成都市房管局规范商品房销售 合同禁设霸王条款

　　成都市房管局发文规范商品房销售行为 7月开展楼市专项检查

　　本报记者 吴伟成 都报道

　　15日，成都市房管局发出《关于进一步加强商品房销售管理的通知》(成房发【2005】73号)。73号文除了重申国务院、七部委及建设部的相关规定外，还增加了侧重保护购房者 合法权益、进一步规范房地产开发企业和房产中介代理机构行为的内容。文件明确规定，房地产开发企业不得设定侵害购房者合法权益的霸王条款；房屋配套设施的权利归属要在商品房买卖合同中予以明确；受托中介机构要在购房合同上签章、不得收取佣金以外的其他费用等。

　　同日，成都市房管局还下发了名为《关于开展成都市商品房销售专项检查的通知》的74号文，要求房管部门于7月初在全市开展商品房销售的专项检查。对检查中发现违规的房地产开发企业或销售代理机构，房管部门将予以处理，并通过新闻媒体曝光。

　　严禁设立霸王条款

　　73号文第八条规定：房地产开发企业不得设定侵害购房者合法权益的霸王条款；订立商品房买卖合同中，不得故意涂改、删改合同中规定的保护购房者合法权益的条款内容。配套设施的权利归属在商品房买卖合同中应予明确。采取先订购后签约方式销售商品房的，订购协议应体现商品房买卖合同的主要内容，如与商品房买卖合同的主要内容不一致的，购房者有权提出退房。

　　四川泓森律师事务所房地产专业律师雷松涛解读：本条规定有利于防止开发商擅改商品房买卖合同示范文本，从而避免不公平合同。其中关于配套设施的权利归属的规定，可有效防止开发商的虚假承诺或欺诈行为，避免日后产生配套设施的权利之争。此外，关于订购协议的规定给予购房者以退房的权利，可以防止开发商单方变更承诺。

　　退房严审资金凭证

　　73号文第四条规定：禁止期房转让。在商品房预购人取得房屋所有权证之前，房产管理部门不得为其办理转让手续。房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，房产管理部门不得为其办理房屋权属登记手续。在取得房屋所有权证前，因故确需退房的，商品房买卖双方应按商品房买卖合同约定办理退房手续，房产管理部门应严格审查退房的资金凭证和相关资料。

　　雷松涛解读：本条款将取得房屋产权证前确需退房的情况，纳入房管部门审查监督的范围，可有效避免炒房者与开发商以“更名”等方式转让期房。

　　发生纠纷中介担责

　　73号文第十条规定，严格规范房地产中介代理行为。在签订的商品房买卖合同中除须有房地产开发企业、购房者的签章外，代理中介机构与房地产经纪人也应在合同上签章。房地产中介代理机构应严格遵守商品房销售的有关规定，不得发布不实价格和销售进度信息，诱导购房者争购。受托中介机构不得收取佣金以外的其他费用。

　　雷松涛解读：如果代理中介机构和经纪人违法从事经营、超越代理权限，而导致合同无效或被撤销的，购房者可凭代理中介机构和经纪人的签章，要求其承担相应的责任。此外，本条中关于“中介不收取佣金外的费用”的规定，避免了增加购房者的经济负担。

　　专项检查违者曝光

　　7月初，成都市房管局将组织专门力量对成都楼市进行专项检查，各区(市)县的房管部门亦将对辖区内扰乱成都房地产市场交易秩序的行为进行查处。对检查中发现的违规房地产开发企业或销售代理机构，房管部门将给予处理，并将其不良记录记入房地产信用档案，同时通过新闻媒体予以曝光。专项检查将在7月底前完成。