抑制房价应再次上调房贷利率

　　王召

　　编者的话 银行调息、国务院连发两个八条措施、七部委出台房价意见……一系列稳定房价的“组合拳”接连出手，却依然没有撼动坚挺的房价。数字显示，2005年1～4月，全国房价仍然上涨了12.5%，各地区房价也是涨多跌少。究竟是相关措施力度不够，还是政策效应滞后？作为本轮经济过热中的源头，下一步的楼市调控将如何继续，各方拭目以待。

　　价格是宏观经济运行的核心问题。2005年以来，针对全国房地产价格上涨过快，国务院先后出台了一些稳定住房价格的宏观政策。但由于目前全面改革房地产税制的条件尚不成熟，因此，从短期上说，抑制房价增长过快还有赖于利率政策的调节。

　　抑制房价是宏观调控关键

　　总体上看，2005年我国CPI(居民消费价格指数)完全能够控制在4%以内。这次经济过热中，通货膨胀问题表现得并不突出。目前生产资料价格上涨正在向房价转化。所以，必须密切关注房屋销售价格变化。

　　值得注意的是，当前房地产问题绝不是这次经济过热中的一个孤立问题。2005年一季度，在去年同期增长9.8%的基础上，我国经济增长仍然达到9.4%。可见，经济运行中的一些突出矛盾还没有根本解决。由于2002年以来，经济增长的核心动力是城市化和工业化，城市化速度过快使房地产业发展过猛、房价过高，然后导致钢铁、水泥、电解铝等上游行业投资、信贷猛增，最后引起煤、电、油、运供给全面紧张。显而易见，如果未来宏观调控能够恰如其分地把握好房地产业的发展，以上一系列问题就会随之迎刃而解。

　　去年以来，我国宏观调控相对侧重供给政策，掐断了过热行业的土地和信贷供给。但是，由于土地供给减少，地价上涨在短期之内也一定程度地导致房价上涨。因此，未来宏观调控除了应当继续强调供给疏导之外，也应强调需求引导，做到双管齐下。

　　全面改革房地产税制尚不成熟

　　作为引导住房需求走向理性的宏观经济政策手段，既可以是财税政策，也可以是货币政策。当前，有关部门已经决定对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税，这对打击投机行为起到非常积极的作用。

　　我们相信，未来房地产新税制的出台对于稳定房价和保障房地产业的长期健康发展将有很大帮助。需要说明的是，上述已经出台的税收政策仅仅属于政策微调范畴。实际上，我国现行的房地产税收制度还很不完善，提高不动产的持有成本将是大势所趋。

　　遗憾的是，目前我国全面改革房地产税制的条件尚不成熟，因此在较多考虑财税政策手段之外，必要时也应进一步考虑金融政策作为补充。而且，全面改革我国目前的房地产税制，对宏观经济施加的是一种紧缩作用。由于对经济冲击较大，从经济周期角度考虑，其出台选择时机应该在治理房地产价格上涨过快之初为最佳。在房地产税制微调对房价上涨已经初步发挥作用的前提下，不宜进一步再下猛药。此外，即使建立完善的不动产税制，也要考虑它的长期稳定性。西方发达国家的经验表明，财税政策不宜作为宏观调控的杠杆频繁变动。换句话说，政府相关部门不能通过不动产税的时有时无来调节房地产市场的冷热。因此，抑制房价增长过快还有赖于短期政策，特别是积极发挥利率的调节作用。

　　央行应进一步上调房贷利率

　　房地产业是利率敏感性行业。国内外大量政策实践也充分证明，利率水平的高低对于房地产业的健康发展至关重要。

　　从目前央行基准利率结构来看，它既包括普通存贷款利率，也包括住房贷款利率，其中住房贷款利率又包括个人住房公积金贷款利率和自营性个人住房贷款利率。按照我国现行制度，住房公积金贷款不但要求贷款人是公积金的缴存人，而且贷款额度也受到严格限制。单笔住房公积金贷款最高额度为40万元；《个人信用评估报告》评定的信用等级为AA级的借款申请人，贷款金额可上浮15%，可以到46万元；AAA级的可上浮30%，可以到52万元。与其他种类贷款买房者相比，公积金贷款买房者的投机动机明显偏低。

　　出于上述考虑，为了防止房价过快上涨，央行应考虑出台结构性利率政策，即自营性住房贷款利率上调大于住房公积金贷款利率。今年3月17日央行房贷利率上调以后，5年以上期自营性个人住房贷款利率为5.51%，仍然明显低于目前商品房销售价格两位数左右的上涨。如果房贷利率每次上调0.25～0.75个百分点，并且相机抉择连续上调2～3次，相信强大的市场预期足以使房价很快降下来。与此同时，2005年4月广义货币M2增幅不过14.1%，人民币信贷增幅也仅有12.5%，而1～4月累计通货膨胀率(消费物价上涨)则为2.6%，继续上调普通存贷款利率理由并不充分，这也是需要出台结构性利率政策的原因。

　　如果房价的问题解决了，那么投资和信贷过快增长的潜在风险就会大大下降，煤、电、油、运的全面紧张也会随之缓和。 作者为国务院发展研究中心副研究员