了有限的购买资格，面积过大的户型让真正需要经济适用房的人们望而却步，又让投资者们蜂拥而至。同时，经济适用房如同万能胶一般粘着了其所在区域的价值提升。

　　疑虑

　　早在去年，李文杰就曾在与记者的交谈中提出，应该通过个人完税记录锁定个人收入水平，避免虚开的收入证明泛滥房地产市场。李文杰认为，此次建委与地税局合作，通过个人税收明细状况来确定个人收入水平：“是一个非常开明的政策。”

　　阎明也表示，他愿意相信此次经济适用房相关政策的执行力度：“以前我不敢说，但这次确实是可以执行到位的。现在中央对各地方政府的考核中，把是否执政为民作为党性原则来考虑，最近中央一道道政策下来，目的是要牺牲高速发展来保障社会公平，在这种政策取向下，各地的执行力度只会比中央政策更严格。”

　　但同时，他们也提出了自己的顾虑。李文杰认为， 80平米的户型标准仍然过大。他表示，对于中低收入的三口之家来讲，面积可以控制在60-70平米之间。因为80平米的户型仍然具有投资的价值。“比如通慧家园，主力户型就是 80 平米，其实是非常舒适的两居室。而很多客户买房都是用来出租的，甚至还有出售的。”

　　按照 2005年4月，北京市发改委在信息披露会议上透露的数据，北京市目前人均住房建筑面积为24.8平米，以此计算，三口之家住宅的平均建筑面积应为74.4平米。李文杰认为，面积的继续减小对于购房对象的锁定是非常有利的，“我在香港甚至见过60平米的三居室。60平米的经济适用房总价降到 20 多万，进一步减小了老百姓的经济负担。同时对于将经济适用房作为投资工具的人来讲，意义就进一步减小了。”

　　能否真正减轻中低收入人群的购房负担，也是阎明的疑虑之一。他认为， 32 万元的总价对于中低收入的老百姓来讲仍然过高：“折算起来， 4000 元每平米的单价在长沙可以购置豪宅甚至别墅。32 万元的房子，首付连同装修，将接近10万元，而北京目前还有不少月收入 1000元上下的家庭，对于他们来讲，这笔积蓄从何而来？”

　　而阎明最为关心的是，由于总价较高，那些能够支付32 万元的买房人，实际上是已经产生了改善居住条件需求的群体。而就他了解，这种需求占据目前整体房地产市场的主导地位。这种需求很可能由于80 平米户型的长期限制而逐渐积累，有朝一日政策放开时“将如海啸一般瞬间把整体房价推向高潮，房地产行业将面临更大的风险”。